Надежды и сомнения

Что ждет российский ипотечный рынок в 2018 году

В Москве прошла XVI Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России». Эксперты рынка обсудили итоги развития ипотечного рынка в 2017 году и перспективы его развития в условиях перехода на проектное финансирование и цифровизации сервисов.

Выступивший на конференции руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг сообщил, что за год в России было выдано около 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму в 2 трлн руб. В результате накопленный объем ипотечного портфеля банков на 1 декабря 2017 года составлял 5,2 трлн руб. «Доступность ипотеки с 2012 года выросла в 1,4 раза: с 29% семей до почти 40%», — рассказал Михаил Гольдберг.

По словам эксперта, в прошлом году банки продолжали внимательно следить за качеством ипотечного портфеля. По данным АИЖК, доля ипотеки с просрочкой на 90 дней и более составляет всего 2,3%, что является очень хорошим результатом даже по мировым меркам. Доля ипотечных сделок в регионах по первичному рынку составляет 60%, что выше, чем в столицах. По словам Михаила Гольдберга, это связано с тем, что там соотношение уровня доходов и стоимости жилья комфортнее, то есть, жилье доступнее. Растет число ипотечных кредитов и на вторичном рынке: доля сделок с привлечением кредитов в этом сегменте за год выросла до 30-35%. Годом ранее эта доля составляла 25%. В АИЖК рассчитывают на сохранение тенденции к росту доступности ипотеки для населения.

Впрочем, многое зависит от того, как трактовать статистические данные. Так, заместитель председателя правления «Абсолют Банк» Татьяна Ушкова обратилась к АИЖК с просьбой разделять в статистике первичные выдачи ипотеки и рефинансирование ранее выданных кредитов. «Рефинансирование не добавляет рынку никакой ценности, — считает эксперт. — Но из-за объединения в статистике этих двух процессов мы говорим о галопирующем росте ипотеки, которого в реальности не произошло». Доля рефинансирования в выдачах составляет, по оценке Ушковой, около 15%. И из этого эксперт делает вывод, что бояться образования на российском рынке ипотечного пузыря не надо, так как никакого неестественного роста нет.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева тоже считает, что валовые показатели ипотечного рынка не стоит переоценивать. По ее мнению, объемы выдачи ипотечных кредитов растут, в основном, за счет уменьшения ставок, тогда как в экономически здоровом обществе они должны расти за счет увеличения доходов населения. По словам Косаревой, число ДДУ не показывает заметного роста, что говорит о том, что люди перестали покупать жилье за свои деньги. Росту доступности жилья, по мнению спикера, будет препятствовать рост цен на недвижимость, который произойдет, в том числе, за счет перехода на проектное финансирование. По прогнозам Надежды Косаревой, только в текущем году стоит ожидать как минимум десятипроцентного роста цен, что может нивелировать позитивный эффект от снижения ипотечных ставок.

Изменения, которые повлечет за собой переход на проектное финансирование, беспокоят многих участников рынка. Председатель комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков считает, что это будет тяжелым периодом для застройщиков. «Многие понимают, что им придется просто уйти с рынка, потому что исчезнут легкие деньги», — уверен Аксаков.

Косвенно переход на проектное финансирование может сказаться и на качестве ипотечного портфеля, считает руководитель комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» Алексей Болдин. В начале года, до вступления в силу нового закона, девелоперы выведут на рынок большой объем предложения, что может привести к затовариванию. Для того чтобы распродать «запасы», девелоперы и банки будут вынуждены смягчать требования к заемщикам, что, в свою очередь, может привести к снижению качества портфеля. Средством противодействия этому призвано стать ужесточение требований к банкам, выдающим ипотечные кредиты с первоначальным взносом ниже 20%. По мнению руководителя ФГКУ «Росвоенипотека» Андрея Семенюка, именно по кредитам с низким первоначальным взносом чаще всего происходят дефолты, поэтому первоначальный взнос в 20-30% оптимален. С действиями ЦБ согласна и Надежда Косарева, отметившая, что при низком первоначальном взносе заемщик склонен в любой кризисной ситуации отказываться от кредита, оставляя квартиру банку.

По мнению экспертов, не стоит ожидать большого влияния на ипотечные показатели и новой программы субсидирования ипотечной ставки для семей с двумя и более детьми. Данную меру надо рассматривать как часть демографического пакета, а не как меру по стимулированию ипотеки, считает вице-президент, директор департамента развития ипотечного бизнеса АКБ «Российский капитал» Сергей Калинин. «Государство предоставляет льготные условия семье, чтобы ипотечная нагрузка не была слишком большой, а освободившихся средств хватило на второго или третьего ребенка, — отмечает эксперт. — Произойдет определенный приток этой категории на рынок, но он не будет слишком большим».

Обсуждался на конференции и возможный механизм, с помощью которого можно накопить на первоначальный взнос. По мнению Анатолия Аксакова, им может стать безотзывный жилищно-накопительный вклад. Взамен же таким вкладчикам, считает депутат, банки должны предлагать льготные ставки по ипотеке.

Справочно

По данным АИЖК, в 2017 году 70% объемов выдачи ипотеки в РФ пришлись на Сбербанк и группу ВТБ. Новым крупным игроком в ближайшее время может стать единый институт развития в жилищной сфере (АИЖК и банк «Российский капитал»). По словам директора департамента развития ипотечного бизнеса АКБ «Российский капитал» Сергея Калинина, основная цель банка — войти в первую тройку по выдачам ипотеки в 2020 году.