Девелоперам все труднее продавать квартиры в завершающихся дома
Генеральный директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Наталья Круглова в эксклюзивном интервью рассказала «СГ-Онлайн» об итогах развития московского рынка новостроек массового сегмента в первом полугодии 2018 года. По мнению эксперта, основная тенденция в сегменте – продолжающееся сокращение предложения на фоне умеренного роста цен. При этом покупатели выбирают в основном дома на начальных стадиях строительства.
«СГ»: Наталья, каковы итоги первых шести месяцев в плане предложения? Много ли новых проектов на рынке?
Н.К.: Объем предложения в массовых новостройках неуклонно снижается. В июне число выставленных на продажу квартир в данном сегменте достигло 14,8 тыс., что на 31% меньше, чем год назад. Отмечу, что в июне 2017 года этот показатель составлял 21,6 тыс. квартир – максимальное значение за последние пять лет. Причем особенно быстрыми темпами в этом году предложение сокращалось в марте-июне, в среднем на 4,5% каждый месяц, и это на фоне начала отпускного сезона и праздники. Столько же квартир, сколько сейчас представлено на столичном рынке, мы в последний раз фиксировали летом 2016 года (около 15 тыс. объектов).
При этом, несмотря на сокращение числа квартир в продаже, об ослабевании конкурентной борьбы говорить пока рано, так как рынок продолжает пополняться объектами. В первом полугодии стартовала реализация еще семи ЖК. Поясню, в середине 2016 года, когда объем предложения был таким же как сейчас, продажи шли в 45 комплексах, а сейчас – в 76. То есть такое же число квартир теперь распределено между большим числом проектов. Это говорит о том, что покупатели постоянно переключаются на новые объекты со стартовыми ценами. Остатки квартир в уже завершающихся жилых комплексах продавать становится сложнее.
«СГ»: И как ситуация с предложением отражается на ценах?
Н.К.: Общий уровень строительной готовности жилых комплексов постоянно повышается. В сочетании с интенсивным спросом это приводит к росту цен. За первое полугодие средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте возросла на 2,4%, до 154 тыс. рублей. В годовом выражении рост еще более заметный – 4%, что уже выше инфляции. Также увеличилась и средняя стоимость квартиры, причем по всем типологиям. Средний объект в массовом сегменте подорожал за полгода на 6% до 9,3 млн рублей. Значительнее всего выросли в цене студии – на 3% (до 4,9 млн рублей). Вместе с тем оговорюсь, что рост цен во многом был обусловлен снятием с продажи немалого числа квартир в относительно недорогих проектах за МКАД.
«СГ»: А что с количеством сделок?
Н.К.: Объем спроса за последние шесть месяцев вырос на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Массовый сегмент остается самым активным с точки зрения ликвидности объектов. Отмечу также, что спрос растет, несмотря на некоторое замедление темпов снижения средних ипотечных ставок, которое мы наблюдаем во втором полугодии. Казалось бы, это должно уменьшить активность клиентов, однако она продолжает нарастать – покупка жилья стала доступной очень большому числу людей, поэтому эффект ипотеки еще долго будет стимулировать продажи.
«СГ»: Выделите основную тенденцию полугодия.
Н.К.: Конечно, это - сокращение объема предложения. Сейчас суммарная площадь объектов массового сегмента снизилась до 889 тыс. кв. м, то есть о миллионах речь уже не идет. Однако я полагаю, что во втором полугодии мы увидим постепенное нарастание активности. Вступившие в силу поправки в 214-ФЗ не окажут, как ожидалось, мощного влияния на рынок, поэтому девелоперы начнут наращивать активность, готовясь уже к другой дате – 1 июля 2019 года (когда обязательным станет использование эскроу-счетов). До этого времени компании постараются запустить как можно больше проектов, чтобы продолжить продажи, не переходя на расчеты через спецсчета.