Остров роста

Татарстан — один из немногих регионов, где объемы жилищного строительства не снижаются

Республика Татарстан входит в десятку регионов-лидеров по объему жилищного строительства. По данным Росстата, в 2017 году республика заняла по этому показателю 8-е место в России (2,4 млн кв. метров, или 3% всех новостроек страны). При этом РТ — один из немногих субъектов РФ, где объемы строительства не снижаются, а напротив — растут. Так, по итогам первого полугодия 2018 года, ввод жилья в республике (1,2 млн кв. метров) на 12% превышает показатель за тот же период прошлого года. Прирост по сравнению с 2017 годом наблюдается и в объемах текущего строительства. Если год назад в «портфелях» местных застройщиков насчитывалось 1 862 455 кв. метров строящегося жилья, то по состоянию на конец этого лета силами 57 девелоперских компаний в регионе возводилось 236 домов на 39 566 квартир общей жилой площадью 2 027 508 кв. метров. Из них половину (50,8%) — 120 домов на 835 748 «квадратов» (41,2% всего находящегося в работе «метража») — должны быть введены в строй до конца года.

Что и где строится

Основной объем жилищного строительства в Татарстане приходится сейчас на многоквартирные дома: 230 из 236 зданий (97,5% всех объектов). При этом совокупная площадь находящихся в них 39 538 квартир на 2 025 114 кв. м составляет и вовсе 99,9% строящегося в республике жилья. Еще 28 квартир на 2394 «квадрата» (0,1% региональных площадей) располагаются в 6 блокированных домах (таунхаусах). Годом ранее таких проектов в «рабочих портфелях» республиканских застройщиков, согласно аналитике ИРСО, не было. А вот апарт-комплексы, популярные в других российских регионах, здесь так и не появились.

Примечательно, что Татарстан — один из региональных рынков, где средняя площадь строящихся квартир превышает среднероссийские показатели — 51,2 кв. м против 49,2 в целом по РФ. Более того, средняя площадь квартир в строящихся домах, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, составляет и вовсе 54,9 «квадратов».

Самое скромное в регионе жилье — 34,1 кв. м — представлено в Набережных Челнах в жилом квартале (ЖК) «14-й комплекс» (застройщик «Стройгрупп»). Самая большая квартира в Татарстане строится сейчас в Казани — в девелоперском проекте Legato от группы компаний «КамаСтройИнвест» — 148,2 кв. м.

Что касается самих новых ЖК, то их в Татарстане сейчас возводится 99. В состав самого крупного из них — ЖК «ART Сити» — входит восемь домов на 1988 квартир площадью 124 497 кв. м. Ближайший «преследователь» — ЖК «Весна» со своими семью домами на 2474 квартиры «отстает» от лидера всего на 3 тыс. жилых «квадратов». Оба проекта находятся в Казани и реализуются одним и тем же застройщиком — компанией «Унистрой». А вот самый маленький ЖК в Татарстане — «Тау» в селе Высокая гора. Здесь стройхолдинг «РАН-Казань» возводит один дом на 39 квартир (1 602 кв. м).

В целом строительство в республике ведется в 12 территориальных образованиях. Больше всего новых жилых «квадратов» должно появиться в Казани (включая село Константиновка) — 1 398 522 кв. метров, или 70% совокупной жилой площади. Так, в столице Татарстана и ее ближайшем пригороде сейчас возводится 108 домов, рассчитанных на 26 652 квартиры (45,8% от всех строящихся в регионе домов).

На втором месте — Набережные Челны (40 домов, 6640 квартир). На долю этого города, расположившегося на левом берегу реки Кама, приходится 334 652 кв. м (16,5% от общей площади). Еще 5,6% республиканских площадей (113 604 «квадрата») строится в Пестречинском районе Татарстана. Здесь населенные пункты-лидеры: Куюки (39 домов на 1391 квартиру площадью 65 161 кв. м) и Новое Шигалеево (12 домов на 1266 квартир площадью 48 443 кв. м).

Остальные восемь районов республики (Зеленодольский, Альметьевский, Нижнекамский, Лаишевский, Верхнеуслонский, Елабужский, Агрызский и Высокогорский) вместе «забирают» 9,6% регионального рынка новостроек.

Из чего и какого «роста»

С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у татарстанских строителей в большем почете кирпич. Именно из него возводится 32,9% всей республиканской жилплощади (666 646 «квадратов» в 105 домах на 12 746 квартир). При том, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 19,4%.

На долю 58 блочных домов (13 084 квартиры) в Татарстане приходится 618 902 кв. м строящейся недвижимости (30,5% республиканских площадей, в России — 14,4%).

На третьем месте по популярности — «гибридные технологии» (монолит-кирпич), которые применяются при строительстве 26 домов на 5883 квартиры (307 625 кв. м, или 15,2% от всей площади жилищного строительства).

Формально панельных домов в республике будет даже больше — 34 на 5317 квартир, однако на их долю приходится только 273 555 «квадратов» жилой площади (13,5% площади квартир).

Из «чистого» монолита в регионе строится 13 домов на 160 780 кв. м (2536 квартир), и это 7,9% местной совокупной жилой площади.

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Татарстане составляет 11,6 этажа (из расчета на строящийся дом). Получается, что за год новостройки подросли в среднем почти на два этажа (согласно прошлогоднему исследованию ИРСО, показатель находился на отметке в 9,8 этажа). Вместе с тем, больше всего в республике строится домов высотой всего в 18-24 этажа — 65 зданий (27,5% от всех объектов). В остальном высотность возводимых в Татарстане домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 19,5% строящегося сейчас жилья (46 домов), 4-8-этажных объектов строится 17,4% (41 дом), 9-12-этажных домов — 23,7 (56 объектов), 13-17-этажных зданий — 7,6% (18 жилых зданий).

Появятся в республике и свои небоскребы (25 и более этажей) — 10 домов (4,2% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в Татарстане является сейчас 27-этажный многоквартирный дом в Казани (входит в ЖК «Легенда», состоящего из четырех домов на 1318 квартир совокупной площадью 84 773 кв. м) от стройкомпании «АртСтрой». И лишь чуть-чуть не дотягивают до него сразу две 26-этажные высотки — дом в ЖК «Сказочный лес» (Казань) от застройщика «Суварстроит» и дом по улице Раскольникова в Набережных Челнах (девелопер — «Стройгрупп»).

При этом самым «вместительным» (по общей жилой площади) строящимся сейчас домом в Татарстане считается казанский объект, который возводит «Унистрой» в составе ЖК «ART Сити» — 51 727 из 124 497 «квадратов» всего комплекса.

Главное: кто и когда

В общей сложности в Татарстане сейчас работают 57 застройщиков (см. таблицу). При этом совокупная доля десяти крупнейших компаний, возводящих жилье в республике, превышает 60% рынка. Первое место занимает застройщик «Унистрой», в портфеле которого сейчас находится свыше 294 тыс. кв. метров жилья (14,5% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). На второй строчке — группа компаний «Сувар холдинг» (164 тыс. кв. м, 8,1% от совокупной жилой площади). Далее с более значительным отрывом следуют: «АК БАРС Девелопмент» — 134 тыс. кв. м (6,6%), «ЖИК Казани» — 131 тыс. кв. м (6,5%) и «Суварстроит» — 116 тыс. кв. м (5,7%).

Наибольший объем текущего республиканского строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году, — 583 448 кв. м в 64 домах на 10 949 квартир (28,8% совокупного метража). Строительству 27,8% площадей — 563 784 кв. м в 12 035 квартирах в 88 домах — старт был дан в 2016 году. По документам, выданным в 2012-2015 годах, в сумме строится 62 дома с 12 568 квартирами на 660 тыс. «квадратов» (32,6% новых площадей). При этом до сих пор в регионе ведется строительство двух объектов на 723 квартиры площадью 37 651 кв. м, документация на которые была получена с сентября 2007-го по декабрь 2011-го (это 1,9% от всей жилой площади в республике). Разрешение на строительство в этом году, на момент исследования, уже получили 20 новых девелоперских проектов. На долю таких «свежих» объектов приходится 8,9% совокупных площадей (180 672 «квадратов» в 3291 квартире).

Зато до конца текущего года татарстанские девелоперы из 236 строящихся сейчас в республике жилых объектов планируют ввести в эксплуатацию 120 домов на 16 316 квартир площадью 835 748 кв. м (41,2% от всего заявленного на данный момент «метража»). Сдача 45,1% площадей (91 дом на 18 041 квартиру) намечена в Татарстане на следующий год. Также местными застройщиками декларируется, что еще 17 домов на 4567 квартир площадью 248 933 кв. м (12,3% совокупной жилой площади) будут введены в эксплуатацию в 2020 году. Оставшиеся восемь домов на 642 квартиры общей площадью 29 290 кв. м (1,5%) могут быть заселены после 2022 года.

Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Татарстане в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, 194 281 «квадрат» жилья (23,2% от общего «метража» в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть сданы в 2017 году. 199 445 кв. м (23,9% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут с 2016го. На три года вперед, но уже с 2016-го на 2019-й, «переехал» ввод 37 486 кв. м (4,1%). Подождать до следующего года придется и тем, кому жилье в 28 632 «квадратах» (3,1%) обещали сдать в 2017-м. Заселение еще 69 572 кв. м (7,6%), обещанных быть в этом году, уже отложили на 2019 год.

К сожалению, «уточнение сроков ввода», а проще говоря, просрочка — явление в регионе достаточно распространенное. Корректировка первоначальных сроков сдачи встречается у каждого второго татарстанского застройщика. Из 57 компаний почти половина (27) были замечены в переносе сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, надо отметить, что средняя просрочка по области относительно невелика и составляет дватри месяца. Из них перенос ввода 100% заявленных объемов отмечен у 16 девелоперов (на их счету около 330 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). Но длительность просрочки у таких компаний уже значительно выше — от 6 до 27 месяцев. «Антилидером» по этому показателю является компания «Варикус», которая на два с лишним года «опаздывает» со сдачей одного дома на 286 квартир площадью 16 920 кв. м в своем ЖК «Взлетная полоса» в республиканской столице.

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками.

Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, и передаются «СГ» на эксклюзивных условиях. Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Подмосковья (№ 8), Москвы (№ 9), Санкт-Петербурга (№ 12), Ростовской (№ 17), Ленинградской (№ 19) и Тюменской (№ 36) областей. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков».