Около ноля

Как покупателям жилья избежать потерь при введении эскроу-счетов

Реформа на рынке жи­лищного строительства, ключевым моментом ко­торой станет перевод за­стройщиков жилья на эс­кроу-счета с проектным финансированием, актив­но претворяется в жизнь. С 1 июля 2019 года новый механизм станет обязательным для всех новостроек, кроме тех, которые будут отвечать особым критериям, утвержденным правитель­ством РФ. Сегодня в средствах массовой ин­формации очень много пишут о том, какие по­следствия новшества будут иметь для застрой­щиков, и гораздо меньше о том, как они ска­жутся на дольщиках. Между тем, здесь тоже есть свои нюансы.

По новым правилам средства за приобретае­мое жилье не будут попадать к застройщику на­прямую. Деньги зачислят на эскроу-счет, где они и останутся вплоть до того момента, когда за­стройщик выполнит свои обязательства перед покупателем.

Согласно федеральному закону № 214-ФЗ, банк не обязан начислять проценты на остаток по эскроу-счету, и в случае расторжения догово­ра долевого участия (ДДУ) дольщик получает назад ровно столько, сколько и заплатил. За это время инфляция неизбежно съест часть средств, а на место новостроек могут выйти другие про­екты, по более высокой цене.

Другая сложность связана с тем, что многие граждане используют для покупки жилья ипотечные кредиты. И можно говорить о недо­статочной «совместимости» ипотечного креди­тования и эскроу-счетов. Если квартира опла­чивается с помощью банковских средств, то на эскроу-счете блокируется только тело (основ­ная сумма) кредита. Однако заемщик каждый месяц, помимо части основного долга, платит банку и проценты. Если ДДУ расторгается, то покупатель выходит из проблемного объекта без квартиры и с финансовыми потерями, так как уплаченные проценты за пользование кре­дитом не возвращаются. Под удар попадает значительная часть дольщиков, ведь с помо­щью ипотеки оплачивается в среднем более 50% ДДУ, а в массовом сегменте данная цифра еще выше. Конечно, в рамках действующего законодательства дольщики могут попробовать взыскать такие убытки с застройщика, ставше­го банкротом. Однако нужно понимать, что ве­роятность получить в этом случае компенса­цию очень невелика.

Можно ли предложить какое-то решение этой проблемы? Полагаю, нередкой будет ситу­ация, когда покупатель будет получать ипотеч­ный кредит в том же банке, где у него открыт эскроу-счет. Напомним, что банк по этому сче­ту процентов не платит. В этих условиях мог бы выстроиться механизм, который позволил бы ипотечным заемщикам хотя бы частично защи­титься от финансовых потерь. Речь идет о вне­дрении нулевой ставки ипотечного кредита на период строительства. До ввода объекта в экс­плуатацию заемщики выплачивают только ос­новной долг, а после получения квартиры осу­ществляется автоматическое увеличение став­ки. Наличие нулевой ипотеки прекрасно соот­носится с общей задачей по повышению до­ступности ипотечных кредитов. Дольщики, по­лучающие заемные средства на таких условиях, будут на первом этапе испытывать меньшую финансовую нагрузку и соответственно охот­нее брать ипотеку. Этот механизм весьма выго­ден дольщикам, строителям и государству, но не так интересен банкам из-за возможного сни­жения прибыли. Поэтому его внедрение воз­можно только при наличии доброй воли кре­дитных организаций, обязать их временно вво­дить нулевую ставку никто не может.