omakulma-annino.ru
О том, почему было решено заняться малоэтажкой, как так вышло, что проект получил безусловную господдержку, включая средства банка «ДОМ.РФ», «Стройгазета» поговорила с инициатором проекта — гендиректором группы компаний «Омакульма», председателем комитета Российского Союза строителей (РСС) по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолеттой БАСИНОЙ.
«СГ»: Виолетта Аркадьевна, вы занялись строительством и начали двигать идею комплексной малоэтажной застройки еще до того, как ИЖС стало практически национальной идеей. Почему так произошло, что заставило вас выйти на рынок с таким продуктом?
Виолетта Басина: В нашей семье вместе живут четверо детей, поэтому выбора, где поселиться, не было. Только загородный дом. Поселившись, мы тут же столкнулись с классической проблемой загородной жизни: за забором, вне собственного периметра, никакой жизни, собственно, и нет. Детей нужно возить учиться в город, поликлиника — целая история, магазин — хорошо, если один, пойти некуда даже на прогулку. Это очень верно про национальную идею, но не воплотилась она в России главным образом из-за отсутствия социальной инфраструктуры. И все равно ввод индивидуального жилья давно сравним со сдаваемыми ежегодно на первичном рынке многоквартирными метрами: люди стремятся к собственности, даже — с точки зрения качества жизни — неполноценной. Это было ясно, как белый день: рынок ИЖС огромный, стихийно преодолевающий трудности, и если их снять — будет прорыв.
«СГ»: Что, с вашей точки зрения, нужно для такого прорыва?
В.Б.: Еще пару лет назад на рынке ИЖС не было ипотечных продуктов, были единичные банки, которые давали потребительские кредиты на короткий срок и под высокую процентную ставку. Сбербанк давал ипотеку на строительство индивидуального дома, но требовал дополнительный залог — и уже это требование было невыполнимо для 80% желающих построиться, они уходили. Рассмотрение и одобрение таких кредитов занимало в среднем 2-3 месяца. За это время растет цена на строительные материалы — и многим из тех, кто остался, уже не имело смысла продолжать эту историю.
В тупике оказывались и застройщики. Точнее, подрядчики: до недавних пор подавляющее большинство строителей имело статус подрядной организации. Очень сложно было заниматься девелопментом, развитием территорий при таком необеспеченном ипотекой спросе, поэтому превалирующая на рынке с большим отрывом схема ИЖС — это продажа «участков без подряда»: девелопер лишь оформляет землю, делит ее на участки, межует, подводит дороги, коммуникации (какие может) или ограничивается локальными — и продает. А затем строит по договорам строительного подряда каждому желающему.
В результате типичный коттеджный поселок (КП) имеет целый букет проблем. Отсутствует порядок перехода и пользования общим имуществом: кто платит за его содержание, кто содержит — это даже вторые вопросы, потому что нет ответа на первый — кому это имущество принадлежит? Нет требований к единому архитектурному стилю, и помимо эстетических нюансов, это ведет еще и к путанице в технологиях, сроках строительства домов. В результате не получается единой социальной среды, домовладельцы зачастую разные, со своими представлениями, доходами и образом жизни.
Нет конечного срока строительства всех домовладений, и нередко строительство коттеджного поселка длится годами. На одной улице могут оказаться благоустроенный участок с обжитым домом и фундамент, поросший бурьяном.
Нет требований к ограждающим конструкциям; нет порядка или регламента проживания в таких КП, чаще всего нет центральных инженерных сетей. Ну и — с чего начинали — практически нигде нет необходимой для комфортного проживания социальной инфраструктуры. И этот комплекс проблем не решить иначе как комплексным же подходом. С одной стороны, нужно было дать покупателям домовладений возможность пользоваться такими же ипотечными продуктами, какие существуют на первичном рынке. С другой — дать возможность строителям пользоваться такими же финансовыми инструментами, в первую очередь проектным финансированием, позволяющим строить сразу малоэтажные ЖК, понятные банкам с точки зрения и оценки, и сроков строительства, и прогноза продаж. Это выгодно всем участникам процесса: у строителей сразу повышается «средний чек» за счет продаж готовых — и юридически, и физически — домовладений, а у покупателей появляется возможность покупать домовладения, а не перспективу самостроя. Да, дороже, чем голый участок, но зато — при помощи жилищного кредитования — сразу с ключами от дома, подключенного к сетям и стоящего в благоустроенном квартале среди других подобных.
«СГ»: То есть вы начали обкатывать процедуры и финансовые схемы долевого строительства на ИЖС?
В.Б.: Весной 2020 года ГК «Омакульма» открыла в банке «ДОМ.РФ» первый в России аккредитивный счет для покупателя домовладения в малоэтажном ЖК. Тогда мы сами придумали это определение — «малоэтажный ЖК» — и полагали, что сделали предпоследний шаг на пути к проектному финансированию застройщиков ИЖС. Оставалось дождаться одобрения проекта ЖК кредитным комитетом банка, после чего средства покупателей должны были быть перечислены на спецсчет, аналог эскроу-счета в схеме долевого строительства. А мы бы продолжали стройку уже на проектное финансирование. Так вот одобрение мы получили осенью 2020 года, а первый транш проектного финансирования — в последний день марта 2021-го, после долгих месяцев урегулирования отлагательных условий. И такой растянутый во времени процесс шел в режиме практически «24 на 7»: и мы, и банк были кровно заинтересованы продуктивно завершить его, но было очень сложно.
Так что пока происходящее на рынке ИЖС можно принимать как переходный период от старого способа к цивилизованному, время адаптации и притирки.
«СГ»: С какими сложностями вы столкнулись?
В.Б.: Эскроу-счет, давно описанный в 214ФЗ и защищающий деньги дольщиков, подразумевает заключение договора долевого участия и раскрывается он для застройщика после получения покупателем права собственности на его квартиру. На рынке ИЖС ничего подобного тогда не было по той простой причине, что этот рынок не имел отношения к долевому строительству. И мы потратили месяцы на то, чтобы такая связь появилась. Цель была такова: покупатель дома в нашем ЖК «Омакульма-Аннино» сохраняет свои деньги в неприкосновенности: сперва они лежат на аккредитиве, затем, по получении нами проектного финансирования, банк переводит их на спецсчет, а мы увидим их после сдачи — как все и происходит при долевом строительстве. Но появилось множество нюансов.
Один из самых тяжелых вопросов на нашем пути к проектному финансированию — как будет происходить раскрытие спецсчета? Банку это было непонятно. Либо по мере передачи участка с домом покупателю, либо когда построена «очередь». У нас это «линия», улица с домами. Банку нравился второй вариант: построена улица, пошла передача домовладений в собственность покупателям — деньги со спецсчета перечисляются застройщику. Для банкиров это, по аналогии с очередями в «долевке», будто бы большой дом положили набок и разбросали по участкам.
Второй вопрос. Какие должны быть договоры между нами и покупателем? ДДУ — очевидно, нет, тогда это была не «долевка». Договор купли-продажи участка и договор строительного подряда тоже в эту схему не укладывались. Мы крутили со всех сторон, с правовой точки зрения –— никак. Единственный вариант — заключение договора купли-продажи будущей недвижимости. Документ не нужно регистрировать на этапе подписания, а только после акта сданных работ. И все, пошел переход права собственности, тоже как в «долевке»: акт подписан, едем в Росреестр, право наступило, деньги со спецсчета переходят застройщику. Но у нас, в Петербурге и в Ленобласти, по этим договорам работать не умели (в отличие, скажем, от Подмосковья), поэтому работа с банком была проведена очень большая.
Отличия эскроу от спецсчета в том, что первый прописан, в частности, в 214-м законе, а спецсчет — это формулировка банка, снабженная, в общем-то, такими же требованиями. Доступ к нему мы получаем только после выполнения своих обязательств. А для банка это гарантия того, что обязательства мы свои выполним. Участок на время строительства в обременении, строящийся дом — тоже в обременении, и их нужно снимать, когда право собственности переходит к физлицу, а деньги к нам. Есть порядок распределения денежных средств. В первую очередь это проценты по кредиту банка. И он не даст деньгам уйти, пока мы с ним не рассчитаемся.
«СГ»: Какой, на ваш взгляд, должен быть средний по стране бюджет покупки дома, чтобы ИЖС смогло решать национальные задачи обеспечения жильем?
В.Б.: Бюджет по стране всюду будет разным — в зависимости от цены земли, сетей, социальной инфраструктуры. Если девелопер получит землю под комплексное развитие территории, к которой силами области или района будут подведены сети, дороги, то это уже «высвободит» практически 40% от стоимости квадратного метра. Тогда по регионам средний чек домовладения составит порядка 5-7 млн рублей. Около 50 тысяч рублей за метр — это вполне доступно по нынешним временам. Если мы говорим о форматах премиум-, бизнес-классов, то там цены будут, конечно, иные.
«В рамках обновленного 214-ФЗ застройщики ИЖС смогут выводить на рынок полноценный ЖК с благоустройством, социнфраструктурой, финансированием от банка и др. В результате такой проект становится для них более высокомаржинальным и доходным»
Номер публикации: №09 11.03.2022