С 1 января 2016 года петербургские застройщики будут платить за непроданные квартиры 0,1% от их кадастровой стоимости.
Как стало известно «СГ», на днях депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга приняли поправки в закон «О налоге на имущество организаций». Согласно этому документу, со следующего года на жилье, состоящее на балансе у застройщиков в качестве товара на продажу, устанавливается налоговая ставка в размере 0,1% от его кадастровой стоимости. Законопроект на рассмотрение регионального парламента внес губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко. По словам представителя губернатора в Заксобрании Михаила Бродского, соответствующие поправки в Налоговый кодекс РФ были приняты еще в прошлом году. «теоретически, это приведет к тому, что девелоперам будет невыгодно создавать себе запас, и они будут быстрее передавать квартиры гражданам», — пояснил он.
В городской администрации добавили, что переход на новую систему налогообложения сейчас очень нужен, так как вне «налоговой корзины» с 2013 года числится около 7,5 млн кв. м жилья, не имеющего инвентаризационной стоимости, а значит, город не может собирать с них налоги. «Если перейти на кадастровую стоимость, то бюджет пополнится новыми поступлениями», — считает Михаил Бродский.
Бремя расходов
Еще недавно на растущем рынке жилья проблем продать квартиру не было. К моменту сдачи новостройки свободных квартир обычно не оставалось даже в достаточно дорогих сегментах. Однако времена изменились — спрос на «первичку» упал. Зато предложений, благодаря двум годам строительного бума — хоть отбавляй. так что уже по итогам текущего года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, судя по всему, появится множество объектов, где доля нереализованных квартир будет достигать 30-50% (сейчас, по разным оценкам, их доля составляет 10-20%, в зависимости от класса жилья).
Эксперты отмечают, что уже сегодня нераспроданные квартиры вводят девелоперов в дополнительные расходы. так, например, застройщик должен оформить на себя право собственности на такое жилье. Максимальный и минимальный сроки этой процедуры законодательно не оговариваются, однако все это стоит денег. В Санкт-Петербурге, например, за каждую квартиру в отдельности застройщик должен заплатить госпошлину. Ее размер составляет 22 тыс. рублей. Кроме того, как только в доме происходит выбор управляющей компании (УК), на девелопера ложится бремя оплаты ЖКУ. «Для любой УК застройщик — это такой же клиент, как и жильцы-физлица. За обслуживание непроданных квартир застройщик платит сам. В среднем, это 50-55 рублей за квадратный метр», — говорит директор по юридическим вопросам ЗАО «Ленстройтрест» тимофей титаренко.
По подсчетам коммерческого директора «Главстрой-СПб» Алексея Гусева, средний тариф на содержание общедомового имущества с квартиры площадью 50 кв. м составит 1050 руб. в месяц. К этой сумме нужно прибавить расходы на оплату отопления квартиры в зимний период. Всего, таким образом, получается 1,2-2,5 тыс. руб. в месяц, в зависимости от сезона. Легко подсчитать, что, не продав, к примеру, 500 квартир в новостройке, застройщик ежемесячно будет терять около миллиона рублей. теперь к этим расходам добавится еще новый налог. Как уже подсчитали аналитики рынка, при ставке 0,1% кадастровой стоимости девелоперу за 50-метровую квартиру, например, придется заплатить в следующем году около 5000 рублей. В целом же потери застройщика от каждой непроданной квартиры, как толькобудет оценена их кадастровая стоимость и эти сведения внесут в единый городской реестр, могут составить — с учетом госпошлины, коммунальных платежей и налоговых выплат — от 25 до 45 тыс. рублей в год в зависимости от ее площади. Вроде бы, траты не очень большие для крупной и даже средней строительной компании. Но если эту цифру умножить на общее число нереализованных квартир, получатся весьма солидные суммы.
Куда пойдут цены?
По словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, инициатива о введении налога на имущества на нераспроданные квартиры крайне несвоевременна, так как из-за падения темпов продаж у застройщиков может «скопиться» немало нераспроданных квартир. «Вряд ли девелоперы будут предлагать покупателям дисконт на нераспроданные квартиры, — считает эксперт. — Скорее, они рассчитают примерный размер налога и заложат его в себестоимость квадратного метра. В целом, любое новое ограничение или обязательство, несущее запрещающий или ограничительный характер, не приносит пользы рынку».
Заместитель координатора НОСтРОЙ по СЗФО Павел Созинов тоже считает, что предположение о том, что новый налог может заставить застройщиков сбрасывать готовые квартиры, несколько наивно. «Затоваривание рынка готовыми квартирами — не желание строителей, а экономическая реальность, — подчеркивает он. — Приведение регионального законодательства в соответствие с федеральным — понятный подход, но, с другой стороны, застройщикам и так содержание этих квартир обходится достаточно дорого. А так как расценки на эксплуатацию жилья для юридических и физических лиц сильно разнятся, то уже сегодня некоторые застройщики переоформляют такой «неликвид» на физлиц».
Руководители строительных компаний, которых обозреватель «СГ» попросил прокомментировать этот законопроект, признались, что пока не готовы говорить на эту тему, так как до сих пор не очень понимают, как все-таки будет реально работать закон. Однако в неофициальной беседе они отметили, что в последнее время руководство города так часто меняет «правила игры на строительном рынке», и все они не улучшают, а только усложняют работу девелоперов, что принятие ещеодного документа их уже не очень пугает. «тем более, что в данном случае, когда речь будет идти о налоге на непроданные квартиры, легко можно будет найти выход, чтобы ничего не платить. Долго держать на балансе объекты, приносящие миллионные убытки, девелоперы вряд ли захотят. так что покупателям, возможно, стоит рассчитывать на дополнительные скидки — именно на готовое жилье. Или готовиться к тому, что стоимость квадратного метра вырастет на величину налога», — признался руководитель одной из строительных компаний города, попросивший не называть его фамилии.