Дешевое жилье в Ростове дешевеет, дорогое — дорожает
Ростов-на-Дону — один из главных городов Юга России и один из крупнейших региональных рынков жилой недвижимости. В 2015 году жилье в России дешевело, что было связано с общим ухудшением экономической обстановки в стране и снижением спроса. Цены начали падать еще во II квартале и, несмотря на небольшой прирост в декабре, были ниже прошлогоднего уровня. И Ростов оказался в общероссийском тренде. В IV квартале 2015 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в южной столице снизилась примерно на 1,4% — до 62,3 тысячи рублей, что немного ниже среднероссийского уровня, который составляет 63,2 тысячи рублей.
Многие строительные компании в этих условиях меняют стратегию, переориентируясь на жилье эконом-класса. По словам генерального директора компании «Юит-Дон» Андрея Шумеева, сейчас в выигрыше оказываются те, кто может предложить качественное жилье по доступной цене. Многие игроки вынуждены переходить в более дешевый сегмент, но и там продажи упали почти в три раза.
Как отмечают аналитики, на рынке жилой недвижимости Ростова-на-Дону сложилась не совсем обычная для региональных центров ситуация: здесь нет явного перекоса в сторону наиболее дешевого жилья. Как отмечают аналитики ЦИАН, локальный рынок делится примерно поровну между низшей (до 3 млн рублей) и средней (3-7 млн рублей) ценовыми категориями.
Как и в целом по стране, спрос на первичном рынке жилья в Ростове сегодня формирует субсидированная государством ипотека. Однако несмотря на меры, стимулирующие продажи на первичном рынке, «вторичка» в Ростове пользуется большим спросом, чем новостройки. Во время экономического кризиса участвовать в строительстве на стадии котлована потенциальные покупатели опасаются.
По состоянию на середину февраля в Ростове-на-Дону на продажу было выставлено около 31,5 тыс. квартир. По оценке экспертов, доля жилой недвижимости стоимостью до 3 млн рублей включительно на рынке составляет сегодня 53,2%. Этот показатель несколько ниже, чем в других административных центрах субъектов Федерации, где на долю наиболее дешевого жилья может приходиться до 60-70%. При этом в крупнейшем городе Юга России хорошо развит сегмент бизнес-класса: в ценовой категории от 3 до 7 млн рублей предлагается 42,2% лотов. В этом диапазоне можно приобрести квартиры увеличенной площади в новых домах со свежим ремонтом. А вот дорогое жилье на локальном рынке представлено довольно скудно — менее 5% от объема предложения, но именно в этом сегменте аналитики ожидают роста цен.
Вообще элитное жилье стоит на ростовском рынке несколько особняком. Конечно, главным признаком, как и в других городах, является местоположение дома. В Ростове есть своя «Золотая миля», где стоимость жилья максимальна. Но в том, что касается внешнего вида дома, представления ростовских покупателей несколько отличаются, к примеру, от московских. По словам ростовских риэлторов, сегодня у покупателей не вызывают особого интереса оригинальные строения. Архитектура дома должна быть понятной и традиционной
Еще одно обязательное условие — малонаселенность. На одном этаже ростовского элитного дома не должно быть более четырех квартир, обычно — одна-две. Раз-два в год, говорят риэлторы, появляются клиенты, желающие купить весь этаж.
Размер квартир тоже имеет значение. Ни о каких московских сорокаметровых «элитных студиях» речи не идет. Хорошая однокомнатная квартира не должна быть меньше 65 метров, площадь двухкомнатной — от 80 до 120 квадратных метров, трехкомнатной — от 100 до 250 квадратных метров и более. Также у элитного дома должны быть свой закрытый двор, детская площадка, автоматические ворота. Обязательно 1-2 парковочных места на каждую квартиру. Подмечено, что в последние два года в понятие элитности у ростовчан стало входить витражное остекление.
При этом каких-то дополнительных требований (к примеру, наличие теннисного корта, бассейна, СПА-комплекса и другой инфраструктуры) у жителей южной столицы в отличие от жителей федеральной столицы нет. Элитность дома не зависит от того, сколько в нем этажей. Так, если 8-этажный дом стоит на спуске к Дону и оттуда открывается роскошный вид на Задонье, то эта квартира будет считаться элитной при соблюдении всех остальных критериев, поясняет директор по развитию «Ростовской службы недвижимости» Владимир Васильев.
Верхом элитной недвижимости в прямом и переносном смысле считаются пентхаусы, но тут тоже не без местных особенностей. По ростовским представлениям, любая квартира на последнем этаже — это пентхаус, и такая недвижимость пользуется повышенным спросом. Надо отметить, что, по данным риэлторов, стоимость элитного жилья в Ростове за последнее время выросла, а объемы ввода резко сократились, формируя определенный дефицит. Сокращение объемов, по словам эксперта, существенное: если три-четыре года назад в центре Ростова-на-Дону строилось 10-15 домов в год, из них 2-3 элитных, то в последний год — лишь 3-7 домов, из которых в лучшем случае один претендует на звание элитного.
2016 год, по прогнозам риэлторов, больших перемен рынку не сулит. В ближайшие год-два ни одного нового элитного дома в центре Ростова-на-Дону сдано не будет. Этим и объясняется, почему на фоне общего снижения цен на жилье стоимость элитных квартир может в 2016 году вырасти на 5-10%.
Справочно:
Как и во многих других городах, в Ростове снизился инвестиционный спрос на квартиры. Связано это, в частности, с падением ставок на аренду квартир и ростом налогов на недвижимость. Так, арендные ставки на двухкомнатные квартиры в южном мегаполисе снизились по сравнению с предыдущим периодом на 7,8% и составили 18 173 рубля в месяц. На однокомнатные — на 3,6% (до 14 179 рублей в месяц), а на трехкомнатные — на 6,4% (до 24 776 рублей в месяц).