Под знаком конкуренции

На рынке новостроек Большой Москвы сохраняется высокая активность застройщиков

С точки зрения покупательской активности на столичном рынке массового жилья 2018-й год начался очень позитивно. В Москве за январь-апрель текущего года заключено 29 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на жилую и нежилую недвижимость, что на 32% больше чем за аналогичный период 2017 года и на 61% – чем за 4 месяца 2016 года. О том, что происходило на рынке новостроек Большой Москвы в начале текущего года, в интервью «СГ» рассказала гендиректор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья КРУГЛОВА.

«СГ»: Наталья, начнем с сегмента массовых новостроек. Что происходит с предложением?

Наталья Круглова: Общий объем предложения новостроек в массовом сегменте сокращается уже больше шести месяцев подряд. В I квартале количество квартир в продаже в новостройках эконом- и комфорт- класса достигло 17,8 тыс., хотя еще три квартала назад оно составляло 20,7 тыс. По итогам апреля эта цифра сократилась еще больше — до 16,7 тыс., что на 15% ниже показателя апреля минувшего года. Эта тенденция свидетельствует о постепенном выравнивании соотношения между спросом и предложением. При этом надо отметить, что высокий спрос способствует прежде всего «вымыванию» объектов в доступном ценовом сегменте.

«СГ»: А как это сказывается на средних ценах?

Н. К.: Цены в массовых новостройках сохраняют стабильность. В марте средний «квадрат» обходился покупателю в 151,8 тыс. рублей за кв. метр. На протяжении последнего полугодия среднемесячное изменение цены не превышало 1%, то есть стоимость жилья не падает, но и не растет. По отношению к марту 2017 года, когда квадратный метр стоил 148,5 тыс. рублей, увеличение составило всего 2,2%. Таким образом, динамика цен не превышает показатели инфляции. Хотя, казалось бы, действуют сразу два фактора, способствующие росту цен, — сокращение объема предложения и общее повышение строительной готовности объектов. Такой «парадокс» связан с острой конкуренцией на рынке. В итоге в апреле средняя цена метра почти не изменилась — всего +0,4% к предыдущему месяцу. И средняя стоимость квартиры в массовых новостройках столицы в апреле тоже не выросла, оставшись на уровне 8,98 млн рублей. Более того, по некоторым проектам дисконт достигал 15-24%.

«СГ»: Чем объяснить рост числа реальных сделок в начале года?

Н. К.: Полагаю, мы все еще наблюдаем последствия быстрого снижения ипотечных ставок, произошедшего в 2017 году. Для первичного рынка массового сегмента этот показатель особенно важен, так как по проектам данного ценового уровня доля ипотеки достигает 60%.

«СГ»: Какие основные тренды вы видите сейчас на рынке массового жилья?

Н. К.: Важно, что рынок новостроек Москвы успешно прошел «стресс-тест» в виде резкого падения курса рубля во вторую неделю апреля. Российская валюта резко ослабла по отношению к доллару и евро примерно на 8-10%. В 2014-2015 годах такие события неизбежно вызывали бы ажиотажную скупку квартир, граничащую с паникой, и скачкообразный рост цен, а сейчас участники рынка практически никак не отреагировали на эти события. Спрос сохранился на уровне предыдущих месяцев, равно как и цены не показали существенного роста. Если говорить в целом, то стоит отметить уменьшение выхода новых проектов эконом- и комфорт-класса по сравнению с бизнес-классом. Хотя пока рано говорить об устойчивой тенденции.

«СГ»: Если можно поподробнее, как изменилось предложение в сегменте «бизнес»?

Н. К.: Можно выделить два важных итога развития рынка новостроек бизнес-класса в I квартале. Во-первых, объем предложения практически сравнялся с аналогичным показателем массового сегмента, хотя на протяжении последних трех лет недорогие новостройки доминировали на рынке. Если в эконом- и комфорт-классе сейчас экспонируется 17,8 тыс. квартир, то в классе «бизнес» — 17 тыс. Во-вторых, если говорить о «географии» предложения, то лидерство по объему новостроек бизнес-класса вновь вернулось к Северо-Западному округу, где сосредоточился 21% продаваемых квартир данного сегмента, а прежний лидер — Северный округ отступил на вторую позицию (19%). Отмечу также увеличение доли домов бизнес-класса, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию. На них приходится 21% всех продаваемых квартир.

«СГ»: Что можете сказать о ценах в этом классе?

Н. К.: С начала 2018 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса почти не изменилась. К концу марта она составила 225,5 тыс. рублей, что всего на 0,9% больше, чем в декабре. Но в некоторых округах прирост был более заметным: в СЗАО он составил +5,5%, в ЦАО — +4,9%. Это связано с плановым повышением цен в некоторых комплексах, а также изменением структуры предложения.

Тем не менее средняя стоимость квартиры не показала заметного увеличения и находится на уровне 17,3 млн рублей. Замечу также, что покупательский спрос сейчас сосредоточен, прежде всего, на новых проектах, где продажи стартовали недавно и цены были привлекательными. Кроме того, девелоперы продолжали стимулировать активность клиентов при помощи скидок. Вместе с тем нужно понимать, что объемы спроса в бизнес-классе далеко не столь высоки, как в эконом- и комфорт-классе, а значит риск затоваривания выше.

«СГ»: Поговорим теперь о Новой Москве. В последнее время часто приходится слышать о стагнации на рынке новостроек в этой части столицы. Это так?

Н. К.: Скорее следует говорить о стабильности. Объем

предложения новостроек в Новой Москве сокращается, несмотря на активный выход в продажу корпусов в уже существующих проектах. За I квартал количество квартир, представленных в местных новостройках, сократилось на 13% — до 9700. При этом началась реализация более 20 корпусов в восьми ЖК. При этом в Новой Москве сохраняется сильный спрос. В течение квартала клиенты приобрели больше жилья, чем в этот же период выставили на продажу застройщики.

Динамике спроса в отдельных проектах Новой Москвы позавидовали бы девелоперы самых успешных столичных проектов. Кое-где продается по 100 квартир в месяц, тогда как в столице этот показатель, как правило, не превышает 60-70 квартир. В целом же в начале года спрос вырос почти на 50% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, что почти соответствует динамике спроса в «старой» Москве. В среднем в Новой Москве продается по 2000 квартир в месяц, что составляет примерно треть от общего числа ДДУ, заключаемого в Большой Москве. При этом, напомню, что рынок «старой» Москвы в разы превосходит по объему новомосковский.

«СГ»: Отразилось ли это как-то на ценах?

Н. К.: В отдельных проектах рост цен есть, но в целом средняя цена «квадрата» остается стабильной. По итогам апреля она составила 104 тыс. рублей. Фактически на этой отметке цена держится с 2014 года. Это опять же связано с высокой конкуренцией при масштабных проектах: девелоперам надо поддерживать очень высокий уровень ежемесячных продаж. Плюс фактор давления со стороны «старой» Москвы, а также постоянное пополнение экспозиции корпусами со стартовыми ценами.

«СГ»: Какой главный тренд первичного рынка Новой Москвы?

Н. К.: Пожалуй, главная тенденция уходящего месяца в Новой Москве — это стремительное встречное движение двух основных рыночных величин — спроса и предложения. Развитие сети метрополитена на присоединенных территориях, стабильно доступный уровень цен, благоприятная экология в сочетании с известными рекордами ипотечного рынка сделали Новую Москву очень привлекательной в глазах покупателя. При этом здесь постоянно появляются новые объемы жилья. Полагаю, что Новая Москва и дальше будет оставаться одной из самых динамичных точек роста первичного рынка Московского региона.

104 тыс. рублей стоил в среднем один квадратный метр в новостройках Новой Москвы

151,8 тыс. рублей составила в марте средняя цена «квадрата» в новостройках «старой» Москвы

Гендиректор компании «Метриум» Наталья КРУГЛОВА:
«Рынок новостроек Москвы не отреагировал на падение курса рубля во вторую неделю апреля. Спрос сохранился на уровне предыдущих месяцев, равно как и цены не показали существенного роста»