Столица стройки

Московская область — в лидерах среди субъектов РФ по объемам жилищного строительства

По данным Росстата, в 2018 году в Московской об­ласти было сдано в эксплуатацию 8,78 млн кв. м жилой недвижимости (примерно 12% от всех новостроек в стране). По этому показателю Под­московье является лидером среди российских регионов. При этом сейчас только у профессиональных застройщиков в работе находится в два раза больший объем. По состоянию на март 2019 года силами 259 де­велоперов в области возводится 1678 домов на 337 859 квартир суммарной площадью более 16,3 млн кв. м. Почти половина этого «метража» (49,9%) — около 8,14 млн кв. м — должна быть введена в строй до конца те­кущего года. Подробности — в очередном аналитиче­ском обзоре, подготовленном «Стройгазетой» по мате­риалам исследований Института развития строитель­ной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строитель­ства в Московской области приходится сейчас на мно­гоквартирные дома — 1318 из 1678 зданий (78,5% всех объектов). Число квартир в этих домах составляет 301 805 (97,6% от общего количества строящихся квар­тир), а общая площадь – 15,7 млн кв. м (99,7% всех площадей). Еще 352 дома — это таунхаусы. И хотя на них приходится 21% от общего числа объектов, их доля в общем количестве квартир и площади незначительна: 0,7% и 1,9% соответственно. На восемь домов с апарта­ментами приходится 1,7% квартир и 1,9% площадей.

Примечательно, что при большом количестве возво­димых квартир их средняя площадь немного ниже сред­нероссийского показателя — 48,3 кв. м против 49,3 кв. м. Более того, площадь среднестатистической подмо­сковной квартиры в последние годы снижается. Если в начале 2016 года она составляла 54,7 кв. м, то в 2017-м — уже 50,6 кв. м, а в 2018-м — 49,5 «квадратов».

Самое скромное по площади жилье — средний ме­траж квартир 21,1 кв. м — представлено в деревне Ба­баиха Дмитровского района в жилом комплексе (ЖК) «Альбертвиль» (застройщик «Дмитровский Техно­парк»). Самое просторное — в среднем 257,1 кв. м — строится сейчас в сельском поселении Обушковское Истринского района (ЖК «Парк Фонтэ» от компании Villagio Estate).

Что касается самих новых ЖК, то их в Подмосковье на данный момент возводится 359. В состав самого крупного из них — ЖК «Столичный» — входит сразу 26 домов на 10 879 квартир совокупной жилой площадью 440 339 кв. м. Ближайший «преследователь» — ЖК «Из­майловский лес» (14 домов на 6726 квартир) — «отста­ет» от лидера почти на 90 тыс. жилых «квадратов». Оба этих проекта находятся в Балашихе. Первый реализует­ся застройщиком «Главстрой», второй — Группой «ПИК». А вот самый маленький (по объемам) ЖК в об­ласти строится в деревне Бакеево Солнечногорского района. Комплекс «Новое Бакеево» от застройщика «Усадьба Бакеево» состоит всего из одного дома на че­тыре квартиры. Зато каких! Каждая будет примерно по 165 «квадратов».

Хотя строительство ведется сейчас в 67 территори­альных образованиях Подмосковья, свыше четверти нового областного «метража» (28,1%) приходится всего на три района: Красногорский, Люберецкий и Одинцовский. В Красногорском районе идет строи­тельство 141 дома на 36 036 квартир общей площа­дью 1 649 420 кв. м (8,4% всех строящихся жилых зданий, 10,7% квартир и 10,1% «квадратов» соответ­ственно). Еще 102 дома (6,1%) на 33 785 квартир (10%) площадью 1 571 905 кв. м (9,6%) возводится в Люберецком районе. На счету Одинцовского района — 4,1% домов (68 объектов), 7,9% квартир (26 525) и 8,4% площадей (1 373 224 кв. м). Наименее привле­кательным для подмосковных застройщиков являет­ся Шаховской район, там строят всего один дом на 25 квартир площадью 1147 «квадратов».

В числе подмосковных городов, где появится больше всего новых жилых «квадратов», можно выделить: Ба­лашиху (1 219 862 кв. м / 27 980 квартир в 73 домах), Люберцы (1 076 861 кв. м / 21 988 / 56), Котельники (866 113 кв. м / 17 132 / 36), Мытищи (775 134 кв. м / 16 047 / 32) и Химки (759 232 кв. м / 15 226 / 54).

Из чего и какого «роста»

Если говорить о материалах для стен, то у подмо­сковных строителей в большом почете «гибридные» технологии (монолит-кирпич). Таким способом в обла­сти возводится 36,4% всей жилплощади (5 948 414 «квадрата» в 574 домах на 124 735 квартир). На втором месте по популярности — панельное домостроение. Его доля составляет 22,9% (3 753 823 кв. м в 224 домах на 78 193 квартир). На долю «бронзового призера» — мо­нолита — приходится 20,6% всего «метража» (3 370 192 кв. м в 128 домах на 68 966 квартир). «Чисто» кирпич­ных и блочных домов в регионе в ближайшее время появится 383 и 273 соответственно, однако их площадь даже в сумме составит лишь 3 238 914 кв. м (19,8% все­го рынка).

Средняя высотность текущего жилищного строи­тельства в Московской области составляет 10,2 этажей (из расчета на строящийся дом). Если же брать число объектов, то больше всего строится домов высотой в 1-3 этажа — 539 зданий (32,1% всех объектов). Но если смотреть на общий метраж, то в лидеры выйдут «небо­скребы» в 25 этажей и более. Хотя таких жилых зданий в регионе строится всего 172 (10,3% всех домов), их «квадратура» составляет 26,7% всей подмосковной жи­лой площади (подробности в инфографике).

Самым высоким строящимся в регионе домом явля­ется сейчас 41-этажный дом в Химках (ЖК «Маяк» от одноименного застройщика). На три этажа ниже будет еще одна подмосковная высотка — в деревне Раздоры Одинцовского района, входящая в состав ЖК «Спутник» (застройщик «Самолет-Девелопмент»). К слову, здесь же находится и самый «вместительный» (по совокуп­ной жилой площади) в области строящийся дом с апар­таментами на 120 847 «квадратов».

И главное — кто и когда

В общей сложности в Московской области сейчас работает 259 застройщиков (ТОП-50 представлены в таблице). При этом совокупная доля 10 крупнейших компаний, возводящих жилье в регионе, составляет почти половину (49,5%). Первое место занимает Груп­па «ПИК», в «портфеле» которой находится более 2,8 млн жилых «квадратов» (17,4% всего подмосковного «метража). На второй строчке — «Самолет-Девело­пмент» (1,27 млн кв. м / 7,8%). В пятерке лидеров: группы компаний «Гранель» и «ФСК» (ранее ФСК «Ли­дер») — 5,4% (875,5 тыс. кв. м) и 5,2% (около 842 тыс. кв. м) соответственно. Стоит отметить, что формально четвертое место в области еще сохраняет обанкротив­шаяся в прошлом году Urban Group (867,8 тыс. кв. м и 5,3% рынка), все ЖК и инфраструктурные объекты ко­торой достраиваются сейчас в рамках санации. Ранее «СГ» уже сообщала, что в марте 2019 года была одобре­на передача обязательств по завершению долгостроев Urban Group новому государственной застройщику, принадлежащему «Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства». Соответственно, после их ввода в эксплуатацию этот проблемный стройхолдинг навсегда покинет рейтинг подмосковных застройщиков.

Наибольший объем текущего областного жилищно­го строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 5,3 млн кв. м в 289 домах на 114 750 квартир (32,6% реги­ональных площадей). Строительству 20,2% «квадра­тов» (3,3 млн кв. м в 69 521 квартирах, находящихся в 284 домах) старт был дан в 2017 году. «Добро» на возве­дение 15,3% площадей (около 2,5 млн кв. м) в 367 до­мах на 49 876 квартир было получено в 2016 году. По документам, выданным с 2012 по 2015 годы, в сумме строится 981 объект площадью 4,9 млн кв. м (30,3 % «нового» подмосковного «метража»). До сих пор в обла­сти ведется строительство 17 домов на 4019 квартир площадью свыше 236 тыс. кв. м, документация на кото­рые была получена с декабря 2008 (!) по декабрь 2011 года (это 1,4% от всей жилой площади в регионе). При этом «свежий» объект в Подмосковье, получивший на момент проведения исследования ИРСО разрешение на строительство в 2019 году, всего один — на 410 квартир площадью 20 тыс. «квадратов».

До конца текущего года областные застройщики планируют ввести в эксплуатацию 58,8% строящихся сейчас в регионе домов — 987 домов на 163 462 жи­лых единиц площадью около 8,14 млн кв. м. Это будет также почти половина всех квартир (48,4%) и «рабо­чего метража» (49,9%). Сдача 24,4% площадей (око­ло 4 млн «квадратов» в 83 077 квартирах в 371 доме) может состояться в следующем году. На 2021 год на­мечен ввод еще почти 1,9 млн кв. м, или 11,6% всех площадей (40 900 квартир в 159 домах). 867,6 тыс. «квадратов» (5,3%) в 18 746 квартирах в 73 домах за­планированы к сдаче на 2022 год. Почти такой же объем жилья (864,2 тыс. кв. м) заявлен к вводу на 2023 год. Последние 46 из текущих домов на 9335 квартир площадью более 475 тыс. кв. м (2,9%) будут заселены в 2024 году и позже.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в регионе в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы (а возможно, и не один раз). В частности, 17,5% всех строящихся площадей (более 1,4 млн кв. м), заявленных к сдаче в 2019 году, изначально должны были быть введены «в строй» еще в 2012-2016 годах. Еще 1,36 млн «квадратов» (16,7% планируемого на этот год ввода) покупатели ждут сейчас с 2017-го. Ввод 2,2 млн кв. м (27,2%) «пе­реехал» на 2019 с 2018 года.

К сожалению, «просрочка» — явление в области очень распространенное. Из 259 застройщиков в пе­реносе сроков ввода объектов с прошлых периодов были замечены 193 компании. Радует лишь то, что в среднем задержка сдачи объекта в Подмосковье отно­сительно невелика и составляет 8,5 месяца. Впрочем, есть и печальные исключения. Перенос ввода в экс­плуатацию 100% объемов с максимальной «просроч­кой» — 78,1 месяца — выявлен у компании «Эстейт Инвестсмент». Вот уже почти 7 лет этот застройщик не может завершить строительство в Дубне четырех домов в ЖК «Ривер клаб» на 100 квартир общей пло­щадью 7642 «квадрата».

416 842 кв. м составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками в Московской области

68 490 руб./кв. м — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в Подмосковье жилья

Справочно:

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Специалистами ИРСО, к примеру, изучаются все муниципальные реестры выданных разрешений на строительство (на ввод в эксплуатацию), проектные декларации девелоперских проектов и т.д. Результаты этой большой и технически сложной аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках недвижимости, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях с 2017 года.

В этом году в «СГ» ранее уже вышли обзоры новостроек Тюменской (№4) и Свердловской областей (№6), республики Татарстан (№8). С полной версией исследований ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).