Согласно подсчетам специалистов профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость, на подмосковном вторичном рынке жилья, где объем предложения превышает аналогичный показатель в столице на 30,2% (47 565 объектов против 33 215), лидером по числу экспонируемых лотов стала Балашиха (3 490 объектов), а аутсайдером – Лотошинский район (16 объектов). В старой Москве соответствующие локации – Пресненский район (1069 лотов) и Молжаниновский район (9 лотов). Причем «вторичка» Московской области «обгоняет» аналогичный сегмент жилья столицы по доле 1- и 4-комнатных квартир – на 10 п.п., и по доле объектов, выставленных на продажу в кирпичных строениях, – на 9 п.п. В целом же объем предложения на вторичном рынке недвижимости старой Москвы превышает уровень спроса в 4 раза, а в Подмосковье этот разрыв еще больше – в 6 раз.
Кроме того, специалисты обратили внимание на заметное сокращение объема предложения на «вторичке» как Москвы, так и Подмосковья, выявили причины этого и нашли в данных локациях самые бюджетные и дорогостоящие лоты в указанном сегменте жилья. Так, в Москве это 1-комнатная квартира стоимостью 3,4 млн рублей и двухуровневый пентхаус премиум-класса, экспонируемый по цене 1,17 млрд рублей (на эти средства можно приобрести 5 самых дорогих объектов на «вторичке» Подмосковья). А в Московской области – 1-комнатная квартира за 500 тыс. рублей и 8-комнатная трехуровневая квартира с отдельным входом стоимостью 234,8 млн рублей.
Объем предложения на вторичном рынке жилья Подмосковья на данный момент составляет 47 565 объектов, он превышает аналогичный показатель на «вторичке» старой Москвы, равный 33 215 лотам, на 30,2%. При этом объем экспозиции во вторичном сегменте жилья как столицы, так и Московской области значительно сократился по сравнению с тем же периодом 2016 года. Так, в Москве объем предложения на «вторичке» уменьшился на 22,7% – с 42 955 объектов в ноябре прошлого года. А в Подмосковье аналогичный показатель в ноябре 2016-го составлял 59 524 лота – таким образом, за год сокращение составило 20,1%.
В целом Подмосковье застраивается более дешевым жильем, чем столица (а одна из целевых групп покупателей, интересующихся вторичной недвижимостью в области, – люди, которым не хватило средств на приобретение квартиры в Москве), поэтому доля 1-комнатных квартир, наиболее демократичных по цене, в объеме предложения на областной «вторичке» на 10,1 п.п. больше. В столице, в свою очередь, гораздо лучше развит сегмент элитного (и, соответственно, многокомнатного) рынка жилья – как следствие, доля экспонируемых на вторичном рынке недвижимости Москвы 4+-комнатных объектов на 10 п.п. больше, чем в области.
На вторичном рынке недвижимости Подмосковья доля жилья, представленного к продаже в устаревшем жилищном фонде, больше, чем в столице, где последние несколько лет наблюдается строительный бум и, соответственно, постоянно увеличивается доля объектов, выставленных на продажу в новых домах, введенных в эксплуатацию не более трех лет назад. По данным аналитиков компании, вторичный рынок жилья Московской области «обгоняет» столицу по доле объектов, экспонируемых в кирпичных строениях, – на 9 п.п. А «вторичка» старой Москвы берет реванш, в частности, в сегменте блочных домов – доля расположенных в подобных зданиях лотов здесь на 5,8% больше, чем в Подмосковье.
Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Один из ключевых факторов, повлиявших на заметное сокращение объема предложения на вторичном рынке жилья как Москвы, так и Подмосковья, – снятие недвижимости с продажи самими собственниками, которые не могут реализовать ее по докризисной, более высокой, стоимости. В основном эта тенденция затрагивает сегмент многокомнатных квартир, так как владельцам подобных лотов при завышении цены очевидным образом приходится идти на более значительные уступки, чем собственникам 1- и 2-комнатных объектов. Причем на подмосковной «вторичке» доля 4+-комнатных лотов за год сократилась больше, чем в столице – на 21,8% против 13,8%. Что же касается соотношения между спросом и предложением в целом, то во вторичном сегменте жилья столицы объем экспонируемой недвижимости в 4 раза превышает актуальные потребности покупателей, а в Подмосковье разница между этими показателями еще больше – в 6 раз. Причина в гораздо более низком спросе на подмосковную недвижимость по сравнению со столичным жильем».
Кроме того, на сокращение объема предложения на «вторичке» и Москвы, и Подмосковья повлияло увеличение активности покупателей к концу года, что можно подтвердить статистикой ИНКОМ-Недвижимость, фиксирующей положительную динамику показателей актуального спроса (имеется в виду количество внесенных авансов) по сравнению с данными прошлого года в октябре и ноябре.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость комментирует: «Так, на вторичном рынке недвижимости столицы октябрь стал первым в этом году месяцем, в котором было заключено больше договоров о предоплате по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – на 8%. “Эстафету” с успехом принял ноябрь, в котором показатели спроса были на 5% лучше, чем год назад. Причем в эти месяцы наиболее быстро реализовывались либо самые дешевые лоты (квартиры в устаревшем жилищном фонде), либо наиболее качественные объекты, выставленные на продажу по адекватной рыночной стоимости, – в хорошем состоянии, с удобными планировками, расположенные в современных домах и в районах с развитой инфраструктурой. И наши наблюдения показывают, что на текущий момент почти за все эти варианты уже внесены авансы».
Самым бюджетным лотом на вторичном рынке жилья Подмосковья на данный момент является 1-комнатная квартира в городском округе Шатура, в поселке Бакшеево (улица Клубная), расположенном недалеко от города Рошаль. Стоимость объекта – 500 тыс. рублей. Квартира общей площадью 28 кв. м находится на 1-м этаже 2-этажного кирпичного дома, в ней недавно был сделан косметический ремонт, коммуникации – централизованные. Рядом с домом есть необходимые объекты социальной инфраструктуры (в том числе продуктовые магазины, детский сад, школа, больница, поликлиника, отделение почты и т.д.), а также Бакшеевский парк культуры и отдыха; кроме того, поблизости центральная автобусная остановка как для местных маршрутов, так и для автобусов, следующих до станции метро «Котельники».
В Москве наиболее дешевый вторичный объект расположен в районе Северное Измайлово (ВАО), на улице 15-я Парковая, на 5-м этаже 9-этажного панельного дома. Общая площадь 1-комнатной квартиры, относящейся к экономклассу, – 30 кв. м, ее стоимость – 3,4 млн рублей.
Самым дорогим объектом на «вторичке» Московской области является 8-комнатная трехуровневая квартира с отдельным входом в поселке Заречье (Одинцовский район), в ЖК «12 месяцев». Этот лот расположен на 1-м, 2-м и цокольном этажах 4-этажного монолитно-каркасного дома в стиле постмодерн, общая площадь квартиры – 755 кв. м, стоимость – 234,8 млн рублей. На 1-м этаже расположены кухня, столовая, гостиная, кабинет, спальня с гардеробной, холл-прихожая, 2 санузла, бассейн. На 2-м этаже – 2 детские спальни и гостиная, спальня с гардеробной, 3 санузла, балкон. В цокольном этаже есть 2 гостевые спальни, игровая комната, 2 санузла, постирочная, домашний кинотеатр, спортзал, винная комната. В квартире выполнен эксклюзивный ремонт, работает система «умный дом», встроенная кухня оснащена современной техникой. Территория ЖК «12 месяцев» граничит с кампусом и спорткомплексом Московского Международного университета. Также рядом находятся детские сады, элитная гимназия и школа-пансион, спортклуб с двумя бассейнами, Московская школа управления «Сколково». Поблизости от поселка располагается Баковский лесопарк (известный также как Мещерский природный парк).
А наиболее высокобюджетная квартира на вторичном рынке жилья Москвы выставлена на продажу в 17-этажном доме на Мосфильмовской улице, в районе Раменки (ЗАО). Это двухуровневый пентхаус премиум-класса общей площадью 2000 кв. м, занимающий 16-й и 17-й этажи корпуса №7 ЖК «Воробьевы горы», его заявленная стоимость – 1,17 млрд рублей. Владельцам квартиры будет предоставлен индивидуальный лифт и 4 машино-места. В квартире есть 2 видовые террасы, одна из них – с личным бассейном. На 1-м уровне пентхауса располагаются гостиная со стеклянным куполом высотой 5,5 м, а также 20 комнат и 9 санузлов. На 2-м уровне – 8 комнат и 2 санузла. Возможен любой вариант перепланировки. В жилом комплексе есть смотровые площадки, откуда открываются панорамные виды на Москву, имеются благоустроенная огороженная территория и собственные объекты инфраструктуры, в том числе спортивно-оздоровительный комплекс, детский клуб и детские площадки, супермаркет, салон красоты, автомойка, шиномонтаж и т.д. Недалеко от комплекса расположены Мосфильмовский пруд и парк Победы, а также гольф-клуб.
Таким образом, стоимость наиболее дорогостоящего лота на вторичном рынке жилья старой Москвы равна цене 5 наиболее дорогих и 2 340 наиболее дешевых объектов на «вторичке» Подмосковья. В пересчете на квадратные метры на эти средства можно приобрести в среднем 15 840 кв. м на вторичном рынке недвижимости Московской области, где усредненная стоимость 1 кв. м равна 73 860 рублям.