Новое жилищное строительство в Новосибирской области идет в основном в региональной столице и пригородах
Новосибирская область входит в ТОП-20 российских регионов по объему жилищного строительства. По данным Росстата, в 2017 году в регионе было введено в эксплуатацию свыше 1,7 млн кв. м, или примерно 2,2% всех новостроек в стране (13-е место). За восемь месяцев 2018 года местные застройщики смогли сдать лишь около 344 тыс. кв. м, но до конца года обещают ввод еще как минимум 1 млн «квадратов» (это почти треть областного «метража», находящегося сейчас в работе). Всего по состоянию на октябрь 2018 года в регионе силами 107 девелоперских компаний возводилось 463 дома на 71 573 квартиры совокупной жилой площадью 3 546 143 кв. м. Подробности — в очередном региональном аналитическом обзоре, подготовленном «Стройгазетой» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).
Где и что строится
На сегодняшний день строительство в Новосибирской области ведется в 10 территориальных образованиях. При этом больше всего новых домов в регионе возводится в областной столице, Новосибирске — 300 объектов на 62 692 квартиры общей площадью 3 053 475 кв. м (86,1% строящейся жилой площади). На пригородный Новосибирский район приходится 321 222 «квадрата» жилья в 116 домах на 5860 квартир (9,1% возводимых площадей), из которых 96 908 кв. м — в поселке Краснообск (19 км от Новосибирска), где строится сразу 20 домов на 1631 квартиру. Среди других населенных пунктов, входящих в новосибирскую агломерацию, стоит отметить Каменку (3 дома на 1506 квартир общей площадью 59 675 кв. м), Станционный сельсовет (3 дома, 892 квартиры, 50 190 кв. м) и Ложок (37 домов на 410 квартир площадью 35 519 кв. м). В общей сложности «Большой Новосибирск» забирает 95,2% новостроек.
Оставшуюся после областной столицы и ее пригородов скромную долю в 4,8% делят между собой города Кольцово (105 907 кв. м), Бердск (31 851 кв. м), Обь (14 336 кв. м), Искитим (3 314 кв. м), Черепаново (2074 кв. м) и поселки Октябрьский (10 594 кв. м), Чик (2400 кв. м) и Маслянино (870 кв. м).
Основной объем текущего жилищного строительства в Новосибирской области приходится на многоквартирные дома (407 строений, или 87,9% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 69 759 квартир составляет и вовсе 97,8% строящегося сейчас в регионе жилья (3 639 756 «квадратов»). Доля домов с апартаментами, весьма популярных во многих субъектах РФ, в области составляет всего 1,1% (5 зданий). Даже блокированных домов (таунхаусов) здесь и то больше — 51 (11% от всех строящихся в области домов).
Средняя площадь строящихся в регионе квартир хоть и немного, но все же превышает общероссийский показатель — 49,5 против 49,3 «квадратов».
Самое маленькое в области жилье представлено в новосибирском жилом комплексе (ЖК) Jet Apartments-2, реализуемом группой компаний (ГК) «Строитель». Средняя площадь квартиры здесь составляет 26 кв. м. Самые просторные по местным меркам квартиры находятся также в областном центре — в ЖК «Ключевой» от застройщика «ЭкоИнвест» (256,5 кв. м).
Что касается самих новых ЖК, то их в регионе сейчас возводится 173. В состав самого крупного из них — ЖК «Новомарусино» (Новосибирск) — входят 20 домов на 3542 квартиры совокупной площадью 103 771 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому проекту от застройщика «Доступное жилье Новосибирск» в регионе нет равных. Ближайший «преследователь» — стройкомпания (СК) «Метаприбор» — возводит ЖК «Ясный берег» всего на 6 домов (1710 квартир) и проигрывает лидеру по общей площади около 14 тыс. кв. м. В ЖК «Горки Академпарка», который строит в поселке Ложок компания «Академпарк», домов больше, чем в «Новомарусино», — 30, но площадь их гораздо меньше: 22 352 «квадратов» (всего 208 квартир). А вот самый скромный по размерам ЖК в регионе находится в поселке Маслянино, где застройщик «МСО» возводит 1 дом на 18 квартир площадью 870 кв. м.
Из чего и какого «роста»
Если говорить о материалах, из которых возводятся дома в Новосибирской области, то в большом почете у местных строителей кирпич. Его используют при строительстве 39,4% новой жилплощади (232 дома площадью 1 396 849 кв. м). На втором месте по популярности — «гибридные» технологии (монолит-кирпич), применяемые при возведении 38,5% новых площадей (115 домов на 1 366 104 кв. м). Панельных домов в области строится 48. Их общая площадь составит 458 096 кв. м (12,9% текущего «метража»). Блочных домов в регионе должно появиться больше — 58, однако на их долю приходится лишь 6,3% жилых «квадратов» (224 626 кв. м). Еще меньше востребован на новосибирских стройках «чистый монолит» — его «заливают» сейчас при возведении 10 домов площадью 100 468 кв. м (2,8% площадей).
Средняя этажность текущего жилищного строительства в Новосибирской области составляет 13,1 этажа (из расчета на строящийся дом). Вместе с тем, больше всего здесь сейчас строится 18-24-этажных домов — 93, или 22% от всех новостроек в регионе. В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 19,7% строящегося жилья (91 здание), 4-8-этажных — 17,3% (80 домов), 9-12-этажных — 13,8% (64 жилых строения), 13-17-этажных — 12,3% (57 объектов).
Появятся в регионе и свои «небоскребы» (25 и более этажей) — 69 домов (14,9% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в области является ЖК «Парадиз» от застройщика «БРИК» (Новосибирск). Это 30-этажное многоквартирное здание на 184 квартиры совокупной площадью свыше 15 тыс. «квадратов». Чуть-чуть не дотягивают до него сразу три новосибирские высотки: 29-этажный дом в ЖК «Огни Сибири» от компании В2ВDevelopment» и аналогичные объекты от ГК «ДомСтрой» в ЖК «Флотилия» и «На Богаткова».
При этом самыми «вместительными» (по общей жилой площади) строящимися сейчас домами в регионе считаются дома, возводимые СК «СибирьИнвест» в составе двух ЖК — «Золотая Нива» и «Колизей», рассчитанные на 35 350 и 34 925 кв. м соответственно. Оба также находятся в областной столице.
А главное — кто и когда
Всего в Новосибирской области работают сейчас 107 застройщиков. Однако четверть (25,8%) местного рынка приходится на долю пяти крупнейших из них (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). Первое место в регионе занимает СК «СибирьИнвест», в портфеле которой сейчас свыше 292 тыс. кв. м жилья (8,3% от общего объема возводимых в области «квадратов»). Далее с небольшим отрывом друг от друга идут застройщики: «Брусника» — 188 тыс. кв. м (5,3% рынка), «АКД-Мета» — 168 тыс. кв. м (4,8%), «ВИРА-Строй» — 147 тыс. кв. м (4,2%) и «Стрижи» — 124 тыс. кв. м (3,5%).
Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в 2016 году, — 125 домов на 1 067 875 «квадратов» (27% от всех строящихся сейчас жилых зданий, или 30,1% по совокупной площади квартир). Строительству 92 домов на 545 390 кв. м (19,9% объектов, или 15,4% общего метража) старт был дан в 2017 году. На два года раньше, в 2015-м, в работу были взяты 68 домов (14,7%) площадью 581 660 кв. м (16,4%). По документам, выданным в 2012-2014 годах, строится в общей сложности 74 дома (16%) площадью 607 603 кв. м (17,2% «нового» областного «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство 3 объектов (0,6%) на 637 квартир площадью 34 507 кв. м (1% от всей жилой площади), документация на которые была получена в период с мая 2007-го по декабрь 2011-го.
Разрешение на строительство в этом году на момент исследования ИРСО в области уже получили 101 девелоперский проект. На долю 21,8% «свежих» объектов приходится 20% совокупных площадей (709 108 «квадратов» в 13 786 квартирах).
Из 463 домов, строящихся сейчас в Новосибирской области, 126 объектов совокупной площадью 1 014 549 кв. м (28,6% от всего заявленного на данный момент жилья) планируется ввести «в строй» уже до конца текущего года. Сдача 37,3% площадей (1 321 584 кв. м в 169 домах) может состояться в следующем году. На 2020 год намечен ввод еще 735 997 кв. м жилья (76 домов, или 20,8% всех площадей). Согласно проектным декларациям новосибирских девелоперов, 26 домов на 375 310 кв. м (5,6% объектов и 10,1% «метража») встретят новоселов в 20212022 годах. Оставшиеся 66 домов на 116 703 «квадратов» (14,% и 3,3% соответственно) будут заселены с 2023 года и позже.
Вместе с тем, анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь жилья) дает основания предполагать, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (и хорошо, если один раз). В частности, 186 517 «квадратов», объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017-м. Еще 128 805 кв. м покупатели ждут сейчас с 2016 года. На три года, но уже с 2015-го на 2018-й, «переехал» ввод 113 562 кв. м. Подождать до 2019 года придется и тем, кому жилье в 254 469 кв. м первоначально обещали сдать в 2015-2017 годах. Заселение 67 659 «квадратов», обещанных к вводу в этом году, заранее отложили на 2020-2022 годы.
К сожалению, «уточнение сроков ввода» или, проще говоря, «просрочка», — явление очень распространенное в Новосибирской области. Больше половины местных застройщиков (66 из 107) были замечены в переносе сроков ввода объектов, в том числе неоднократном. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается даже у 3 из 5 крупнейших застройщиков региона. Так, например, из 292 689 кв. м жилья, возводимого сейчас СК «СибирьИнвест», ввод 68 127 «квадратов» (23,3% «портфеля» компании) уже был перенесен на 3,5 месяцев.
В целом, надо отметить, что средняя просрочка по области составляет 7,4 месяца. Стопроцентный перенос заявленного ввода отмечен у 35 новосибирских девелоперов (на их счету свыше 430 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). И длительность просрочки у таких компаний, понятно, уже значительно выше — от 6 до 39 месяцев.
Однако областным «антилидером» по уточнению сроков ввода объектов в эксплуатацию является компания «Академпарк», которая на пять с лишним лет (61 месяц) «опаздывает» со сдачей 15 440 из 22 352 «квадратов» в своем ЖК «Горки Академпарка» в поселке Ложок.
53220руб./м2 — такова средневзвешенная цена текущего предложения на рынке строящегося в области жилья
85867 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Новосибирской области
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№8), Москвы (№9), Санкт-Петербурга (№12), Ростовской (№17), Ленинградской (№19), Тюменской (№36), Свердловской (№42) областей и Республик Татарстан (№38) и Башкортостан (№40). С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».
Номер публикации: №46 от 23.11.2018