Почему девелоперы считают реформу шансом для развития
Главным итогом 2018 года для строительной отрасли, несомненно, стали законодательные изменения. Обсуждение было жарким. Девелоперское сообщество разделилось на два непримиримых лагеря — тех, кто ждет «смерти рынка», и тех, кто видит в изменениях оздоровление ситуации, перспективу нового витка развития девелопмента, рост качества проектов и более кастомизированные и клиентоориентированные сервисы.
Градус обсуждения отмены долевого строительства достиг своего пика, когда новые правила предложили распространить также на те проекты, разрешения на строительство (РС) которых были получены до 1 июля 2018 года. Неопределенность держала рынок в напряжении весь последний месяц. В итоге решение было принято Госдумой, а затем и Советом Федерации: все проекты, разрешения на строительство которых получены, но продажи не начались или не достигли необходимого уровня, после 1 июля 2019 года будут строиться либо с использованием эскроу-счетов, либо за собственные средства застройщика и продаваться уже готовыми.
Президент компании «Лидер-Инвест» Олег Мамаев считает, что решение правильное, в первую очередь, потому, что закончился период неопределенности. Правила игры приняты, осталось только уточнить некоторые детали. «В рамках дискуссии, которая развернулась в рамках реформы, мы озвучивали Минстрою России свои ожидания, давали обратную связь по новому закону, — отмечает Олег Мамаев. — И в целом нас услышали».
«Значительная часть портфеля большинства девелоперов сейчас ориентирована на старые правила, и, если бы не принятые поправки, переходный период мог бы растянуться 5-10 лет. Это свело бы на нет саму идею закона. Новые правила должны заработать максимально быстро и быть едиными для всех, без переходных периодов и исключений. Тогда принятая законодательная база сделает рынок более прозрачным и профессиональным и даст возможность девелоперам развиваться, наращивать темпы строительства и инвестировать в новые проекты. И ресурсы, и желание, и потенциальный спрос для этого есть», — комментирует Олег Мамаев.
Олег Мамаев оптимистичен в отношении того, как закон будет работать, особенно если это коснется сразу всего рынка. Чем больше компаний, на которые влияет закон, тем активнее они будут влиять на закон, адаптировать его к реалиям рынка. Весь следующий год, уверен топ-менеджер, пройдет под знаком адаптации к новому закону, в котором остались еще открытые вопросы. Наименее проработанная часть — финансовая. «Мы как девелоперы до сих пор не знаем, сколько будет стоить проектное финансирование в рамках нового закона. За эти полгода цифра менялась и не всегда в сторону улучшения», — отмечает эксперт.
По словам Олега Мамаева, есть несколько ключевых вопросов, которые требуют доработки. Первый момент касается ставки. По мнению топ-менеджера, сейчас рынок очень чувствителен к цене. «Увеличение себестоимости девелоперы частично смогут компенсировать из собственной маржи. Но частично, особенно в регионах, это ляжет на плечи потребителя, что приведет к сильному сжиманию отрасли, в чем никто не заинтересован, и вряд ли это укладывается в программу по наращиванию строительства и повышению качества жизни», — предупреждает девелопер. Второй — тело закона, которое во многих случаях не дает конкретного ответа. «Важно доработать закон, в том числе в моменте конкретных кейсов. Минстрой это очень активно сейчас делает, и несколько кейсов мы уже отработали», — отмечает он.
Принятие поправок, которые закрепили единые правила, стало закономерным завершением года. Для компании «Лидер-Инвест», как и для рынка в целом, 2018 год был непростым, но крайне успешным. За год компания выросла более чем в 2,5 раза — и по квадратным метрам, и по выручке. «Если раньше мы вели около 30 небольших проектов клубных домов, которые мы реализуем под брендом «Счастье», то в 2018 году мы запустили два масштабных проекта на 200 и 400 тыс. кв. метров – многофункциональный жилой комплекс «Крылья» и жилой остров Central Park, наш первый проект комплексного развития территорий», — говорит Олег Мамаев.
По его словам, именно в сегменте комплексного развития территорий сейчас наблюдается основной спрос. Реализация таких проектов — основа стратегии полицентричного развития городов. В большинстве городов, в том числе в Москве, есть один центр, где аккумулируется основная часть социальной инфраструктуры, рабочих мест, мест проведения досуга. Как результат транспортная система испытывает серьезную перегрузку так же, как и городская среда.
Очевидно, пришла пора создавать новые центры притяжения, которыми могут стать только масштабные проекты комплексного развития территорий — город в городе, с набором инфраструктуры, к которой жители уже привыкли, но более современной, удобной, которая позволит горожанам комфортно жить в своем районе, не выезжая в исторический центр. «В ближайшее время не останется застройщиков, строящих только жилье, — уверен Олег Мамаев. — Если ты хочешь получить востребованный продукт, ты обязан создавать комфортную среду, насыщенную всей необходимой инфраструктурой. Не только стрит-ритейл, как было раньше, но и сады, школы, культурно-досуговые центры, спортивные объекты и офисы».
В Москве крупные застройщики эту концепцию давно приняли и начали инвестировать в развитие инфраструктуры и создавать новые точки роста — дворы, кварталы, улицы. По словам Олега Мамаева, это осознанное коммерческое решение: девелопер получает более дорогой продукт, что делает эти вложения окупаемыми. В качестве примера можно привести знаковые проекты «Лидер-Инвест» в сегменте комплексного развития территорий — жилой остров Central Park и ЗИЛ-Юг. Более чем на 120 гектарах здесь будут созданы новые городские центры притяжения с жильем, офисами, объектами социальной инфраструктуры, с парками и набережными, где будут жить и работать десятки тысяч человек.
«Я верю в «невидимую руку рынка», которая заставляет нас делать то, что необходимо для гармоничного развития города. «Очевидно, что именно сюда нужно направлять основные ресурсы. И очевидно, что и город, и государство поддержит именно такие проекты», — заключил Олег Мамаев.