Сколько у вас комнат? Квартирография современных комплексов должна отвечать запросам рынка

Сколько у вас комнат? Квартирография современных комплексов должна отвечать запросам рынка

Сколько у вас комнат? Квартирография современных комплексов должна отвечать запросам рынка Shutterstock/FOTODOM

Квартирография — один из основных элементов, обеспечивающих коммерческую успешность проекта. От правильно выбранного набора квартир, их площади и других параметров зависит и скорость продаж, и то, кто будет жить в доме в дальнейшем.

То, какой набор квартир девелопер предложит рынку, определяется множеством факторов: классом жилья, его местоположением, окружением, инфраструктурой и т. д. «Проработанность квартирографии, широта и разнообразие планировочных решений лежат в основе успеха продаж любого проекта», — уверена генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталья Кузнецова. При разработке квартирографии застройщики обычно исходят из нескольких основных факторов: класс проекта («комфорт», «бизнес», «премиум»), тип жилья (квартиры или апартаменты), целевая аудитория проекта (если предполагается семейный проект, то в планы закладывается больше 2-, 3и 4-комнатных квартир, если имеются варианты для инвестиций, то увеличивается доля студий и малоформатных однокомнатных квартир и «евродвушек»). Следующим шагом является расчет средней площади проекта, которая также определяется, исходя из класса и типа жилья.

«Квартирография —это, по сути, продуктовый паспорт объекта, содержащий перечень параметров квартир по количеству спален, формату (евроформат или нет), общей площади и конфигурации. Квартирография является важным инструментом продаж, который должен быть максимально синхронизирован с рыночной конъюнктурой и актуальным спросом», — комментирует партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.

Сегодня на рынке отчетливо выражена тенденция к сокращению общей площади квартиры, но, как уверяют участники рынка, происходит это без потери качества и комфортности жилья. По данным Натальи Кузнецовой, средняя площадь экспозиции на первичном рынке «старой» Москвы за последний месяц уменьшилась на 1,5%, за год — на 12% (или почти на 8 кв. м). Две трети экспозиции приходится на три типа квартир: на 2-комнатные и 3-комнатные лоты евроформата — по 25%, на студии — 14%. Квартиры евроформата становятся наиболее популярными среди потребителей: это не только рациональная планировка, но и экономия бюджета. Например, при покупке «евродвушки» (гостиная и одна спальня) потребитель получает почти двухкомнатную по своему функционалу квартиру, но меньшей площади, а значит, и бюджета. Общая площадь квартир во многом зависит от класса: для разных классов свои средние показатели. Так, напоминает региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia Андрей Соловьев, если в комфорт-классе стандартная квартира со спальней и кухней-гостиной — это 45 кв. м, то в бизнес-классе — 50, в премиум-классе — 60 «квадратов».

А это и не плохо!

Уменьшение площади квартир, отмечает Александр Стариков, обладает целым рядом позитивных сторон: «Повышение спроса на малоформатные квартиры наметилось уже довольно давно, но со временем девелоперы научились грамотно работать с таким продуктом — и качество планировок компактного жилья значительно выросло». Кроме того, малоформатные квартиры обладают наибольшей ликвидностью и часто их покупают не только для собственного проживания, но и в качестве инвестиционного инструмента. Такие квартиры можно сдавать, а в случае необходимости легко продать, так как финансовый порог входа для такого актива довольно низкий.

При этом оптимальный подбор площадей для каждого типа квартир зависит как от класса проекта, так и еще от ряда факторов, среди которых Андрей Соловьев выделяет конфигурацию участка и ограничения по посадке зданий на нем, конфигурацию самих зданий, масштаб проекта и пр. Вообще, идеальная схема, по словам эксперта, — это разработка концепции жилого комплекса от планировок, когда сначала разрабатываются хорошие планировочные решения с правильной квартирографией, и уже на основании этого создается внешний контур здания. Наибольшее количество разнообразных планировок, объясняет Андрей Соловьев, предполагается в масштабных, комплексных проектах для диверсификации предложения, охвата большего количества целевых групп и таким образом ускорения темпов продаж.

Для разработки востребованной квартирографии девелоперы либо ведут собственную аналитику, либо заказывают маркетинговый анализ у консалтинговых агентств. Причем, говорит Александр Стариков, при анализе таких исследований важна не только актуальная оценка рынка, но и прогноз развития ситуации как минимум на ближайший год, так как срок реализации объекта тоже влияет на спрос.

«В моей профессиональной практике однажды возникла ситуация, когда изначально жилой комплекс выходил на рынок с квартирографией со множеством больших лотов. Уже затем в процессе реализации проекта и ведения продаж обнаружился резкий рост спроса на студии и однокомнатные лоты. Поэтому изменения в квартирографию данного объекта вносились уже на этапе строительства», — приводит пример архитектор.

А что дальше?

Эксперты сходятся во мнении, что спрос на малокомнатные квартиры будет расти. Уменьшение площади помимо европланировок компенсируется такими атрибутами комфортного жилья, как наличие гостевого санузла и постирочных/хозяйственных (в крупных лотах), отсутствие ненужных площадей: огромных нефункциональных холлов, длинных коридоров и излишне крупных гостиных. «Если раньше большие площади даже при небольшом количестве спален были признаком высокого качества, то сейчас на первое место выходят функциональность и компактность, даже в премиальных классах», — говорит Андрей Соловьев.

В такой ситуации первую скрипку начинает играть архитектор: в небольших пространствах важно поймать правильную конфигурацию плана для максимального эргономичного размещения в ограниченном пространстве мебели и всего необходимого.

Стандартного рецепта в данном случае нет, так как мы существуем в условиях рыночной экономики и бизнес ориентируется на собственное понимание ситуации, а не на четкие регламенты.

Но так как в течение 2-3 лет макроэкономическая ситуация, по мнению экспертов, вряд ли претерпит существенные изменения — по крайней мере, в части платежеспособного спроса, — а потребность в улучшении жилищных условий остается актуальной, то если на рынке недвижимости будет сохраняться приемлемое ипотечное кредитование, будет расти и спрос на квартиры большей площади.

Владимир ЩЕКОЛДИН, коммерческий директор компании «TEN девелопмент»:

Тен Девелопмент.jpg

Квартирография — одна из важнейших составляющих девелоперского проекта наряду с концепцией, локацией, целевой аудиторией; это продолжение концепции. Из факторов принятия решения ее можно поставить в один ряд с локацией и ценой — настолько важно рассчитать верно планировочные решения. Например, если вы ориентируете жилой комплекс на семейную аудиторию, необходимо учесть, как семьи будут жить и соседствовать друг с другом. В таком жилом комплексе не должно быть студий, а самое пристальное внимание стоит уделить квартирам с кухней-гостиной и двумя отдельными удаленными от входа в квартиру спальнями — для родителей и детей. Здесь также должно быть достаточно мест для хранения.

У «TEN девелопмент» нет единого универсального рецепта квартирографии, среднестатистических жилых комплексов: все наши проекты уникальны, ориентированы на четкую целевую аудиторию — и не только по стандартному социально-демографическому профилю, но зачастую по психографическому, ролевому, хотя, в принципе, в массовом строительстве возможна стандартизация продукта.

Сейчас на рынке появилось много малоформатных квартир, в основном это студии, популярные как первое жилье и как инвестиция. И покупатели, уставшие от необходимости арендовать квартиру, на самом деле, воспринимают такой формат максимально доброжелательно: ведь это уникальная возможность приобрести недвижимость по невысокой цене и с невысокой ставкой по ипотеке, зачастую без накоплений и первоначального взноса. Что еще нужно активно строящему карьеру вчерашнему студенту? Плюсом подобных квартир является и то, что в них можно инвестировать свободные денежные средства: к финишу строительства они в сравнении со стартом продаж становятся дороже в среднем на 25-30%. А за последние два года их инвестиционная привлекательность еще подросла. К примеру, те, кто в прошлом году приобрел квартиры в нашем ЖК «Светлый» за 1,4 млн рублей, сейчас могут их продать за 2,45 млн — а это 75% прибыли. Нигде такой инвестиционной привлекательности нет.

Покупатели — даже с очень высоким доходом — уже не покупают обширное жилье, многие наши состоятельные клиенты меняют свои большие квартиры — 230 метров, например, — на более функциональные 80-100-метровые форматы. Функциональность сейчас во главе угла: перестали интересовать избыточные площади коридоров; спальни чересчур просторными тоже быть не должны, ведь там мы преимущественно отдыхаем. Зато повышенной популярностью пользуются кухни-гостиные, и это многофункциональное пространство требует от проектировщиков максимальной креативности; второй санузел в «общественно-гостевой» зоне — также уже не веяние моды, а необходимость.

Екатерина БАТЫНКОВА, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент»:

Галс квартирография Е.М. Батынкова.jpg

Правильно сформированные качественные и количественные характеристики продукта в проекте — залог хороших продаж. При формировании квартирографии важно понимать потенциальную целевую аудиторию и ее предпочтения: для высокобюджетных объектов в центре Москвы более востребованными будут просторные квартиры с двумя и более жилыми комнатами, так же как и для районов, традиционно являющихся «семейными». В комплексах, расположенных в местах, где для покупателя важен бюджет покупки, квартирография поменяется в пользу однои двухкомнатных квартир меньших площадей.

Еще одна тенденция — покупатель стал очень осознанно подходить к выбору жилья: он не хочет платить за лишние нефункциональные метры, например, за большие прихожие и длинные коридоры, приоритеты сместились в сторону увеличения личного пространства. Приступая к работе над клубным домом «Космо 4/22», мы провели подробный анализ элитного и премиального рынка, рассмотрели историю продаж ближайших конкурентов и наиболее востребованных проектов сопоставимого уровня. Помимо этого, квартирография проекта «Космо 4/22» была продиктована форматом — в доме будут располагаться апартаменты — и его конструктивными особенностями: мы сохраняем исторический фасад, выходящий на Космодамианскую набережную.

Проанализировав целевую аудиторию и поняв, чего ждут потенциальные покупатели от нового жилья, не являющегося первым и единственным, мы зафиксировали запрос на лоты небольших размеров, идеально «ложившиеся» в конструктивную схему здания, поэтому в проекте преобладают апартаменты с одной спальней. Учитывая статус клубного дома и его расположение на одной из самых известных набережных Москвы, мы также предусмотрели видовые лоты большой площади: так в проекте появились двухуровневые пентхаусы с большими площадями.

Помимо основных типоразмеров, есть возможность объединения лотов по горизонтали, что позволяет покупателю при необходимости увеличить приобретаемую площадь, не жертвуя другими важными для него характеристиками — такими как этаж, вид из окна и, конечно, бюджет покупки.

Всего в «Космо 4/22» 81 апартамент средней площадью 69,6 кв. м. Более 70% — однокомнатные лоты евроформата с кухнями-гостиными средней площадью 55 кв. м. Двух- и трехкомнатные апартаменты занимают по 10%, остальной объем приходится на четырех- и пятикомнатные апартаменты площадью от 160 кв. метров. Ожидаем, что в ближайшем будущем существующие тенденции сохранят свои позиции: основное внимание будет уделяться эффективным планировочным решениям, все больше внимания покупатели — особенно высокобюджетной недвижимости — будут уделять функциональности и продуманности планировки. И речь не только об основных параметрах квартиры, но и о соотношении размеров всех комнат, логике расположения жилых и общественных пространств, вспомогательных и сервисных помещений, стояков инженерных коммуникаций, габаритах окон. Также один из ярких трендов — возвращение в проекты летних помещений (лоджий и балконов), а в жилье высокого класса — террас: годы пандемии показали их востребованность.

Александра МАМОХИНА, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group:

Level.jpg

Помимо локации, конкурентноспособной цены и высокого качества строительства ликвидность каждого жилого комплекса и комфорт проживания в нем определяют грамотная квартирография и выверенные планировочные решения. Так, например, в жилом комплексе, где большая часть квартир приходится на студии и однокомнатные варианты, но при этом девелопер не предусмотрел достаточное количество лифтов и парковочных мест, жить будет некомфортно. Тем не менее, в некоторых локациях подобная квартирография с мелкой нарезкой оправдана, и жилой комплекс будет востребован у покупателей. Но очень важно предусмотреть соответствующую инфраструктуру для жителей: кладовые помещения для хранения вещей и спортинвентаря, обширные общественные пространства и инфраструктуру на первых этажах, благоустроенный двор с местами для отдыха и занятий спортом, парковочные места и т. д.

Тренд на уменьшение площади квартир закономерно выводит на первый план функциональность и эргономичность планировок. В текущих условиях важно предлагать покупателям оптимальный баланс площадей без потери комфорта проживания. Если при уменьшении площади квартир застройщик старается сделать так, чтобы функционал квартир не пострадал, а набор помещений остался прежним, такие квартиры гарантированно будут пользоваться спросом.

Если говорить про соотношение разных типов квартир в проектах, необходимо принимать во внимание прежде всего локацию объекта, класс и его целевую аудиторию. Определенное влияние на квартирографию, безусловно, оказывают особенности участка, окружение и инсоляция, исходя из которых прорабатывается посадка здания. Но в целом в жилых комплексах с небольшой собственной территорией и без развитой инфраструктуры или в проектах, расположенных рядом со станциями метро, на долю студий, однокомнатных и компактных евродвухкомнатных квартир может приходиться до 50% от общего объема предложения, 35-40% — на двухкомнатные и компактные трехкомнатные евроформата и только 10-15% на семейные трехи четырехкомнатные квартиры. И, напротив, если речь идет о семейных жилых комплексах с развитой инфраструктурой и благоустройством, то доля студий, как правило, минимальна, доля однокомнатных и компактных двухкомнатных квартир евроформата составляет около 30-40%, трехкомнатных — 30%, а доля многокомнатных может достигать 20%.

Мы всегда уделяем повышенное внимание квартирографии и планировочным решениям. Так, в одном из наших проектов (Level Причальный) предлагается около 80 вариантов планировок — от компактных студий, квартир с классическим зонированием и евроформата до квартир с увеличенной высотой потолка и просторных квартир с террасами.

В перспективе доля малогабаритных квартир в общем объеме предложения новостроек в Москве продолжит увеличиваться, а средняя площадь жилья — сокращаться. Не только у нас, но и во всем мире это закономерный тренд развития рынков недвижимости в мегаполисах с высокой концентрацией населения и высокими ценами на жилье.

Светлана КАПРАНОВА, директор по продажам ЖК «Заречный квартал»:

Ikon-Светлана Капранова.jpg

С начала пандемии рынок жилой недвижимости претерпевает значительные изменения: актуальными стали квартиры большей площади, так как, с одной стороны, люди почувствовали, насколько необходимо разделять личное и рабочее пространство, а с другой — вспомнили о важности проводить время наедине с собой.

В проектах компании IKON Development соотношение квартир следующее: в небоскребе «Дом Chkalov» на Садовом кольце на студии приходится 4%, на однокомнатные квартиры — 58%, на двухкомнатные — 32%, на трехкомнатные — 6%. В ЖК «Заречный квартал», реализуемом по концепции Big Premium, студии площадью 25-26 кв. м составляют 15%, квартиры площадью 38-45 кв. м — 35%, 45-50 кв. м — 15%, 65-75 «квадратов» — 15%, 75-90 кв. м — 15%, 95150 кв. метров — 5%. Не всегда есть прямая зависимость количества квартир с разным числом комнат от класса ЖК. Есть зависимость от потребностей целевой аудитории в локации объекта и от финальной стоимости лота. Мы прислушиваемся к желаниям наших клиентов. Поэтому, например, недавно приняли решение перепроектировать вторую очередь домов в ЖК «Заречный квартал», который чаще рассматривается семьями с детьми для постоянного проживания, что предполагает наличие в квартире нескольких спален. Сейчас мы увеличиваем объемы двухкомнатных квартир, стараясь делать их компактными и функциональными и с точки зрения жизни, и с точки зрения суммы покупки. В третьей же очереди этого проекта, где дома предполагают наилучшее расположение относительно парка, уже формируется спрос на квартиры площадью от 100 кв. м, формируется лист ожидания покупателей. В основном это клиенты, планирующие поменять свои квартиры на большие.

Если же говорить про малогабаритные квартиры, то это объекты, спроектированные несколько лет назад, когда студии площадью 12 кв. метров были в тренде. Но, полагаю, как только строительство этих объектов завершится и вторичный рынок будет насыщен данным предложением, спроса на такие квартиры не будет.