Секрет актуальности

Эксперты обсудили тенденции рынка жилья бизнес-класса

В Москве прошла крупнейшая 38-я выставка «Недвижимость от лидеров». В этом году мероприятие побило все рекорды — его посетило около 31 тысячи человек. Свои проекты представили более 200 девелоперских компаний, агентств недвижимости и банков. Деловая программа выставки традиционно включала в себя конференции и презентации. Не осталась в стороне и «Строительная газета», которая провела в Гостином Дворе совместно с проектом «Недвижимость» ИА «Интерфакс» круглый стол под названием «Может ли девелоперский проект не терять свою актуальность?». Данное мероприятие собрало около 150 журналистов, экспертов рынка и гостей выставки.

Комплексы бизнес-класса сегодня задают градостроительные и рыночные тренды и формируют новые городские доминанты. К такому выводу пришли участники круглого стола, состав которых специально был сформирован таким образом, чтобы дискуссия получилась разносторонней. От девелоперского цеха выступал старший вице-президент компании «Галс-Девелопмент» Леонид Капров, от имени консультантов — управляющий партнер компании Savills Дмитрий Халин, а от лица архитектурного сообщества — глава архитектурного бюро SPEECH Сергей Чобан. К дискуссии были приглашены дизайнеры, а именно арт-директор студии Артемия Лебедева Эркен Кагаров и ведущий архитектор той же студии Олег Стукалов, а также шеф-редактор проекта «Недвижимость» ИА «Интерфакс» Людмила Стрельцова.

Тема круглого стола более чем актуальна как для рынка жилищного строительства в целом, так и для сегмента «бизнес». Динамичное развитие строительных технологий, архитектурных трендов, активное формирование городской среды в Москве, а также постоянное изменение покупательских предпочтений — все это не дает девелоперам скучать.

Зачастую, на первый взгляд, перспективные проекты переходят в разряд «коллекции прошлого сезона» еще до завершения строительства. От того, как застройщики вместе с архитекторами реагируют на меняющиеся запросы рынка, зависит, будет ли проект успешным и востребованным на достаточно длинной дистанции. И в первую очередь это касается проектов бизнес-класса.

Как отметил Дмитрий Халин, в сегменте эконом и комфорт-класса покупатель в первую очередь голосует за цену. У клиентов, рассматривающих покупку квартир в элитных проектах, напротив, «завышенные» требования. Таким образом, выбранный для дискуссии сегмент является некой «золотой серединой». Что касается бизнес-класса, тут, по словам эксперта, покупатель голосует за баланс между ценой и качеством. Поэтому у застройщиков, которые работают в этом сегменте, сложнейшая задача — с одной стороны обеспечить высочайшее качество и актуальную концепцию проекта, с другой — сохранить конкурентную цену, чтобы проект не потерял свою экономическую эффективность. По данным Savills, в период с 2013 года по 2017 год на рынок новостроек бизнес-класса столицы вышло 24,7 тыс. квартир и апартаментов в 70 проектах. Что касается цены, то за пять лет новостройки этого уровня подорожали в столице на 30%: средняя цена предложения увеличилась с 231 тысячи рублей за кв. метр до 300 тысяч рублей за «квадрат». Отвечая на вопрос, чем же застройщики привлекают покупателей, Дмитрий Халин рассказал, что превалирующие число проектов (60%) подразумевает наличие детской инфраструктуры, собственный спортивный клуб есть в 26% комплексах. При этом 44% проектов бизнес-класса реализуются рядом с парком, 24% — вблизи водоема, 36% — рядом с ТПУ/метро. В 19% речь идет об отделке «под ключ».

«Несмотря на все неблагоприятные тенденции, спрос на недвижимость бизнес-класса остается на высоком уровне. За год покупают около 3800 квартир, при этом 20% от общего спроса это квартиры на начальном этапе реализации проекта», — подчеркнул Дмитрий Халин, добавив, что спрос девелоперы поддерживают благодаря ипотеке и рассрочкам. Интерес к проектам этого ценового сегмента подтвердила Людмила Стрельцова, которая в ходе мероприятия говорила о статистике интернет-запросов по жилью бизнес-класса. По ее словам, аналитики учли два показателя — абсолютное число сообщений по теме и число читателей.

По данным аналитиков рынка, в 2017 году на первичном рынке было заключено около 11 тысяч сделок, что на 18% больше показателя предыдущего года. При этом число «профильных» посетителей портала увеличилось значительнее, чем число покупателей — на 25%, что может косвенно свидетельствовать о потенциальном спросе и об активности рынка в принципе.

Леонид Капров начал свое выступление тоже с цифр. Топ-менеджер, в частности, отметил, что строительство жилого дома бизнес-класса в Москве занимает около двух лет. Поэтому, проектируя объект, очень важно сыграть на опережение и создать по-настоящему актуальный продукт, который будет востребован покупателями через несколько лет. Опыт компании и подробный анализ покупательских предпочтений на примере проектов бизнес-класса «Достояние», «Искра-Парк», «Наследие» показывает, что у покупателей востребованы 3-4-комнатные квартиры от 100 кв. метров и большие «однушки» (40-60 кв. метров). При этом особое внимание покупатели обращают на грамотное зонирование квартир, где нет длинных коридоров и «бесполезных» метров, а жилые комнаты не примыкают к входной двери. По словам Леонида Капрова, квартирография на столичном рынке жилья за последние пять лет кардинально изменилась — за эти годы ушли частные инвесторы, и драматически сократилась потребность в небольших одно-двухкомнатных квартирах, которые эта группа покупателей ранее использовала для сдачи в аренду и перепродажи. «На первый план вышла потребность в квартирах для жизни», — подчеркнул представитель «Галс-Девелопмент».

Большой интерес для покупателей жилья сейчас представляют эксклюзивные форматы квартир. Это, кстати, отмечали менеджеры по продажам из компаний-участниц выставки. «Еще несколько лет назад мы оценили потенциал эксклюзивных квартир в проектах бизнес-класса, — прокомментировал в ходе круглого стола Леонид Капров. — В жилом квартале «Достояние» (башни «Наука», «Культура» и «Искусство») мы спроектировали 6 панорамных пентхаусов, которые были практически все раскуплены на старте продаж. В третьей очереди ЖК «Наследие» мы также предусмотрели квартиры с террасами на последних этажах. За полгода в 3-й очереди проекта продано почти 70% квартир. Ровно столько же (70%) квартир продано в ЖК «Достояние». Данная динамика говорит о том, что этот продукт востребован».

Отдельной темой круглого стола стали архитектурные и дизайнерские решения для проектов бизнес-класса. «Тема актуальности и «долгожительства» проектов гораздо шире, чем просто вопросы рынка», — отметил Сергей Чобан. По словам именитого архитектора, масштабные проекты бизнес-класса создают тело города. Такой будет Москва и не только завтра, но и послезавтра и после-послезавтра. «Вообще в отношении жилья слово «актуальность» — это очень неверное слово. Я работаю как самостоятельный архитектор 23 года, и за это время концепция офисного пространства изменилась кардинально, — заметил Сергей Чобан. — С жильем ситуация другая. То жилье, которое строится сегодня, особенно жилье, совмещенное с институтом собственности, — это те квартиры, в которых собственники будут жить и дальше несколько десятков лет. И мы должны задуматься, как будут стареть эти здания». Это, по мнению архитектора, и называется словом «консерватизм» в хорошем его смысле. «Покупатели не потому консервативны, что у них плохой вкус, а потому что понимают, что им в этой квартире жить не только завтра, и насколько консервативным окажется это здание в процессе старения — вопрос, который вольно или невольно задает себе любой потребитель. Требование «консервативного старения» должно быть основным и для архитекторов, и для девелоперов», — считает Сергей Чобан. В качестве примера такого подхода архитектор привел проект «Искра-Парк», в котором сочетаются две составляющие — современное офисное здание из стекла, которое должно стать визуальной доминантой квартала, и спокойное окружение, «состоящее из деталей, узоров, благородных хорошо деталированных натуральных материалов». «Первоначальный проект предполагал современные фасадные решения, — вспоминает Леонид Капров. — Но проанализировав покупательские предпочтения, мы приняли решение об изменении концепции фасадов и сделали выбор для жилой части в пользу классического архитектурного стиля». К деталям создатели проекта подошли очень трепетно, пригласив к участию в работе студию Артемия Лебедева, которая разработала уникальные решетки, которые украсят фасады зданий. Как рассказали Эркен Кагаров и Олег Стукалов, девять корпусов квартала «Искра-Парк» должны составлять единый ансамбль, но при этом отличаться друг от друга. «При разработке дизайна было важно найти такую форму, которая была бы с одной стороны уникальна, с другой — удобна и функциональна, потому что решетки очень разного размера, ширины и высоты, — рассказали представители студии. — Поэтому мы придумали орнамент или паттерн – условных разных индустрий». Дизайнерам было важно, чтобы изображения не только создавали образ, но и помогали людям различать эти корпуса, стали определенной эмблемой каждого из зданий.

«Это настоящий синтез искусств, которые должны внедряться в архитектуру своей тонкостью, своими деталями. Это должно быть у бизнес-класса. Иначе его придется быстро снести, чего нам потребители не простят», — прокомментировал выступление коллег Сергей Чобан. Леонид Капров, в свою очередь, отметил, что данное решение позволило вывести «Искра-Парк» в лидеры продаж в своем сегменте и локации. «Средний темп продаж составляет более 20 апартаментов в месяц. Действительно, можно сказать, что эстетика — это наше конкурентное преимущество, в которое мы готовы вкладываться», — заключил старший вице-президент компании «Галс-Девелопмент».

Цитата в тему

«Зачастую, на первый взгляд , перспективные проекты переходят в разряд «коллекции прошлого сезона» еще до завершения строительства»

Цитата в тему

«Покупатели не потому консервативны, что у них плохой вкус, а потому что понимают, что им в этой квартире жить не только завтра, и насколько консервативным окажется это здание в процессе старения — вопрос, который вольно или невольно задает себе любой потребитель»