С видом на доход

С видом на доход

Инвестиции в апартаменты становятся привлекательной альтернативой покупке квартиры

Недвижимость остается для россиян одним из основных объектов инвестиций. Однако если еще недавно средства вкладывались почти ис­ключительно в квартиры, и лишь немногие инвесторы-профессионалы рисковали вкла­дываться в коммерческие помещения, то сегодня ситуация меняется. Эксперты сходятся во мнении, что недавние изменения в законодательстве неиз­бежно приведут к росту цен на жилье. В этой связи инвестиции в апартаменты становятся все интерес­нее. Этой теме был посвящен круглый стол, органи­зованный «Стройгазетой» в рамках деловой про­граммы выставки «Недвижимость от лидеров» в Го­стином дворе.

Открывая дискуссию, шеф-редактор «СГ» Сергей Николаев напомнил, что законодательно проблема апартаментов все еще не урегулирована. Эта кате­гория недвижимости подпадает под действие феде­рального закона о долевом строительстве №214-ФЗ, но лишь частично. Сейчас оформление покупки апартаментов чаще всего происходит по той же схеме, что и покупки квартиры: через государствен­ную регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Это защищает покупателя от двойных продаж. Ответственность за просрочку ДДУ по апартаментам и квартирам одинаковая. Но закон №214-ФЗ не регламентирует, в частности, проблему достройки апартаментов в случае банкротства деве­лопера, вопрос постоянной регистрации в апарта­ментах, социальной инфраструктуры. Не прорабо­таны до конца и вопросы налогообложения и пере­хода земли в коллективную собственность владель­цев. Возможно, новый законопроект, анонсирован­ный в марте заместителем главы думского комите­та по жилищной политике Николаем Николаевым, поставит точку в этой истории.


Между тем, существующие правовые лакуны от­нюдь не мешают росту популярности апартаментов у покупателей, особенно у тех, кто не рассматрива­ет их как единственное жилье, а планирует пере­продать или сдать в аренду. Как показал опрос, про­веденный «Стройгазетой», 11% тех, кто покупает недвижимость в инвестиционных целях, видят в апартаментах большой потенциал. По оценкам экс­пертов, средний по цене объект стоимостью 5-10 млн руб. может принести 15-20% прибыли при пе­репродаже или сравнительно высокий арендный доход (свыше 50 тыс. рублей в месяц).

Если сравнивать доходность и стоимость владе­ния квартир и апартаментов, то и здесь ситуация постепенно меняется в сторону последних. Стои­мость апартаментов на 15-20% ниже по сравнению с аналогичными квартирами. Доходность от сдачи в аренду квартир составляет 2-5%, апартаментов — 5-8%. Правда, в апартаментах выше коммунальные платежи и налог на имущество. Для квартир налог составляет от 0,1-0,3% до 2%, и предусмотрен нало­говый вычет за 20 кв. м, для апартаментов налого­вая ставка — 0,5-2%. Зато плюсом для владельцев апартаментов в Москве является то, что кадастро­вая стоимость апартаментов, от которой считается налог, в 6-10 раз ниже по сравнению с их рыночной стоимостью.

Директор департамента маркетинга компании «Галс-Девелопмент» Елена Петропавловская расска­зала об инвестировании в апартаменты на примере двух проектов: МФК «Искра Парк» на Ленинград­ском проспекте и МФК Match Point, который возво­дится неподалеку от Кутузовского проспекта. По словам представителя компании, будущему инве­стору нужно хорошо понимать рыночную ситуацию и тщательно делать выбор: гарантированно востре­бованными являются проекты, расположенные не­далеко от центра, транспортная доступность — один из главных критериев, учитываемых при по­купке. Большое значение для покупателей также имеет бренд компании-застройщика и ее репута­ция. И конечно, добавляет Елена Петропавловская, нужно внимательно смотреть на конкурентное окружение.

Если же говорить о цене, то в 2017 году в кварта­ле «Искра-Парк» цена квадратного метра начина­лась от 160 тыс. руб. за метр, сегодня, когда строи­тельство завершено, метр продается в среднем уже за 230 тыс. руб. Иными словами, прирост цены со­ставил более 40%. В Match Point цена лота начина­ется с комфортных 7 млн руб. и в дальнейшем тоже будет расти.

Елена Петропавловская отметила, что в послед­нее время все большим успехом пользуются много­функциональные комплексы, где сочетаются раз­личные категории недвижимости — жилая, ком­мерческая, торговая, офисная и т. д. В таких объек­тах жители могут вечером спуститься вниз выпить кофе, купить все необходимое для дома, не тратя времени и сил на дорогу.

Интересным вариантом для инвестирования яв­ляется и относительно новый для рынка формат апарт-отелей, о котором на круглом столе рассказа­ла управляющий директор компании PM NAI Becar Мария Онучина. Сегодня есть возможность инве­стировать и получать доход, даже имея сравнитель­но небольшую стартовую сумму, — от 3 млн рублей в Санкт-Петербурге и от 5 млн руб. в Москве. Это соответствует стоимости номера в апарт-отеле. По словам Марии Онучиной, если сравнивать стои­мость квадратного метра в отеле и в квартире, то стоимость последней, конечно, ниже, но минималь­ная площадь выше. В результате получается, что 30-метровая «пустая» квартира равна по стоимости 17-метровому оборудованному юниту в апарт-отеле (примерно 3,5 млн рублей). При этом средняя вы­ручка от аренды составляет 27 тыс. руб. в месяц в «квартирном» варианте и 79 тыс. руб. в месяц в слу­чае работы с апарт-отелем. И даже несмотря на то, что расходы при работе с отелем гораздо выше, го­довая доходность от сдачи квартиры составит 5,8%, а от сдачи номера в апарт-отеле — 13%. Разумеется, «отельный» вариант имеет свои риски, в частности, сезонные колебания заполняемости. Кроме того, многое зависит от профессионализма управляющей компании.

Общий вывод, сделанный участниками круглого стола, можно сформулировать так: апартаменты представляют хорошую альтернативу традицион­ным форматам жилой недвижимости, ну а какую стратегию выбрать — консервативную или агрес­сивную, зависит от конкретного инвестора.


Кроме того:

Директор департамента маркетинга «Галс-Девелопмент» Елена Петропавловская привела интересные данные о портрете покупателя апартаментов в проектах компании в Москве. В квартале «Искра-Парк» это люди, живущие в старом жилом фонде неподалеку и имеющие там прописку. При этом они хотели бы переселиться в жилье более высокого уровня у себя в районе, заплатив примерно на 20% меньше, чем за квартиру. В основном, это семейная аудитория, у которой есть дети.

Другой «портрет» аудитории складывается в МФК Match Point на Кутузовском. В этом проекте большее значение имеет инвестиционная составляющая. Покупатели рассчитывают, что через год-два, когда проект будет достроен, они выиграют в цене или смогут получать приличный доход от сдачи в аренду. Покупатели Match Point — это, в основном, молодые люди в возрасте от 25 до 35 лет, которые вкладывают накопленные средства или средства от продажи иной имевшейся у них недвижимости. Среди покупателей много жителей других регионов, которых привлекает местоположение комплекса, ведь Кутузовский проспект традиционно является олицетворением престижа.


Справочно:

Исследования, проведенные аналитическим центром компании ЦИАН, показывают, что около 11% нового предложения, вышедшего на рынок в 2018 году, пришлось на апартаменты (516 тыс. кв. м). В основном, застройщики делали ставку на проекты бизнес-класса (56% нового предложения), к элитному сегменту относилось 28% объектов данного формата, оставшиеся 16% — проекты массового сегмента. По данным компании Savills, верхний, наиболее прибыльный, сегмент — проекты бизнес-класса и выше — вырос в 20 раз за 10 лет. Сейчас на стадии реализации находятся 55 комплексов с апартаментами — свыше 5 тыс. юнитов. До 70% всех апартаментов на рынке сдается в трех районах Москвы — Пресненском (40%), Филевском парке (19%) и Хорошевском (13%). За ними следуют Тверской (7%), Арбат (6%), Беговой (4%), Раменки (2%). На оставшиеся районы города приходится 9% предложения.