Новая Москва: рост предложения и спроса
Говоря о развитии рынка первичного жилья Новой Москвы, прежде всего, стоит отметить, что на протяжении всего 2016 года предложение на новых столичных территориях пополнялось при высоком уровне поглощения. При этом, средние цены по итогам года снизились.
В первой половине года на рынок выходили только новые корпуса в существующих масштабных проектах, а во второй половине года девелоперы стали выводить и новые проекты. При этом, вплоть до мая объем предложения снижался, достигнув минимума в мае — 421 тыс. кв. м, а далее стал расти. С сентября по декабрь на рынок вышло 5 новых проектов: «Белые ночи», «Скандинавия», «Саларьево Парк», «Москвичка» и «Позитив». Объем предложения по итогам года оказался в плюсе, показав прирост на 2,2% и составив 580 тыс. кв. м. Количество реализуемых квартир в Новой Москве по сравнению с концом 2015 года выросло на 10,3% и составило 10,7 тыс. шт.
Изменений по распределению предложения по сегментам не произошло — на массовый сегмент по-прежнему приходится 91,6% рынка, а на бизнес- класс — 8,4% предложения. Если рассмотреть предложение по округам, то 87,4% приходится на Новомосковский АО, а 12,6% — на Троицкий АО.
Интересно то, что за прошедший год почти на 10% снизился объем предложения квартир с отделкой, сейчас варианты с отделкой есть в 11 проектах из 36. Причин тому несколько: в связи с высоким спросом на такие квартиры предложение быстро вымывается с рынка, а также изменился подход к проектированию новых жилых комплексов.
Важно отметить, что в 2015 году в совокупной структуре договоров долевого участия, заключенных в Москве и на присоединенных территориях, более 40% пришлось на Новую Москву. В 2016 году показатель снизился до 33%, что было связано с возросшим предложением близких по цене новостроек в старых границах города и, соответственно, небольшим падением спроса на новых территориях.
Средневзвешенная цена квадратного метра за год незначительно снизилась (на 2,5%) и достигла 102,1 тыс. руб. Стоимость «квадрата» в классе «эконом» составила 98,4 тыс. руб. (+6,3%), «комфорт» — 98,9 тыс. руб. (-0,4%), «бизнес» — 137,8 тыс. руб. (-0,2%). Средний бюджет покупки в 2016 году снизился на 8,9% и составил 5,6 млн рублей. Снижение средневзвешенной цены зафиксировано в сегментах «бизнес» и «комфорт» — на 5,3% и 7,4% соответственно. А вот в сегменте «эконом» показатель вырос на 3,7%. Важно отметить, что, по итогам прошлого года, разрыв в средневзвешенной цене в НАО и ТАО значительно сократился. В конце 2015 года разница между ценой в НАО и ТАО составляла 52%, а в 2016 году разница сократилась до 9,5%. Все дело в структуре предложения. В Новомосковском округе предложение пополнялось более активно, к тому же, вышли новые проекты на начальной стадии строительства, что привело к снижению средневзвешенной цены в локации. В Троицком же округе нового предложения высокой строительной готовности было немного, и, как следствие, цены росли.
Прогноз – 2017
Наталья ШАТАЛИНА, гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки»: В 2017 году объем предложения в Новой Москве незначительно возрастет, в пределах 10%. Предложение на присоединенных территориях активно вымывается, но при этом и активно пополняется. Отмечу, что в 2016 году почти треть всех продаж приходилась на Новую Москву. Объем предложения в 2017 году будет на уровне 650 тыс. кв. м. В начале 2017 года новых проектов пока не выходило, но предложение постоянно пополнялось новыми корпусами в текущих проектах комплексной застройки. В Троицком округе возможна небольшая корректировка цен в сторону повышения, так как строительная готовность текущих проектов растет, а новые проекты практически не выходят. В ТАО средневзвешенная цена будет в районе 77-78 тыс. руб. за кв. м. В НАО, наоборот, мы ожидаем значительного роста цен, так как за последние полгода вышел большой объем предложения, а стабильный уровень спроса и рост строительной готовности толкают цены вверх. К тому же, новое предложение выходит не с таким значительным дисконтом по отношению к корпусам более высокой стадии готовности. Цены возрастут примерно до 112-115 тыс. руб. за кв. м (примерно на 10%).
