Минувший год оказался богат на сюрпризы как для покупателей жилья в Москве и Санкт-Петербурге, так и для местных застройщиков. Два крупнейших строительных рынка страны успели за 2020 год столкнуться с целой стаей «черных лебедей» — непрогнозируемых событий, существенно влияющих на «расстановку сил», то есть на законодательство, спрос, предложение и ценообразование. «Стройгазета» предлагает вспомнить, как развивалась ситуация, подвести предварительные итоги такого необычного года и немного посмотреть вперед, на то, как инициативы-2020 скажутся на дальнейшем развитии жилищного строительства в двух столицах.
МОСКВА
Стоит отметить, что 2020 год сложился в пользу московского рынка жилой недвижимости. В начале прошлого года произошел довольно сильный скачок валютного курса. Следствием ослабления рубля стало повышение активности покупателей жилья: те, кто хранил сбережения в рублях, переложились в метры в ожидании роста цен. «В первом квартале 2020 года основной спрос пришелся на март: на фоне девальвации рубля на рынке наблюдался повышенный спрос на недвижимость. Впрочем, из-за введенных в конце квартала первых ограничительных мер общий результат по сделкам за первые три месяца оказался на 12% хуже, чем за аналогичный период прошлого года», — рассказывает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Во втором квартале ситуация вообще перевернулась с ног на голову: в действие вступила самоизоляция и покупательская активность практически сошла на нет. По оценкам директора департамента проектного консалтинга инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet Романа Родионцева, объем реализованных квадратных метров в апреле-июне, даже по сравнению суже «просевшим» ранее первым кварталом, снизился на 22%.
Зато в середину лета жилищный рынок Москвы вошел уже не только в состоянии такого антирекорда. «Первые плоды» начала приносить запущенная в конце апреля госпрограмма льготной ипотеки с исторически минимальной ставкой в 6,5% годовых. В результате доля ипотечных сделок в столице стала быстро и заметно расти: с 46,7% до 60,4%, по ряду городских девелоперских проектов даже превысив 70%.
Этот тренд продолжился до середины осени. На новый ипотечный виток рынок зашел в ноябре, когда период льготного кредитования власти решили продлить до июля 2021 года. «С одной стороны, «ипотечный дедлайн» перенесли, и у покупателей теперь больше времени, чтобы подумать, не принимать скоропалительных решений, — отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — А с другой, выбор доступного предложения новостроек становится все меньше, и многие отслеживают старты продаж, чтобы совместить два выгодных фактора при покупке: более низкую стартовую цену и доступную ипотеку. Также мы увидели, что в Москве спрос стал перетягивать на себя бизнес-класс: более низкие проценты по ипотеке позволили покупателям выбрать квартиры в проектах классом выше».
О том, что столичным застройщикам сейчас нечем отвечать на возросший спрос, говорят и аналитики рынка. Так, по данным сервиса «Синица», совокупный объем нового предложения в IV квартале 2020 года в границах старой Москвы и в ближнем поясе Московской области снизился по сравнению с III кварталом на 2,5% и 2% — до 29,9 тыс. и 13 тыс. квартир и апартаментов соответственно. При этом Новая Москва с октября по декабрь 2020 года показала внушительный прирост объемов предложения на 37,8%, который по итогам декабря составил 9,76 тыс. квартир и апартаментов.
На этом фоне выросли за год и цены. По данным директора интерактивной консалтинговой системы bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, в сегменте новостроек цена квадратного метра в старой Москве увеличилась на 16,7% (до 247,4 тыс. рублей). «Наиболее стремительный рост цен на жилье продемонстрировала Новая Москва: по итогам декабря средняя цена достигла уровня 163 тыс. рублей — это на 27,5% выше, чем в 2019 году», — добавляет генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина.
В 2021 году эксперты прогнозируют снижение динамики роста цен и активности рынка. «На рынке сохраняется активный спрос, но в целом закредитованность населения увеличивается, доходы не растут, общая экономическая ситуация не улучшается. Так что в наступившем году новых рекордов, скорее всего, ждать уже не приходится. Соответственно, и рост цен в 2021 году будет носить более традиционный для рынка характер. Разумеется, при отсутствии новых глобальных потрясений», — уверена заместитель генерального директора компании-застройщика MR Group Ирина Дзюба.
Согласен с тем, что рост цен в 2021 году существенно замедлится и будет скорее техническим, на уровне инфляции, и вице-президент ГК «Инград» Артем Бортневский: «Исходя из текущей активности на рынке, можно ожидать прироста в 2-3% вместо стандартных ежегодных 5-6%». В целом от нового года, по мнению эксперта, столичные застройщики не ждут рекордных продаж. «Да, возможно некоторое повышение клиентской активности к моменту завершения программы госсубсидирования ипотеки, однако оно вряд ли будет таким ажиотажным как в 2020 году, — считает он. — Но и «провала» рынка после отмены льготного кредитования тоже не произойдет. Девелоперы смогут поддерживать покупательский интерес за счет собственных ипотечных продуктов»
4,9 млн «квадратов» нового жилья было введено в эксплуатацию в Москве в 2020 году
Цитата в тему:
Никита Корниенко, основатель и генеральный директор инвестиционной платформы SIMPLEESTATE:
«В 2021-2022 годах высокий спрос и, как следствие, рост цен на жилую недвижимость сменятся падением. Наблюдаемое в 2020 году повышение стоимости жилья не имело под собой фундаментальных факторов. Экономика сокращается, люди теряют работу, доходы населения снижаются. Большинство из тех, кто имел возможность приобрести квартиру, уже сделали это в ушедшем году. Поэтому высока вероятность, что уже в 2021 году мы увидим тот же сценарий, что и ранее, когда при наступлении кризиса цены на недвижимость резко росли, а затем постепенно падали. С инвестиционной точки зрения, покупка жилой недвижимости сейчас имеет больше рисков, чем преимуществ. Спекулятивная покупка для последующей перепродажи или сдачи в аренду на пике цикла очень рискованна. Доходность от сдачи квартиры, как и раньше, будет сопоставима с доходностью банковского депозита и составит порядка 4–5% годовых. Кроме того, на рынок аренды квартир выходят новые объекты, предложение постоянно растет, а платежеспособность арендаторов — увы, нет»
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
По предварительным подсчетам, по итогам 2020 года в Северной столице было сдано в эксплуатацию около 3,2 млн «квадратов» нового жилья. Это, в любом случае, меньше, чем в 2019 году, но, по мнению вице-губернатора Санкт-Петербурга Николая Линченко, это именно те объемы, которые позволят не «перегревать» рынок: «Большой ввод бьет по экономике города и приводит к лавинообразной необходимости наращивать строительство головных инженерных сооружений инженерной и транспортной инфраструктуры».
Вместе с тем, прошедший год обозначил и новые тренды, которые, по мнению аналитиков, будут и дальше влиять на ситуацию на строительном рынке города. Одной из таких тенденций стал ажиотажный спрос на рынке жилья. Драйвером здесь выступила все та же государственная программа льготной ипотеки, снизившая ставки по кредитам на новостройки и подтянувшая спрос, как минимум, до уровня 2019 года. По словам руководителя консалтингового центра (КЦ) «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в пиковые периоды, которые пришлись на лето и осень прошлого года, доля ипотечных покупок квартир в Петербурге достигала 80% и более, тогда как в обычное время в кредит продавалось 50-60% жилья. В свою очередь, директор департамента жилой недвижимости международной консалтинговой компании Colliers International Елизавета Конвей отмечает, что льготная ипотека позволила купить недвижимость не только тем, кто давно планировал сделку, но также и тем, кто в общем ажиотаже увидел для себя возможность, которая до этого была неочевидна. «Массовое использование ипотечного продукта укрепило среди людей веру в ипотеку как в инструмент не инвестиционный, но дающий больше свободы», — считает она.
Еще один тренд «отступившего коронавирусного года» — рост стоимости кв. метра. Эксперты отмечают, что в 2020 году цены на первичное жилье в Петербурге в сегменте «масс-маркет» выросли на 13%, до 130 тыс. рублей за «квадрат», в бизнес-классе — на 15%, до 198 тыс. рублей. Жилье класса премиум (без учета сегментов «элита» и «люкс») подорожало на 15%, до 280 тыс. рублей за кв. метр. Эту статистику подтверждают и сами застройщики. Так, в жилом комплексе комфорт-класса «Охта хаус» группы «Эталон» цены за кв. метр жилья под конец 2020 года достигли 130-150 тыс. рублей. В объектах бизнес-класса компании цена «квадрата» приблизилась к 300 тыс. рублей.
По оценкам партнера консалтинговой компании Rusland SP Дмитрия Лехмуса, стоимость кв. метра увеличилась минимум на 15% во всех сегментах и локациях. «Даже в районах ближайшего «заКАДья» цена метра перевалила за 100 тыс. рублей, что еще несколько лет назад казалось невероятным», — отмечает он. По словам заместителя генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, у роста цен есть две причины: очевидная — при растущем спросе включается динамическое ценообразование и повышаются цены и объективная — выросла себестоимость проектов (стоимость строительных материалов повышалась весь год, взлетела стоимость денег в связи с переходом на эскроусчета).
У городских властей свое мнение. Николай Линченко, например, уверен, что переход на эскроу-счета нельзя считать основной причиной роста цен, поскольку по данным на конец осени этого года только около 25% от общего объема в 16 млн кв. метров строилось по новой схеме, а 75% — по старой. «Цены выросли благодаря желанию девелоперов подстраховаться, «нарастить подушечку», ссылаясь на новую схему финансирования», — считает Николай Линченко.
Говорят аналитики и о тревожной тенденции 2020 года, которая в новом году также может проявить себя, — о сокращении предложений новостроек. «Качественная недвижимость буквально вымывается с рынка», — утверждает президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Игорь Горский. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 2020 год объем предложений на первичном рынке Петербурга сократился на 25% — к концу года он составил 3,3 млн кв. метров, что на 1,1 млн кв. метров меньше, чем год назад. Сокращение произошло из-за значительного уменьшения объемов вывода в продажу новых объектов, отмечают эксперты.
Дисбаланс спроса и предложения аналитики объясняют тем, что с весны потребители активно скупали квартиры. Одновременно с этим застройщики откладывали строительство новых объектов. «У компаний не было ясности, что будет со спросом, поэтому некоторые девелоперы приостанавливали и не начинали новые проекты. Добавьте сюда переход на проектное финансирование и пандемию», — отмечает глава Союза строителей Петербурга Алексей Белоусов. В результате объем предложения на рынке по итогам первого полугодия 2020 года оказался на 1 млн «квадратов» меньше, чем за первые шесть месяцев 2019 года. Во втором полугодии наверстать упущенное также не удалось.
Отсюда и закономерный итог — впервые за последние пять лет девелоперы заговорили о дефиците новых проектов на петербургском рынке. Эксперты сошлись во мнении, что 2021 год не будет легким для застройщиков. Но он точно будет «богат» на концептуально новые продукты и новые интересные проекты.
1027 новых жилых домов на 46 956 квартир появилось в Санкт-Петербурге за 2020 год
Цитата в тему:
Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development:
«К концу 2020 года на рынке строящегося жилья СанктПетербурга структура спроса и предложения относительно начала года существенно изменилась: новых проектов выходит мало, а существующие объемы довольно быстро раскупаются. Несмотря на желание покупателей приобретать квартиры в новостройках на высокой стадии готовности, расположенных в удачных локациях и обеспеченных необходимой инфраструктурой, вымывание таких лотов приводит к перераспределению спроса. Фокус внимания клиентов смещается на проекты, продажи в которых только стартовали. Этот тренд перейдет и на текущий год. В 2021 году не исключено планомерное снижение покупательской активности: ажиотаж, подогретый субсидированными ставками по ипотеке, который мы наблюдали в течение последних месяцев, будет идти на спад. Также стоит ожидать сокращения количества инвестиционных сделок. Приоритетной станет покупка недвижимости для собственного проживания, с учетом меняющихся жизненных потребностей покупателей»
Номер публикации: №01 15.01.2021