Спрос не одолел предложение

На рынке новостроек Москвы продолжается ценовая стагнация

Минувший год оказался для рынка первичного жилья «старой» Москвы довольно противоречивым. С одной стороны, снижение ипотечных ставок привело к заметному повышению спроса и росту числа сделок, а с другой — максимальные показатели предложения не давали ценам расти. В результате на рынке сложилась ситуация, которую можно описать как ценовую стагнацию. Еще одним важным трендом 2017 года стало усиление позиций жилья комфорт-класса, которое буквально завоевывает рынок новостроек столицы. Серьезных изменений в году текущем аналитики не ожидают. Эксперты давно прогнозировали постепенное вытеснение новостроек эконом-класса за пределы столицы с увеличением доли бизнес- и элитных проектов. Сегодняшняя ситуация на рынке говорит о том, что их ожидания оправдались, правда, с существенной оговоркой. На рынке, не без усилий маркетологов, появился новый сегмент — комфорт-класс, который занял место между «стандартом» и «бизнесом» и стремительно завоевал лидирующие позиции на первичном рынке.

Есть что предложить

По данным системы анализа рынка новостроек bnMap.pro, структура предложения на рынке новостроек выглядела на конец 2017 года так: новостройки эконом-класса занимают 8,6% рынка, комфорт-класса — 46,2%, бизнес-класса — 39,7%, доля премиум- и элитного сегментов составила 3,1% и 2,5% соответственно. Путем простого сложения показателей по классам «эконом» и «комфорт» получается, что на так называемый «массовый сегмент» приходится более половины предложения.

Рост объемов первичного предложения в Москве в минувшем году был отмечен во всех классах, за исключением элитного сегмента, где число экспонируемых лотов сократилось. Одним из катализаторов роста предложения в границах «старой» Москвы стало появление новых территорий под застройку за счет реновации промзон.

По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, объем предложения на «первичке» составляет 2,88 млн кв. м, что на 22,5% больше, чем в 2016 году. «Наиболее значительно выросло предложение в эконом-классе — на 36,4%, — говорит топ-менеджер. — Сейчас в этом сегменте покупателям доступно 279,4 тыс. «квадратов» жилья. В комфорт-классе объем предложения вырос на 22,3%, до 1,2 млн «квадратов». В бизнес-классе также зафиксирован рост объемов на 27%, до 1,38 млн «квадратов».

Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева отмечает, что комфорт-класс активно развивается, но при этом сегмент «бизнес», удовлетворяющий потребности более взыскательной аудитории, не теряет своей актуальности. «Хотя застройщики и взяли некоторые бизнес-опции для своих проектов комфорт-класса, говорить о значительном сближении двух сегментов не приходится», — полагает Подкидышева.

Риэлторы указывают еще на одну тенденцию в сегменте «комфорт», а именно на существенный — в 1,9 раза — рост доли предложения квартир с отделкой. По итогам 2017 года лоты с отделкой представлены в 71 проекте, суммарный объем предложения в которых составляет 724,1 тыс. кв. м. В погоне за клиентом застройщики предлагают и квартиры с мебелью. На рынке новостроек бизнес-класса предложение с отделкой также растет, причем как с предчистовой (white box), так и с финишной.

Как отмечают эксперты, одновременно с предложением растет и спрос. Покупательская активность стимулируется, прежде всего, доступной ипотекой. Ставки упали ниже психологически важного рубежа в 10% годовых. Отсюда и рост числа сделок. По данным московского управления Росреестра, на первичном рынке Москвы число договоров долевого участия за 11 месяцев 2017 года составило 47518, это на 54% больше, чем за тот же период 2016 года.

Ценовой застой

Если говорить о ценовой динамике, то и здесь отличился сегмент комфорт-класса. По словам руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, за 2017 год средняя цена квадратного метра в новостройках этого класса составила 156,4 тыс. рублей, увеличившись за год на 5%. Самые дорогие «комфортные» новостройки расположены в Северо-Восточном округе, где стоимость «квадрата» оценивается в 173 тыс. рублей, самые дешевые — в Зеленограде (86,7 тыс. рублей за «квадрат»).

А вот в эконом-классе квадратный метр за 2017 год подешевел на 5,9%, до 111,7 тыс. рублей. При этом новостройки этого сегмента сегодня представлены только в двух локациях: в Юго-Восточном и престижном Западном округах. Причем на юго-востоке средняя цена составляет 111,2 тыс. рублей за «квадрат», а на западе она доходит до 152,6 тыс. рублей за кв. м. В целом, по подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в декабре 2017 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 150 790 руб., что на 2,7% выше показателя конца предыдущего года. 

Подешевели в Москве и новостройки бизнес-класса. По данным Est-a-Tet, стоимость такой недвижимости снизилась на 3,1% — до 244,7 тыс. рублей. Максимальная стоимость предложения традиционно отмечена в Центральном округе Москвы (280,2 тыс. рублей за «квадрат»), минимальный уровень — в Юго-Восточном (180,8 тыс. рублей за кв. м). По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, из-за значительного прироста предложения коррекция цен в эконом- и бизнес-классах в сторону снижения выглядит абсолютно нормальной.

В «Метриум Групп» добавляют, что в сегменте бизнес-класса положительная ценовая динамика была отмечена только в двух округах: ЮЗАО (+7,9%) и ЮВАО (+6,6%). По остальным локациям зафиксировано снижение средней цены предложения. Самая заметная коррекция произошла в ЦАО (-29,2%) и ВАО (-20,6%). По данным компании, в декабре 2017 года средняя стоимость квартиры бизнес-класса составил 17,2 млн рублей, снизившись за год на 8,7%. Положительная динамика отмечена только на квартиры-студии — до 6,7 млн рублей (+4,6%). Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась до 10,7 млн рублей (-10,3%), двухкомнатных — до 16,1 млн рублей (-5,7%), трехкомнатных — до 22,7 млн рублей (-6,1%).

Таким образом, на рынке налицо все признаки ценовой стагнации. Средняя «температура» по рынку, к сожалению, для продавцов выросла незначительно. При этом нельзя забывать, что покупатели по факту получают существенные скидки, о которых не принято говорить вслух. Ситуацию на рынке можно оценить и следующим показателем. В конце 2016 года на территории «старой» Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 млн рублей в 41 проекте (95 корпусов), на данный момент выбор значительно увеличился — до 54 проектов (137 корпусов). Как говорится, кризис диктует свои условия.

Продолжение следует

Прогнозируя развитие событий на рынке жилищного строительства в 2018 году, эксперты говорят о том, что большое влияние на него будут оказывать общеэкономические факторы и особенно законодательное регулирование на рынке долевого строительства.

Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп» (участник партнерской сети CBRE) напоминает, что вступающие в силу с июля 2018 года поправки в законодательство призваны ужесточить требования к девелоперам, прежде всего, в плане финансовой устойчивости. «Это, скорее всего, сподвигнет застройщиков вывести запланированные проекты в реализацию именно в первой половине года. Таким образом, следует ожидать дальнейшего роста объема предложения в массовом сегменте и бизнес-классе, что, в свою очередь, будет сдерживать рост цен и стимулировать девелоперов к предоставлению скидок и акций», — добавляет она.

Ирина Доброхотова также предсказывает дальнейший рост объемов предложения на рынке. По ее словам, в прошлом году градостроительная земельная комиссия Москвы рассмотрела перспективные проекты общим объемом около 40 млн кв. м. «Не все они выйдут на рынок одновременно, — полагает она. — Тем не менее, крупные девелоперы, которые уже сегодня обеспечивают львиную долю предложения, продолжат выводить объекты на рынок», — полагает эксперт.

По мнению Доброхотовой, спрос в 2018 году будет продолжать расти, так как будут снижаться ставки по ипотеке. В «Метриум Групп» полагают, что интерес к ипотеке не снизит даже анонсированное Банком России увеличение коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%).

Наталья Шаталина, в свою очередь, считает, что снижение средней цены предложения, обусловленное выходом новых проектов, в 2018 году будет нивелировано ростом цен за счет повышения стадии строительной готовности в реализуемых проектах. «В целом, мы ожидаем продолжения стагнации на рынке, цены на московские новостройки сохранятся на уровне 2017 года», — говорит эксперт.

2,88 млн кв. м составляет объем предложения на рынке новостроек Москвы