Как рынок дорогих новостроек Москвы пережил переломный для отрасли год
В 2019 году среди 45 городов, обозреваемых в рейтинге изменения средних цен на элитную недвижимость Prime Global Forecast компании Knight Frank, первое место заняла Москва с показателем роста в 11%. Российская столица обошла такие мировые рынки, как Берлин, Мадрид и Париж, которым аналитики компании прочили места в первой тройке.
В чем причина такого роста цен, и как сами игроки высокобюджетного рынка Москвы оценивают итоги 2019 года с его вводом в действие новых правил работы застройщиков, разбиралась «Строительная газета».
Компактнее и разнообразнее
Столичный бизнес-класс традиционно занимает промежуточное положение между дорогим и демократичным сегментами рынка жилья, дрейфуя от дорогого к доступному. В 2019 году этот сегмент заметно «поляризовался»: ценовой минимум в сегменте, по данным bnMAP.pro, в декабре 2019-го находится на уровне 6,2 млн рублей (студия в ЖК Freedom), максимум — 100,6 млн рублей (четырехкомнатная квартира в ЖК «Маршал»): разница шестнадцатикратная. «Девелоперам приходится дифференцировать продукт, чтобы расширить охват потенциальной покупательской аудитории, — поясняет Андрей Белов, заместитель коммерческого директора Tekta Group. — География, формат и ценовые диапазоны в новостройках бизнес-класса будут и дальше становиться все более разнообразными».
Что до средних показателей, по статистике «Метриум», это 238 тыс. рублей за метр — на 7% больше, чем годом ранее. При этом, как отмечает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, апартаменты бизнес-класса за год потеряли в цене (263 тыс. рублей за метр в декабре против 281 тыс. в начале 2019-го), тогда как квартиры, напротив, прибавили (245,7 тыс. и 237,8 тыс. рублей соответственно).
Объемы реализации в сегменте в кв. метрах выросли относительно показателей 2018 года на 8,2%, в лотах динамика оказалась еще более впечатляющей: плюс 17%. «Основными драйверами роста спроса стали снижение ипотечных ставок, тренд на уменьшение планировочных решений и ажиотаж перед переходом застройщиков на новую схему финансирования», — поясняет Роман Родионцев, уточняя, что средняя продаваемая площадь квартиры в сегменте за год снизилась на 7,4%, до уровня в 62,3 кв. метра. «Доля ипотечных сделок составила 44%, что на 5 п.п. больше, чем в аналогичном периоде прошлого года», — добавляет эксперт.
Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая отмечает рост инвестиционного спроса в сегменте. «Доля сделок между такими клиентами-инвесторами и застройщиками ЖК бизнес-класса составляет 13%, тогда как в прошлом году показатель равнялся 7%. Полагаю, рост интереса к новостройкам связан с переходом на новую модель финансирования, практически исключающую риски потери денег», — отмечает эксперт.
Богатые тоже плачут
В премиальном сегменте стоимость метра за год выросла еще значительнее: по статистике агентства недвижимости «Бон Тон», повышение цен составило от 8,6% до 18,5% — первая цифра справедлива для апартаментов, вторая — для квартир. Стоимость «квадрата» первичного предложения этих форматов составила к декабрю, соответственно, 492 тыс. и 528,8 тыс. рублей, отмечает генеральный директор «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Средняя цена премиальной квартиры на первичном рынке за год выросла на 27,7%, до 55,9 млн рублей, апартаментов — на 11,6%, до 50,2 млн рублей», — добавляет эксперт.
В корпорации «Баркли» также констатируют заметный рост цен, уточняя, что динамика была характерна для второго полугодия 2019-го. Средняя стоимость квадратного метра в элитном сегменте выросла на 16%, до 1,1 млн рублей, средний же бюджет сделки, по словам первого заместителя председателя правления корпорации Александра Красавина, вырос на 18% — до 180 млн рублей за объект. Такую динамику в «Баркли» объясняют переходом отрасли на проектное финансирование, а также попутным повышением строительной готовности реализуемых в столице жилых комплексов.
По оценке управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, прирост цены в новостройках высокобюджетного сегмента от котлована до ввода в эксплуатацию достигает 40%. «Однако в силу обязательности использования эскроу-счетов модель продаж по новым проектам предполагает большую финансовую нагрузку, и застройщики вынуждены будут уже на старте продаж продавать объекты дороже», — добавляет эксперт.
Статистика «Бон Тон» свидетельствует о просадке спроса в премиальном сегменте: сделок с премиальными квартирами стало на 14,5%, с апартаментами — на 10% меньше, чем годом ранее. Статистика Savills более оптимистичная: по оценке Дмитрия Халина, с января по ноябрь 2019-го на рынке высокобюджетных новостроек столицы было продано примерно столько же жилья, что и за весь 2018-й (около 800 транзакций без учета ММДЦ «Москва-Сити»).
В корпорации «Баркли» готовы подтвердить обе тенденции: по статистике аналитиков компании, в первом полугодии 2019-го высокобюджетное жилье покупали очень активно: плюс 40% сделок к аналогичному периоду 2018-го. А вот во втором полугодии, напротив, отмечался спад. «Рекордное увеличение покупательского спроса к первичному рынку элитной недвижимости было полностью нивелировано отрицательной динамикой продаж во второй половине года», — резюмируют в «Баркли».
Дороже, но дешевле
Как и в бизнес-классе, в верхнем ценовом сегменте стали чаще брать ипотеку. «В проектах компании Capital Group в классе “элит” доля ипотечных сделок в 2018 году составляла 21%, в 2019 году данный показатель увеличился до 26,5% (по количеству проведенных сделок). Рост обусловлен выходом в продажу новых перспективных объектов, а также улучшением условий банков для клиентов», — рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group Наталья Мясоедова.
Разброс цен в сегменте — еще более впечатляющий, чем в бизнес-классе: как говорит коммерческий директор московского территориального управления Группы «Эталон» Василий Фетисов, самую дешевую квартиру премиум-класса в 2019 году можно было приобрести за 7,6 млн рублей, тогда как ценовой максимум люксового сегмента составил 1,9 млрд рублей. Разница, таким образом, 223-кратная; в компании, впрочем, отмечают, что самое дешевое предложение декабря в премиальном сегменте стоит дороже «антилидера» почти в полтора раза (10,6 млн рублей) — но такой уровень цен в любом случае соответствует, скорее, показателям массового рынка.
Так что на столичном рынке высокобюджетного жилья сформировался своего рода парадокс: квартиры бизнес-класса, премиального и элитного сегментов за год значительно выросли в цене, при этом минимальный порог входа остается на уровне, вполне доступном покупателям, накопившим первый взнос по ипотеке в размере 1,5-2 млн рублей.
Что до дальнейших перспектив рынка, опрошенные «Стройгазетой» эксперты обещают рынку плавный рост цен — уже без заметных скачков, какие фиксировались в переломный для отрасли год. Прогноз подтверждают и в Knight Frank — согласно данным предоставленного редакции индекса Prime Global Forecast, в наступающем году Москву по темпам роста цен на элитное жилье обойдут только Париж (прогнозно — плюс 7% за год), Майами и Берлин (оба субрынка — по плюс 5%). В Москве, как ожидается, цены вырастут на 4,5%.