Прошлый год был для реализации федерального проекта по переселению граждан из аварийного жилья стартовым, но все регионы успешно выполнили поставленные перед ними задачи. В этом году их сложность возрастет многократно, предстоит расселить минимум миллион квадратных метров аварийного жилья.
О том, что нужно для этого предпринять, а также о новых механизмах расселения аварийного жилья — «Стройгазете» рассказал заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег РУРИН.
«СГ»: Олег Станиславович, позволят ли принятые в конце 2019 года изменения в Жилищный кодекс РФ и закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», предусматривающие новые механизмы переселения граждан из аварийного жилья, расселять по 3 млн «квадратов» аварийного жилья в год, как это предусмотрено планами национального проекта, начиная с 2023 года?
О.Р.: Новые механизмы переселения граждан донастраивают имеющийся механизм расселения аварийного жилья. Непосредственного влияния на темпы расселения они не оказывают, действующие программы предусматривают достижение целей, поставленных национальным проектом в этой части. Однако эти механизмы позволят принимать более оптимальные решения по переселению граждан и снизят бюджетные расходы на реализацию программы.
Среди новых механизмов наиболее востребованными станут такие меры поддержки, как субсидии гражданам на приобретение жилых помещений, и многие регионы уже заявили о своих планах на этот счет. Отличие теперь в том, что ранее муниципалитеты строили или приобретали жилые помещения, проводя эти закупки через конкурсные процедуры, которые не учитывали пожелания граждан по месту нахождения помещений и их параметрах. Из-за этого потом возникали споры, граждане не хотели переезжать в предлагаемые помещения и покидать привычные районы проживания. А сейчас есть возможность предложить гражданам субсидии на приобретение помещений, которые они выберут сами. Субсидии также можно будет направить на компенсацию процентных ставок по ипотеке, что позволит, в том числе, улучшить жилищные условия, приобретя квартиру большей площади. Механизм предоставления субсидий позволяет обеспечить адресный характер поддержки, возможность их предоставления наиболее нуждающимся категориям граждан.
«СГ»: Только процентных ставок, или первый взнос по ипотеке тоже возможен?
О.Р.: Принятые поправки этот вопрос не конкретизируют, но по смыслу нормы использовать субсидию на покрытие первого взноса по ипотеке можно. Более детально эти нормы будут закреплены в региональных нормативных актах, определяющих размер субсидий, порядок и условия их предоставления. Мы будем наблюдать за формированием регионального законодательства в этой области и при необходимости внесем предложения по уточнению федеральных норм.
«СГ»: В некоторых регионах практиковали льготные займы, субсидирование рассрочки при покупке нового жилья. Например, в Белгородской области. Смогут ли там продолжить успешную практику в соответствии с новыми механизмами?
О.Р.: Новые механизмы расширяют возможности регионов по реализации программ, поэтому рисков того, что какие-то отработанные механизмы расселения аварийного жилья в регионах будут прекращены, мы не видим. Однако изменения возможны, если новые условия позволят усовершенствовать такие механизмы, сделать их более адресными и менее конфликтными при реализации.
«СГ»: А каков будет размер таких субсидий?
О.Р.: Закон устанавливает единственное ограничение. Выкупная цена плюс субсидия не должны превысить нормативную стоимость расселения, которая определяется как произведение общей площади аварийной квартиры на нормативную цену квадратного метра, установленную Минстроем России для данного региона на первый квартал года, в котором начата реализация очередного этапа программы. При этом данное ограничение касается лишь использования средств Фонда ЖКХ и средств долевого финансирования, предоставляемого региональным и местным бюджетом в соответствии с законодательством. Региональные и местные бюджеты могут предусмотреть и больший размер субсидии. На практике размер субсидий будет определяться региональным законодательством, они будут выделяться с учетом социального или имущественного положения граждан и иных параметров, обеспечивая адресный характер их предоставления.
Вопрос о выдаче субсидий остается на усмотрение субъектов, и какого-либо понуждения к повсеместному применению всех без исключения механизмов расселения аварийного жилья не будет. Но мы прогнозируем достаточно массовое использование этого механизма. Он удобен для граждан, снижает трудоемкость процедур приобретения жилья для региональных и муниципальных органов власти и, полагаю, сводит к нулю число судебных споров и жалоб граждан на действия органов власти.
«СГ»: Такие субсидии региональные власти смогут давать и собственникам жилья, и нанимателям, проживающим в муниципальном жилье по договорам соцнайма?
О.Р.: Базовая норма по предоставлению субсидий касается только собственников, но вопрос не так прост, каким может показаться. Убежден, что нам нужно двигаться в направлении унификации механизмов обеспечения жильем граждан, переселяемых из аварийного жилья, когда при определенных обстоятельствах собственник может стать нанимателем и наоборот. Сейчас сложно предугадать, как будет складываться практика обеспечения нанимателей, расселяемых из аварийного жилья, новым жильем на условиях, отличных от социального найма. Но это движение в правильном направлении.
Отмечу, что при переселении нанимателей должно соблюдаться требование по равнозначности помещений — ранее занимаемого и предоставляемого. В соответствии с одним из решений Верховного Суда РФ это означает равнозначность по жилой площади, по общей площади и по количеству комнат, должны соблюдаться все три условия.
«СГ»: В соответствии с законом дополнительные меры поддержки не распространяются на некоторых собственников…
О.Р.: Да, граждане, у которых в собственности есть иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания либо занимаемые ими на условиях социального найма, в процессе расселения аварийных домов не смогут претендовать на получение субсидии. Кроме того, дополнительные меры поддержки не могут предоставляться гражданам, которые приобрели квартиру уже после признания дома аварийным. Им должно быть выплачено лишь возмещение за изымаемое жилье в размере средств, потраченных на приобретение этого жилья. Те же, кто приватизировал квартиру, купил ее еще до признания аварийной или получил ее в наследство, получат возмещение в размере рыночной стоимости помещения в аварийном доме с учетом его износа и с учетом причитающейся им доли от рыночной стоимости земельного участка под аварийным домом.
«СГ»: А на кого рассчитано арендное жилье социального использования?
О.Р.: Строительство специализированного наемного жилищного фонда создает условия для комфортного проживания тех граждан, которые не могут или не хотят приобретать жилье в собственность. Мы планируем в ближайшее время реализовать пилотные проекты по строительству такого жилья и в дальнейшем расширять практику его использования. Плата за найм таких помещений будет устанавливаться на уровне, доступном для граждан, цели зарабатывать на этом жилье нет. Предполагается, что такое жилье будет иметь повышенные показатели по уровню энергетической эффективности, что позволит снизить совокупную плату граждан за жилищно-коммунальные услуги, а использование типовых проектов должно снизить стоимость проектирования и строительства таких домов. Арендные дома социального использования будут строиться преимущественно на месте сносимых домов, что повысит их привлекательность для граждан. В качестве платы за наем можно будет использовать выкупную цену за аварийное жилье, которая по оценкам покроет арендную плату в среднем более чем за 10 лет проживания. Особенностью таких домов станет стандартный размер квартир, поэтому отпадет необходимость подбора нового жилья по принципу «метр в метр», можно будет предоставлять квартиры немного большей площади, соответствующие стандартному размерному ряду.
При этом квартиры в доме, построенном как муниципальное наемное жилье социального использования, могут временно использоваться в качестве маневренного жилья. Основное ограничение — квартиры в таком доме не могут быть приватизированы или проданы, все помещения в доме должны сохраняться в муниципальной собственности (либо в собственности субъекта РФ). А так как такие дома будут построены по программам расселения аварийного жилья, то они и в будущем должны использоваться на эти цели, в том числе для расселения домов, которые еще только будут признаны аварийными.
«СГ»: Закон теперь предусматривает возможность стимулировать и частных инвесторов, участвующих в расселении аварийного жилья по договорам развития застроенных территорий…
О.Р.: Да. Механизмы субсидирования застройщиков позволяют привлечь для расселения аварийного жилья средства частных инвесторов, что экономит бюджетные средства и позволяет направить их на приобретение квартир большей площади и более комфортных для граждан. Этот механизм также позволит реализовать комплексные проекты развития тех территорий города, которые сейчас застроены аварийным и ветхим жильем. В рамках такого механизма инвесторам будет компенсироваться часть потраченных средств. Но не более 25% нормативной стоимости расселения аварийных домов, включенных в договор развития территории. Причем эти средства будут предоставляться по факту расселения граждан. Сначала рассели, потом получи компенсацию. И такие условия должны изначально содержаться в договоре развития территории.
«СГ»: Какие объекты можно будет строить на месте снесенных аварийных домов?
О.Р.: Новые механизмы вводят определенные ограничения по использованию земельных участков под сносимыми аварийными домами. Если эти земли будут использоваться под проекты коммерческой застройки, то средства, израсходованные на расселение таких домов, нужно будет вернуть. Социально значимые проекты, создание общественных пространств и другие некоммерческие проекты могут реализовываться на таких землях без ограничений. Эти ограничения направлены на снижение числа случаев неправомерного признания домов аварийными для расчистки территории под реализацию коммерческих проектов.
667 тыс. россиян улучшат свои жилищные условия до 1 сентября 2025 года благодаря реализации программы переселения из аварийного жилья
Номер публикации: №14 10.04.2020