Специалисты департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» подвели итоги 2015 года по вторичному рынку Подмосковья. Данные аналитического отчета свидетельствуют о том, что общее количество сделок с объектами загородной «вторички» сократилось на 29%.
Привлекательность загородной недвижимости на вторичном рынке обусловлена несколькими причинами. Во-первых, это цена. Бытует мнение, будто неновые вторичные объекты на «загородке» должны стоить дешевле недавно возведенных. Во-вторых, в условиях кризиса приобретение недвижимости на «вторичке» позволяет застраховаться от возможного недостроя вследствие финансовых проблем у девелопера. Определенность в виде готового дома с подведенными коммуникациями в организованном коттеджном поселке, налаженный быт, действующая инфраструктура являются весомыми аргументами в пользу предложенной там «вторички». Особенно для тех, кто продает городскую квартиру и планирует скорейшее заселение в загородное жилье либо хочет воспользоваться механизмом trade-in (продажей городского жилья с последующим приобретением загородного). Однако наличие переоцененных лотов, владельцы которых ориентируются на докризисные цены и готовы ждать сколь угодно долго, лишь бы не предоставлять скидку, осложняет развитие вторичного рынка на «загородке» Подмосковья.
Что почем
Общее количество сделок на вторичном рынке загородной недвижимости по итогам 2015 года сократилось почти на треть – 29%. Эта цифра включает сделки с объектами как неорганизованной застройки – отдельно стоящими домами, в том числе в границах населенных пунктов и городов-спутников, дачами, участками, так и организованной – в коттеджных поселках.
Наиболее востребованными в 2015 году, равно как и в 2014-м, были готовые дома экономкласса с отделкой «под ключ», в радиусе от 20 до 60 км от МКАД, со средней ценой предложения 4-5 млн руб. – 60% потенциального спроса, а также таунхаусы не дороже 6 млн руб., расположенные в ближнем Подмосковье, – ими интересовались 15% покупателей. На участки без подряда в том же сегменте по итогам 2015 года пришлось 25% запросов потребителей: они чаще всего выбирали землю с подведенными коммуникациями, расположенную на удалении 30 км от МКАД, и со средней стоимостью предложения 1-2 млн руб.
При этом наибольшая часть экспозиции на «вторичке» представлена участками – 40%, им несколько уступают дачи – 39%, далее следуют коттеджи – 18%, и таунхаусы/дуплексы – 3%.
Минимальный чек на покупку участка без подряда в 2015-м составил порядка 600 тыс. руб., таунхауса – от 4 млн руб. Минимальная стоимость проданных домов в отчетном периоде начиналась от 3 млн руб.
Скидка must have
Торг – неотъемлемый атрибут совершения сделки на загородной «вторичке», особенно если учесть, что владельцы недвижимости склонны выставлять на продажу объекты по завышенной цене. В сегменте «эконом» в 2015 году покупатели могли рассчитывать на 3-5%-ный дисконт, в бизнес-классе – 10%-ный. Снижение цены на недвижимость премиального сегмента достигало 20% – в условиях кризиса высокобюджетные лоты продавались с большим трудом. В наступившем году размер дисконта по каждому из классов остается практически неизменным.
«Срок экспозиции объектов, выставленных по минимальной стоимости, составляет в среднем 3-4 месяца. На недвижимость среднего ценового диапазона покупателя можно искать от полугода до года. Сигналом для снижения стартовой стоимости лота является отсутствие звонков и покупателей в течение 1-3 месяцев. В этой ситуации минимальный порог скидки должен составлять порядка 10%», – комментирует директор департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Андрей Кройтор.
Чтобы ускорить реализацию вторичного объекта в условиях текущей экономической ситуации, эксперты советуют устанавливать начальную цену на него на 5% ниже среднерыночной. Однако даже в этом случае покупатель будет рассчитывать хотя бы на «символическую» скидку в 50-100 тыс. руб. Торг в пределах этой суммы или его отсутствие возможны, когда речь идет о недвижимости в границах уникальной локации либо у покупателя имеется узконаправленный запрос. Примером такого покупателя, нацеленного на конкретный объект со всеми его особенностями, может быть сосед, который согласится на условия продавца, не торгуясь или торгуясь по минимуму.
Важно отметить, что, помимо дисконта, обусловленного кризисными явлениями, существуют внешние факторы, снижающие рыночную стоимость загородной недвижимости. К ним относятся, например, полигон бытовых отходов или мусоросжигательный завод, построенные в непосредственной близости от продаваемого объекта. Такое окружение удешевляет недвижимость как минимум на 30%, отмечают специалисты департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость». К такой же скидке приведет возведение высоток на месте вырубленного леса вблизи коттеджного поселка.
Пессимисты и оптимисты от «вторички»
Дисконт в 2016 году, как и годом ранее, будет предоставляться в рублях – будь то недвижимость сегмента «эконом» или «премиум». В 2015 году специалисты отмечали, что покупателей не интересовали объекты, цена на которые была установлена в долларах, – фактически это означало плавающую стоимость. В более выигрышном положении находятся рублевые предложения, хотя расчет между продавцом и покупателем может производиться в иностранной валюте.
«Наступило время продавцов-пессимистов и покупателей-оптимистов. Первые считают, что лучше уже не будет, поэтому стремятся превратить имеющиеся активы в деньги. Вторые ищут лакомые куски, полагая, будто пришло время для покупок по бросовым ценам. Однако ожидание слишком больших скидок обречено на провал, поэтому на вторичном рынке «загородки» в 2016-м, с большой вероятностью, мы увидим рост предложения и дальнейшее сокращение общего числа сделок из-за снижения доходов населения в целом. Кроме того, наблюдающееся в последнее время падение средней стоимости сделки на загородной «вторичке» может стать началом тренда на более адекватную оценку со стороны самих продавцов принадлежащей им недвижимости», – прогнозирует Андрей Кройтор.