Девелоперы загородного рынка делают всё для привлечения спроса
Управляющий директор «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Илья Менжунов в интервью «СГ-Онлайн» рассказал об итогах развития рынка загородного жилья Московской области в первом полугодии 2018 года. Как оказалось в сегменте активизировался спрос и даже продажи, однако нового предложения почти нет, а неликвидные объекты реализуются с большим дисконтом.
«СГ-Онлайн»: Илья, расскажите, что происходит с предложением на рынке «загородки»?
И.М.: Полугодие оказалось для рынка загородной недвижимости достаточно активным, прежде всего, в плане продаж. Этому способствовала политическая стабильность и отсутствие экономических потрясений в стране. В результате высокого спроса за прошедшие шесть месяцев серьезно сократилось количество объектов в продаже. Падение составило 16,5%. Часть девелоперов временно сняли объекты с реализации. В итоге в конце июня 2018 года в продаже было представлено всего 855 домовладений в 40 поселках. Для сравнения – в конце прошлого года экспонировались 1025 коттеджей в 42 поселках.
«СГ-Онлайн»: А как с новыми проектами?
И.М.: Как и последние годы, девелоперы занимают выжидательную позицию. В первом полугодии на рынок высокобюджетной недвижимости не вышло ни одного нового проекта. Причем потенциальные инвесторы на рынке есть, как и перспективные площадки. Однако многие игроки взяли паузу для того, чтобы скорректировать или вовсе кардинально изменить изначальную концепцию. Одни застройщики переходят из элитного в более бюджетный сегмент бизнес. Другие сохраняют интерес к реализации дорогостоящей недвижимости, но при этом стараются диверсифицировать предложение для охвата большего числа покупателей. На мой взгляд, низкая активность застройщиков создает предпосылки для восстановления рынка, потому что существующий объем постепенно сокращается и новым проектам будет проще конкурировать за клиента.
«СГ-Онлайн»: Кстати, какова сегодня география предложения первичного загородного жилья?
И.М.: География первичного рынка загородного жилья практически не меняется. По-прежнему превалируют самые востребованные направления. На Новорижском шоссе сосредоточена треть предложения – 34,7% всех домовладений. Далее следуют Киевское и Рублево-Успенское шоссе: 26% и 23% соответственно. Причем именно на данные шоссе приходится большинство заявок от покупателей. Поэтому структура предложения вполне соответствует текущему спросу. По удаленности от Москвы более половины домов (57,5%) расположены в поясе 21-30 км от МКАД, еще примерно треть (33,5%) – на расстоянии 11-20 км от МКАД. В ближнем поясе до 10 км продается всего 5,8% домов, а далее 30 км от МКАД – только 3,2%.
«СГ-Онлайн»: Что с ценами на фоне отсутствия нового предложения?
И.М.: За последние полгода средняя стоимость дома в продаже по основным загородным направлениям составила 66,2 млн рублей, что на 7% выше, чем в конце прошлого года. Причем наибольший рост показала недвижимость Рублево-Успенского шоссе – плюс 20%. Положительная динамика связана не столько с пересмотром прайса самими застройщиками, сколько с вымыванием бюджетного предложения относительно небольших площадей, которые пользуются самым высоким спросом. Средняя стоимость квадратного метра выросла за прошедшие шесть месяцев на 6,9% и составила 135 275 рублей.
«СГ-Онлайн»: А что с реальным спросом и количеством сделок на загородном рынке?
И.М.: Спрос на рынке загородной недвижимости растет, но не равномерно. Одни проекты столкнулись с кризисом ликвидности, тогда как другие, наоборот, стали пользоваться большим спросом. Речь идет в первую очередь о домах «под ключ» не просто с финишной отделкой, но и полной меблировкой, а также установленной бытовой техникой. Покупатели сегодня очень практичны и не готовы тратить на ремонт не только деньги, но и время.
«СГ-Онлайн»: Выделите основную тенденцию полугодия.
И.М.: Главная тенденция загородного рынка недвижимости в I полугодии – это «распродажа» неликвида. «Морально устаревшие» дома можно купить сегодня со скидкой 25-30%. И если в прошлом году продавцы не шли на такие уступки, то сегодня застройщики активно предлагают рассрочки, различные ипотечные программы, акционные предложения от партнеров, чтобы привлечь спрос. Ведь, в конечном счете, это обходится дешевле, чем реконцепция проекта. Поэтому, если вы готовы мириться с такими недостатками дома, как нерациональная планировка, слишком большие площади, то на этом можно сэкономить до трети бюджета.