При том, что апартаменты традиционно пользуются меньшим спросом на рынке, чем квартиры цены на них продолжают неуклонно расти
Так средневзвешенная стоимость квадратного метра в массовом сегменте этого вида недвижимости по итогам первого полугодия 2021 года составила почти 240 тысяч, что практически на четверть больше, чем в конце 2020 года. Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала о тех изменениях, которые произошли на столичном рынке апартаментов за первое полугодие.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах первого полугодия на первичном рынке апартаментов в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В первом полугодии 2021 года на столичном рынке апартаментов было представлено 69 проектов массового сегмента и бизнес-класса. При этом в указанный период наблюдалась высокая девелоперская активность: началась реализация десяти новых проектов. Но несмотря на это, в конце отчетного периода совокупный объем предложения составил порядка четырех тыс. апартаментов, что на 24,7% ниже показателя конца прошлого года. В свою очередь, общая площадь экспонируемых сократилась на 36,8% – до 191 тыс. кв. метров.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
За прошедшие полгода значительно изменилась структура предложения по округам Москвы. На первое место по итогам первого полугодия 2021 года вышел ВАО, доля которого увеличилась на 16,4% (до 21,6%) благодаря значительному наращиванию экспозиции в проекте «Измайловский лес». На второй строчке расположился СЗАО (21,3%; +6,4%), где стартовали продажи сразу в трех апарт-комплексах. «Бронза» досталась ЮВАО (14,8%; +11,1%), основной объем вариантов на территории округа сосредоточен в двух проектах: «Метрополия» и HighWay. Заметнее всего за первые шесть месяцев 2021 года сократилась доля предыдущего лидера СВАО (10,2%; - 21,8%). В абсолютном выражении количество апартаментов в нем снизилось в 4 раза, но при этом стартовали продажи в одном новом проекте («Турист»). Причина сокращения экспозиции заключается в ограниченном объеме предложения в новых проектах и активном вымывании лотов в старых. На 5,5% снизились доли САО (13%) и ЮЗАО (3,3%).
За шесть месяцев 2021 года на фоне высокого спроса на апартаменты эконом- и комфорт-класса произошло сокращение доли данных типологий до 31,2% (29,2% - комфорт-класс, 2% - эконом-класс). В свою очередь, благодаря увеличению объема экспозиции в ранее представленных проектах и новых корпусах с начала года на 13,6% (до 68,8%) выросла доля апартаментов бизнес-класса.
За счет активного выхода на рынок новых проектов и вымыванию предложения в готовых объектах по итогам первого полугодия 2021 года 35,7% (+18%) всех лотов находились в корпусах на начальном этапе строительства. В свою очередь, 29,6% (-9,2%) апартаментов были расположены в новостройках на этапе отделочных работ. На комплексы в стадии монтажа этажей пришлось 20,2% (-4,6 п.п.), а на готовое предложение – всего 14,5% (-4,1 п.п.).
В структуре предложения по типу отделки наблюдается увеличение числа апартаментов с отделкой «под ключ» от застройщика (43,4%; +16,2 п.п.) и отделкой white box (12,4%; +5,2 п.п.). Этому способствовали как появление нового предложения с подобными опциями, так и повышенный спрос на лоты в черновом варианте. Тем не менее порядка 44,2% (-21,4 п.п.) от совокупного объема предложения все еще экспонируется без отделки.
Как вели себя цены?
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента по итогам первого полугодия 2021 года составила 238,8 тыс. рублей. Это на 23,4% больше, чем в конце 2020 года и на 26,7% больше, чем год назад. В свою очередь, в лотах бизнес-класса средний прайс «квадрата» составил 300,6 тыс. рублей (+15,4% за 6 месяцев, +21,3% за 12 месяцев). Отмечу, что в прошлом году цены на апартаменты росли гораздо менее активно, чем на квартиры: массовый сегмент апартаментов прибавил в стоимости за 12 месяцев в среднем 4,5%, бизнес-класс – 4,1%.
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
За шесть месяцев 2021 года на апартаменты массового сегмента и бизнес-класса было зарегистрировано порядка 3 тыс. договоров долевого участия. Это на 80% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Выделите основную тенденцию первого полугодия на первичном рынке апартаментов.
Одной из основных тенденций первых шести месяцев этого года для рынка апартаментов служит значительное (почти на 25%) сокращение объема предложения. Рынок не сбалансировала даже высокая активность девелоперов, выведших на рынок десять новых комплексов.
Другой тренд – существенный рост цен за прошедшие полгода. Прайс на апартаменты продемонстрировал впечатляющую динамику: с начала 2021 года цены на лоты массового сегмента выросли на 23,4%.
Подобные факторы обусловлены, прежде всего, сложившейся неопределенностью относительно правового статуса апартаментов. Однако существует вероятность, что принятие регулирующего данные отношения законопроекта в очередной раз затянется и он не будет в полной мере отражать интересы отраслевого сообщества. Поэтому высока вероятность, что до конца года существенное влияние на динамику стоимости апартаментов окажет ситуация с ценами и спросом на квартиры.