Уходящий год запомнится строителям, прежде всего, законодательными изменениями, повлекшими серьезные подвижки в отрасли. Переход на проектное финансирование и счета эскроу вызвал много споров и прогнозов, в том числе весьма пессимистических. Реальность оказалось, однако, иной. «Если говорить о переходе отрасли на проектное финансирование, можно сказать, что самые страшные прогнозы, которые давались в начале этого года по вводу, не сбылись, — отметил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, выступая на конференции «Итоги года с РБК. Рынок недвижимости 2019», — но мы прекрасно понимаем, что сложности и проблемы, связанные с взаимоотношениями банковского сообщества и застройщиков, остаются».
При этом, уточнил глава Минстроя, есть проблемы системные и есть локальные, характерные для того или иного региона. «Очень много зависит от того, как развит строительный комплекс в том или ином субъекте РФ, — подчеркнул Владимир Якушев. — В регионах, где слабый строительный комплекс, реформа проблемы обострила».
«Появляются определенные вопросы, требующие федерального регулирования и внесения дополнительных изменений в законодательство», — добавил министр. Один из таких вопросов — поддержка небольших застройщиков в регионах со «слабым строительным комплексом». «Маленькие застройщики в регионах, где слабый стройкомплекс, отсутствует спрос на жилье и маленькая маржа между себестоимостью строительства квадратного метра и его продажной ценой, проектного финансирования не получат», — считает министр. Поэтому сейчас разрабатываются инструменты и механизмы поддержки таких участников рынка. «Этих застройщиков однозначно надо спасти, они не должны пасть жертвой реформы», — считает Владимир Якушев.
В качестве, безусловно, позитивного фактора глава ведомства отметил динамику ввода жилья — впервые с 2015 года. Объем ввода многоквартирных домов в России по состоянию на 1 ноября 2019 года вырос на 1,9%, а индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — на 14,5%, сообщил глава Минстроя.
Конечно, добавил министр, это может показаться статистической погрешностью, однако важна тенденция. С 2015 года, когда в стране было сдано 85 млн кв. метров жилья, статистика шла только вниз. В 2018 году в РФ было построено 75,7 млн кв. метров жилья, что на 4,5% меньше, чем в 2017-м. Нынешний год — первый, когда падение переходит в рост. При этом впереди еще статистика за ноябрь-декабрь, которая может скорректировать цифры в лучшую сторону. Всего же по итогам года министр ожидает, что объем ввода жилья достигнет 76-78 млн кв. метров.
Надо отметить, что значительное влияние на статистику рынка недвижимости в 2019 году оказала Москва. С начала года в столице уже построено и введено в эксплуатацию около 10 млн кв. метров недвижимости (жилой и коммерческой). «Никогда еще в столице не было таких объемов строительства, — заявил журналистам заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. — При этом мы видим потенциал ввода в эксплуатацию до конца года еще около одного миллиона квадратных метров». При этом сохраняется тренд на преобладание ввода нежилой недвижимости: из 10 млн кв. метров жилье составляет лишь около 4,3 млн кв. метров, и это с учетом бюджетного строительства для переселенцев по социальным программам и реновации (600 тыс. кв. метров). В уходящем году в столице было сдано примерно по 500 тыс. кв. метров гостиниц и апартаментов, торговых площадей и промышленных объектов, а также около 800 тыс. кв. метров офисных площадей. По мнению столичных властей, это очень важный показатель, так как строительство коммерческой недвижимости позволяет создавать рабочие места, формируя дополнительную налогооблагаемую базу.
Напомним, в июле этого года правительством Москвы было принято решение о предоставлении финансовых льгот инвесторам, строящим коммерческие площади за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК). Отмечающийся сегодня повышенный интерес к проектам строительства офисных центров в мэрии напрямую связывают с этим постановлением. По словам Марата Хуснуллина, власти города в ближайшее время примут ряд дополнительных мер, стимулирующих строительство коммерческой недвижимости, в связи с чем следует ожидать новых проектов в этом сегменте. И столичные власти, и девелоперы единодушны во мнении, что одним из основных драйверов строительной отрасли является развитие транспортной инфраструктуры. Строительство новых дорог, железнодорожных линий и метро создает сеть дополнительных маршрутов передвижения по городу, а значит, на карте города появляются новые точки притяжения. Фактически транспортные артерии раскрывают градостроительный потенциал заброшенных и пустовавших ранее территорий — здесь появляются офисы, торговые площади, спортивные и развлекательные центры, а также жилье.
Как пояснил заместитель директора по внешним коммуникациям компании «Мосинжпроект» Алексей Расходчиков, новыми точками роста могут стать транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). В них могут разместить коммерческие, социальные, спортивные объекты. Офисные пространства позволят снизить ежедневную маятниковую миграцию. Другим катализатором строительства является программа реновации жилья, которая предусматривает не только замену старых пятиэтажек на новые дома, но также и формирование новой комфортной среды и городского ландшафта.
Цитата в тему:
Министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев:
«Говорить о том, что рост чуть больше 1% — это какая-то глобальная цифра, — нельзя. Мы должны быть реалистами. Однако несмотря на все плюсы и минусы, это положительная динамика. Если говорить о переходе отрасли на проектное финансирование, можно сказать, что самые страшные прогнозы, которые давались в начале этого года по вводу, не сбылись»
Мнение:
Фёдор Сапронов, вице-президент ГК «Инград»:
«Строительная газета»: Как реформа стройотрасли сказалась на девелоперском рынке?
Фёдор Сапронов, вице-президент ГК «Инград»: ГК «Инград» одной из первых в столице перешла на новую схему финансирования долевого строительства жилья – с помощью счетов эскроу. С мая 2019 года «Инград» уже привлек проектное финансирование от ведущих российских банков. Многие компании также стали работать по новым правилам. Нужно отдать должное законодателю, который дал возможность застройщикам, в том числе и системообразующим, работать по старым правилам. Это позволило сделать переход более плавным, без стрессов и встрясок. Новые правила игры оздоровили рынок. Общая тенденция движется к тому, что здесь останутся только надежные девелоперы, готовые брать на себя ответственность.
«СГ»: В какой дошлифовке нуждается реформа?
Ф.С.: Следующий шаг – новый этап реформы. Нужна «регуляторная гильотина» для тех застройщиков, которые перешли на новую форму работы. Если девелопер работает в рамках проектного финансирования, то для него нужно существенно либерализовать правила игры - отменить законодательные ограничения и требования. Они уже морально устарели, потому что банк уже является тем институтом, который оценивает проект и надежность застройщика. Свои регуляторные требования государство по факту передало банку, и оно должно плавно выйти из этих правоотношений. Банк проводит отбор и дальше контролирует через проектное финансирование работу застройщика и сам проект. Кроме того, необходима мотивация для тех, кто уже перешел или собирается перейти на новые правила. Это может также касаться и налоговых льгот для надежных застройщиков. Нам важно строить много. Должен быть хороший рынок и стимулы.
«СГ»: Что будет с ценами на жилье в 2020 году?
Ф.С.: Качественное жилье не может быть дешевым. Растущие запросы к качеству, комфорту и допсервисам также влияют на уровень цен. Говорить о стремительном росте цен не стоит, застройщики корректируют цены на жилье следуя за удорожанием стройматериалов и повышении стадии готовности своих проектов. Вероятно, при сохранении текущих рыночных реалий, этот тренд продолжится и в следующем году. По нашим прогнозам, рост может составить 5-6%.
Номер публикации: №49 13.12.2019