В конце сентября Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку до 6,75%. Вследствие такого значительного изменения эксперты прогнозируют увеличение ставок по ипотечным займам уже в самом ближайшем будущем. О том, какая ситуация складывалась на рынке новостроек в массовом сегменте, об основных итогах и тенденциях «Стройгазете» рассказала управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах третьего квартала в массовом сегменте в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
По итогам третьего квартала 2021 года на рынке новостроек массового сегмента «старой» Москвы было представлено 88 проектов с общим объемом предложения около 15,3 тыс. квартир суммарной площадью 765,3 тыс. кв. метров. Количество экспонируемых лотов по сравнению со вторым кварталом увеличилось на 33%, а продаваемая площадь – на 29%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
В третьем квартале 2021 года фиксировалось некоторое повышение девелоперской активности. В течение июля-сентября 2021 года рынок пополнился четырьмя новыми проектами (два из которых – от ГК ПИК), также стартовали продажи в 11 корпусах уже реализуемых комплексов.
В структуре предложения по округам первое место по-прежнему сохраняет ЮВАО (29,4%; +1%) за счет старта продаж в очередных корпусах ЖК «Люблинский парк» и «Новохохловская 15». «Серебро» достается ЗАО (18,4%; +5,5%), где вышел новый проект «Матвеевский парк». Практически одинаковое соотношение экспозиции наблюдается в САО (16,4%; +2,6%), в котором началась реализация ЖК «1-й Ленинградский», и СВАО (13,5%; -1,4%). В СЗАО доля предложения составила 4,9% (+0,3%). Существенно упала доля ЮЗАО (3,2%; -5,5%) по причине сокращения экспозиции в единственном проекте массового сегмента.
По итогам июля-сентября 2021 года в структуре предложения по стадиям строительной готовности по сравнению с предыдущим кварталом сократился объем предложения в корпусах, где ведутся отделочные работы (13,8%; -9,4%), а также в объектах на начальном этапе (35,2%; -0,6%). Больше всего лотов представлено в домах на этапе монтажа (46%; +9,5%). Во введенных в эксплуатацию проектах реализуется 5,1% квартир (+0,6%).
За прошедший квартал благодаря выводу в продажу значительного количества новых лотов (1,6 тыс.) выросла доля однокомнатных квартир (35,9%; +2,3%). Кроме того, рынок пополнился существенным объемом двухкомнатных вариантов (1,1 тыс.), но ввиду значительного спроса на подобный формат их доля за период не изменилась (29,9%). На студии приходится 19,2% (+0,3%), трехкомнатные лоты – 14% (-2,4%). Меньше всего в совокупном объеме предложения представлено многокомнатных квартир (0,9%; -0,2%).
Продолжает увеличиваться доля квартир с отделкой (white box и финишной): по итогам третьего квартала она достигла 80,5% (+5,2%), из которых 68,2% (+7,4%) составляют варианты с чистовой отделкой и 12,3% (+2,5%) – предчистовой. На квартиры без отделки пришлось 19,5% (-5,2%) всего объема предложения новостроек массового сегмента «старой» Москвы.
Как вели себя цены?
В третьем квартале 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках массового сегмента «старой» Москвы за месяц увеличилась на 2,8%, за квартал – на 4,5%, за полгода – на 14%, за 9 месяцев – на 24%, за год – на 35%, достигнув 256,5 тыс. рублей. Хотя с августа динамика стоимости «квадрата» начала постепенно замедляться, по итогам сентября было зафиксировано увеличение средней цены по причине их плановой индексации из-за повышения строительной готовности корпусов. Другим фактором выступило наращивание в общем объеме экспозиции доли компактных лотов с относительно высокой стоимостью «квадрата».
Наибольший прирост цен по итогам июля-сентября 2021 года наблюдался в СВАО (+7,2%), ЮЗАО (+7,1%) и ВАО (+4,4%). Незначительное понижение цен произошло в СЗАО (-0,3%).
Средний бюджет предложения в новостройках массового сегмента за месяц вырос на 1%, за квартал – на 1%, достигнув 12,9 млн рублей. Увеличение стоимости квадратного метра несущественно сказалось на прайсе из-за снижения среднего метража экспонируемой квартиры за квартал (с 51,9 кв. метра. до 50,1 кв. метра.), а также сокращения предложения лотов большой площади.
Выделите основную тенденцию третьего квартала на рынке новостроек массового сегмента.
К концу III квартала 2021 года рынок новостроек массового сегмента восстановился после дефицита предложения в первой половине 2021 года. За прошедший квартал в продажу вышло 4 новых проекта (за первый и второй кварталы 2021 года – восемь проектов, всего 12 проектов с начала года), а также около 10 новых корпусов в уже представленных на рынке комплексах. По сравнению с предыдущим периодом экспозиция увеличилась на треть, в абсолютном выражении – на 3,8 тыс. лотов, что говорит о высокой активности девелоперов. Таким образом, дефицит предложения, вызванный высоким спросом в начале года, больше не характерен для массового сегмента. Восполнение экспозиции произошло преимущественно в комплексах ГК «ПИК» за счет наращивания объема лотов в новых корпусах
В конце сентября Центральный Банк РФ повысил ключевую ставку до 6,75% (+1,25% за квартал), что с большой долей вероятности в скором времени приведет к увеличению ставок по ипотечным займам. По данным «Дом.рф», в сентябре средневзвешенная ипотечная ставка ТОП-15 банков на новостройки составила 8,5% (+0,3% за квартал).
Вероятно, повышение ставок по ипотеке охладит спрос на жилье. Однако стоит отметить, что с июля начали действовать государственные субсидированные ставки для молодых семей, что позволяет поддерживать спрос на ипотечные продукты.
Также стоит обратить внимание на набирающую обороты инфляцию (4,7% с начала года, +1,2% за квартал), что приводит к снижению платежеспособного спроса и сокращению интереса к ипотечным кредитам, а также формирует предпосылки для дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ РФ. С другой стороны, данный фактор увеличивает инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, которая продолжает расти в цене.
Дальнейшее развитие рынка новостроек массового сегмента «старой» Москвы, вероятнее всего, будет носить спокойный характер, так как присутствует некоторый баланс сил «за» и «против» роста цен и повышения покупательского интереса. Можно предполагать, что до конца текущего года цены сохранятся на прежнем уровне с возможными кратковременными локальными коррекциями из-за изменения структуры предложения. В свою очередь, спрос начнет восстанавливаться благодаря новому объему предложения и программам кредитования по пониженной ипотечной ставке от застройщиков и их банко