Самарский перенос

Больше половины застройщиков региона задерживают сдачу в эксплуатацию жилых домов

Самарская область входит в прошлогодний ТОП15 российских регионов по объему жилищного строительства. За 2017 год здесь, по данным Росстата, было введено в эксплуатацию свыше 1,7 млн кв. м. По этому показателю область занимает 12-е место среди 85 российских регионов (на ее счету примерно 2,2% от всех новостроек в стране). За девять месяцев 2018 года местные застройщики уже смогли сдать чуть более 1 млн «квадратов» (прирост +10,3% по отношению к аналогичному периоду 2017-го). Еще около 500 тыс. кв. м должно быть введено до конца года (1/5 всего регионального «метража», находящегося сейчас у них в работе). В общей сложности по состоянию на октябрь 2018 года в Самарской области силами 56 девелоперских компаний возводилось 325 домов на 48 712 квартир совокупной жилой площадью 2 542 798 кв. м. Подробности — в нашем очередном аналитическом обзоре, подготовленном «Стройгазетой» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Где и что строится

Больше всего новых домов в регионе сейчас строится в областной столице Самаре — 165 объектов на 30 146 квартир общей площадью 1 737 473 кв. м. Это 68,3% совокупной жилой площади (с учетом входящего в состав городского округа поселка Управленческий, где возводится еще 3 дома на 254 квартиры площадью 9643 кв. м будет уже 68,7% областного «метража»). На «пригородный» Волжский район приходится 363 681 «квадрат» жилья — 70 жилых зданий на 8970 квартир, или 14,3% общей площади). Все строительство здесь ведется в двух населенных пунктах, расположенных не далее 5 км от Самары: в Совхозе имени 50-летия СССР и поселке Смышляевка. В целом эта «самарско-волжская агломерация» в сумме «забирает» 83% регионального рынка новостроек.

Оставшиеся 17%, или чуть больше 400 тыс. «квадратов», делят между собой семь территориальных образований области. При этом львиная доля — 14,4% — у Тольятти (40 домов на 7900 квартир общей площадью 367 244 кв. м). У двух других крупных областных городов — Новокуйбышевска и Сызрани — на пару всего 0,6% от общего строительного объема в регионе (около 15 тыс. «квадратов»).

Основной объем текущего жилищного строительства в Самарской области приходится сейчас на многоквартирные дома (МКД) — 288 из 325 строящихся зданий (88,6% всех объектов). А если брать количество квартир, то на МКД приходится и вовсе 99,7%. Недостающие 0,3% (140 квартир) находятся в 37 блокированных домах (таунхаусах). А вот домов с апартаментами, так популярных в большинстве регионов страны, здесь и вовсе не строится, таких проектов в текущих портфелях самарских девелоперов аналитики ИРСО не нашли.

Зато областная квартирография по средней площади представленного в этих домах жилья существенно превышает общероссийские показатели. Так, площадь среднестатистической квартиры в регионе составляет 52,2 кв. м, тогда как в целом по РФ — 49,3. Самое скромное в области жилье представлено в селе Тимофеевка (Ставропольский район области) в жилом комплексе (ЖК) «Царское село» (застройщик «Свое жилье») — наименьшая средняя площадь квартиры 28,6 кв. м. Самые большие квартиры строятся сейчас в Самаре — в девелоперском проекте «120 квартал» от компании «Трансгруз» — 118,3 кв. м.

Что касается самих новых ЖК, то их в Самарской области сейчас возводится 90. В состав самого крупного из них — ЖК «Южный город», расположенного в уже упомянутом Совхозе имени 50-летия СССР (Волжский район), входит 52 дома на 6400 квартир совокупной площадью 254 039 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому проекту от ДК «Древо» в регионе, можно сказать, нет равных. Ближайший «преследователь» — застройщик ГК «Финстрой» — возводит в областной столице в ЖК «Новая Самара» 25 домов на 3951 квартиру и проигрывает фавориту по общей площади почти 50 тыс. кв. м. А вот самый маленький комплекс в регионе — это ЖК «Кошелев-Парк» в поселке Смышляевка. Здесь «Корпорация Кошелев» возводит 2 дома на 4 квартиры общей площадью 236 «квадратов».

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенного материала для стен у строителей Самарской области в большем почете кирпич. Именно из него возводится 54,5% всей региональной жилплощади (171 дом на 1 386 721 кв. м). Притом, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 18,9%.

На втором месте по популярности — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Так, в области строится 45 домов на 518 812 кв. м (это 20,4% совокупной жилой площади региона). Формально панельных домов в области будет больше — 47, однако на их долю приходится только 267 702 «квадрата» жилой площади (10,5% «метража»). Больше даже востребованы в регионе блочные материалы — хоть и 40 домов, зато площадью 337 793 кв. м (13,3%). А вот исключительно монолитных домов в Самарской области в ближайшее время появится всего 3 на 27 066 кв. м (1,1% от всей жилой площади). Представлено здесь даже каркасно-щитовое домостроение — 19 домов на 4 704 «квадрата» (0,2%).

Средняя высотность текущего жилищного строительства в регионе составляет 12,1 этажей (из расчета на строящийся дом). Как раз 9-12-этажных зданий в области строится сейчас больше всего — 92 дома (28,6% от всех самарских новостроек). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по «качественным характеристикам» (квадратным метрам), то наибольший объем текущего строительства в области приходится все же на 18-24-этажные здания (24,5% от всей жилой площади, подробности в инфографике). В остальном высотность возводимых в регионе домов (из расчета на строящийся объект) распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 13,5% строящегося сейчас жилья (44 здания), 4-8-этажных — 16,3% (53 дома), 13-17-этажных объектов строится 19,1% (62 дома), 18-24-этажных — 14,5% (47 жилых строений).

Появятся в Самарской области и свои небоскребы (25 и более этажей) — 26 домов (8% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в регионе является сейчас 32-этажный многоквартирный дом в Самаре в ЖК «Космолет» от застройщика «Кольцо».

При этом самым «вместительным» (по общей жилой площади) строящимся сейчас домом в регионе считается один из корпусов в самарском ЖК «Центральный», рассчитанный на 48 827 кв. м (застройщик — ГК «Трансгруз», всего в этом ЖК будет пять домов на 2317 квартир, совокупной жилой площадью 168 499 кв. м).

А главное — кто и когда

В общей сложности на рынке новостроек Самарской области сегодня работает 56 застройщиков (представлены в таблице). При этом больше половины регионального рынка (58,4% всех площадей) контролирует десятка крупнейших девелоперов, из которых только на долю первой пятерки приходится 39,7%. Первое место в области уверенно занимает ДК «Древо», в портфеле которой сейчас свыше 267 тыс. кв. м жилья (10,5% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). Далее с более значительным отрывом от лидера идут застройщики: ГК «Трансгруз» (>208 тыс. кв. м / 8,2%) и ГК «Финстрой»» (>205 тыс. кв. м / 8,1%). Места с 3 по 5 занимают соответственно СХ «Град» (>171 тыс. кв. м, 6,7% рынка) и ГК «Новый ДОН» (>157 тыс. кв. м, 6,2%).

Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в 2016 году, — 114 домов (35,1% от всех строящихся сейчас, или 33,8% по площади квартир). Строительству почти четверти (24,6%) домов (80 зданий, или 23,4% общего «метража») старт был дан в прошлом году. 12% домов (39 объектов, или 10,2% строящихся площадей) начали возводить в 2015 году. По документам, выданным в 2014 году, строится 15 домов (6% новых областных площадей). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению 15 жилых зданий, документация на которые была получена с марта 2005 по декабрь 2013 (5,7% «квадратов»).

Разрешение на строительство в этом году на момент исследования ИРСО в Самарской области уже получили 62 девелоперских проекта. На долю этих 19,1% «свежих» объектов приходится 21% совокупных площадей (534 320 кв. м в 9757 квартирах).

Из 325 домов, строящихся сейчас в регионе, 80 объектов совокупной площадью 517 072 кв. м (20,3% от всего заявленного на данный момент жилья) планируется ввести «в строй» уже до конца текущего года. Сдача 43% площадей (1 093 067 кв. м в 145 домах) может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 510 431 кв. м (48 домов, или 20,1% всех площадей). Согласно проектным декларациям самарских застройщиков, 37 домов на 347 466 кв. м (11,7% объектов и 13,7% «метража») встретят новоселов в 2021-2022 годах. Оставшиеся 14 домов на 74 762 «квадрата» (4,3% и 2,9% соответственно) будут заселены с 2023 года и позже.

Вместе с тем, анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь жилья) дает основания предполагать, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (и хорошо, если один раз). В частности, 138 636 «квадратов», объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017. Еще 46 617 кв. м покупатели ждут сейчас с 2016 года. На три года, но уже с 2015 на 2018, «переехал» ввод 17 797 кв. м. Подождать до 2019 года придется и тем, кому жилье в 112 740 кв. м первоначально обещали сдать в 2016-2017 годах. Заселение еще 31 599 «квадратов», обещанных к вводу в этом году, уже заранее отложили на 2020 год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода» или, проще говоря, «просрочка», — явление очень распространенное в Самарской области. Больше половины местных застройщиков (31 из 56) были замечены в переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже у топовых застройщиков региона. Так, например, из 171 023 кв. м жилья, возводимого сейчас СК «Град», ввод 62 774 «квадратов» (36,7% «портфеля» компании) уже был перенесен на 6,6 месяцев.

В целом, надо отметить, что средняя просрочка по области составляет 3,8 месяца. Стопроцентный перенос заявленного ввода отмечен у 16 самарских девелоперов (на их счету около 200 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). И длительность просрочки у таких компаний, понятно, уже значительно выше — от 12 до 60 месяцев. Областным «антилидером» по этому показателю является компания «Легионер», которая как раз на пять лет «опаздывает» со сдачей 1 дома на 24 квартиры площадью 1440 «квадратов» в своем ЖК «Дворик» в селе Ягодное (Ставропольский район Самарской области).

43079 руб./м² — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в области жилья

87167 м² составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Самарской области

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№8), Москвы (№9), Санкт-Петербурга (№12), Ростовской (№17), Ленинградской (№19), Тюменской (№36), Свердловской (№42), Новосибирской (№46) областей и Республик Татарстан (№38) и Башкортостан (№40). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».