Скромный оптимизм

Несмотря на заявления властей о том, что ситуация в экономике начинает постепенно улучшаться и о том, что в уходящем 2016 году инфляцию удалось немного «укротить», рынок первичной недвижимости московского региона переживает не лучшие времена, хотя скромные поводы для оптимизма все же есть.

Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия САПОР для «СГ-Онлайн»:

11081383_10410 205408297384326_1214294201267479610_n.jpg

В уходящем году столичный рынок новостроек довольно серьезно поддержала государственная программа субсидирования ипотеки, которая первоначально должна была закончиться в марте 2016 года, но была продлена до конца года. Это позволило застройщикам сначала стимулировать спрос на фоне новостей об окончании срока действия данной программы, поэтому в начале 2016 года покупатели на рынке первичного жилья были достаточно активны. Летом спрос оставался достаточно активным, что несвойственно для периода отпусков, а вот осенью, вопреки ожиданиям застройщиков, увеличения покупательской активности не произошло. Хотя спрос оставался на достаточно высоком уровнем по сравнению аналогичным периодом прошлого года, что говорит о «восстановительных» тенденциях.

Так, по итогам первых двух месяцев делового сезона (сентябрь и октябрь) по данным Росреестра показатель зарегистрированных ДДУ в 2016 году более чем в 2 раза превысил уровень аналогичного периода прошлого года, и на 31,1% – 2014 года. В 2017 году можно ожидать небольшой временный спад в I квартале, связанный с завершением ипотеки с господдержкой и сезонными затишьем. Однако во II квартале спрос может восстановится до среднегодового уровня, поскольку несмотря на завершение программы по стандартным ипотечным продуктам ставки весьма комфортные – в среднем 12,5-13%.

Цены на жилье в столице росли в прямой зависимости от повышения стадии строительной готовности, причем средняя цена по рынку колебалась в пределах 5% от месяца к месяцу по мере структурных изменений предложения – выхода новых жилых проектов на начальном этапе строительства, которые «тянули» цену вниз, или наоборот за счет «подросших из земли» уже реализуемых проектов. Отдельные успешные проекты не снизили темпов прироста стоимости и демонстрировали «докризисную» доходность на уровне 25-30%. На рынке все же есть качественные беспроигрышные проекты, спрос на которые и сейчас достаточно высокий. Кроме того, снижение стоимости «входного билета» на рынок московского жилья за счет уменьшения размеров квартир вызвало приток покупателей из регионов. За 5 лет доля покупателей из других регионов России выросла с 19% до 25%, что стало результатом выхода большого объема новых проектов массового сегмента в Москве с доступным бюджетом покупки, а также с общей миграцией населения в условиях экономической нестабильности. 

В 2017 году можно ожидать ценовую картину, аналогичную 2016 году – слабые колебания средней цены по мере активного пополнения рынка новым предложением, а также стабильный рост стоимости в строящихся проектах. Возможный рост цен также может быть в значительной степени связан с курсом валют, а также с ростом стадий строительной готовности масштабных проектов. При этом изменения показателей будут варьироваться в пределах 5-7%, даже если российскую экономику снова «встряхнет». Рынок жилья довольно инертен и большинство девелоперов уже работают на пределе своей маржинальности, снижать цены дальше они не могут. Объем предложения будет постепенно расти, в основном за счет массового сегмента и бизнес-класса.

За год объем предложения квартир в новостройках вырос на 14,6% с учетом элитного сегмента (1,968 млн кв. м до 2,255 млн кв. м). При этом динамика объема апартаментов была отрицательной (-3,8%, с 693 тыс. кв. м до 667 тыс. кв. м), в сегменте наблюдается замедление темпов выхода нового предложения. Суммарно объем предложения на первичном рынке «старой» Москвы вырос на 9,8% (с 2,661 до 2,923 млн кв. м). При этом на рынке усиливается тенденция по смещению структуры предложения в сторону более доступного жилья. В годовой динамике объем предложения доступного жилья увеличился в 1,4 раза. Доля массового сегмента составила 45,2% от суммарной площади всего предложения в Москве. Год назад его доля была на уровне 38,8%. 

Увеличение числа доступного предложения расширяет пул потенциальных потребителей, открывает для ряда граждан возможности улучшения своих жилищных условий, которые ранее были им недоступны из-за высоких бюджетов покупки. В целом вектор развития рынка жилья преимущественно в комфорт-классе как наиболее востребованном сегменте в 2017 году только усилится.