Молодо, зелено

Андрей КОЛОЧИНСКИЙ, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

В следующем году развитие сегмента новостроек будут определять тренды, зародившиеся в 2021 и 2020 годах. Влияние на отрасль продолжат оказывать и эпидемиологическая ситуация в стране и мире, и связанный с ней вектор экономической и кредитно-денежной политики государства.

1. Стабилизация спроса и умеренный рост цен на новостройки. В 2021 году цены на жилье стремительно росли. По предварительным оценкам, за год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Московского региона увеличилась на 25-27%. Основными слагаемыми роста стали высокий спрос, спровоцированный льготной ипотекой, удорожанием стройматериалов, в частности металлоконструкций, увеличением заработных плат рабочих на фоне нехватки трудовых ресурсов, а также продолжающимся переходом на эскроу-счета. Перечисленные факторы — за исключением ажиотажного спроса — продолжат оказывать влияние на ценообразование на рынке жилья и в 2022 году. Цена «квадрата» будет повышаться, однако темпы ее роста замедлятся — при условии, что не случится новых макроэкономических потрясений и локдаунов, за год средняя стоимость метра может увеличиться на 10-15%. Что касается спроса, он стабилизируется и вернется к показателям доковидного 2019 года: большинство людей, планировавших покупку квартиры в среднесрочной перспективе, уже успели удовлетворить свои потребности в жилье, пока действовали низкие кредитные ставки.

2. Увеличение ставок по ипотеке, размера кредита и срока его обслуживания. Отсутствие признаков прохождения инфляционного пика увеличивает вероятность повышения ключевой ставки не только на предстоящем заседании Банка России в декабре, но и в течение следующего года. Руководство ЦБ открыто заявляет, что в 2022 году ключевая ставка будет находиться в диапазоне 7,5-8,5%. А это, в свою очередь, отразится на величине ипотечных ставок, которые приблизятся к значениям 9-10%. В нынешних условиях можно прогнозировать и дальнейшее увеличение среднего размера кредита. За последний год в среднем по России он вырос на 25% — с 2,5 до 3,2 млн рублей. В 2022 году рост будет более скромным — в пределах 10%. Чтобы исправно вносить платежи без дополнительной нагрузки на семейный бюджет, заемщики будут вынуждены брать кредиты на более длительный срок. Так, если в 2016 году средний срок кредитования в России не превышал 15 лет, то в прошлом году этот показатель увеличился до 18 лет, а по итогам I полугодия 2021 года достиг 20 лет. Если реальные доходы населения продолжат сокращаться, а цены на жилье — расти, средний срок обслуживания кредита может увеличиться еще на год-два.

3. Уменьшение площади квартир в новостройках. Сокращение средней площади жилья и увеличение доли малогабаритных однокомнатных квартир и студий — устойчивый тренд, обозначившийся на рынке новостроек несколько лет назад. Понять клиентов, охотно выбирающих компактные варианты, можно: таким образом они снижают общий бюджет покупки. В свою очередь, застройщики откликаются на ожидания потребителей и уменьшают площадь квартир. Так, недавно столичный девелопер побил прошлогодний антирекорд, когда на рынке появилось жилье площадью 11 кв. метров, — и вывел апартаменты в 9 «квадратов». В ближайший год средняя площадь приобретаемых квартир может еще уменьшиться на 3-5%. И кто знает, возможно, вскоре мы пойдем по пути азиатских стран и начнем предлагать варианты, где можно разместить только спальное место.

4. Цифровизация бизнеса застройщиков. Базовой основой этого процесса станет внедрение технологий информационного моделирования (ТИМ) на всех этапах жизненного цикла зданий — от проектирования объекта и контроля строительства до использования данных цифровой модели в ходе эксплуатации готового объекта. Напомню, уже с 1 января 2022 года все государственные заказчики в строительстве будут обязаны реализовывать проекты с использованием ТИМ. В ближайшие годы за госзаказчиками подтянутся и коммерческие девелоперы. Такие изменения однозначно пойдут на пользу бизнесу, позволят сократить строительные и эксплуатационные издержки и сроки реализации проектов.

5. Внедрение ESG-принципов в девелопменте. С учетом ущерба, который наносят стройка и эксплуатация зданий окружающей среде, для застройщиков ESG-повестка становится более чем актуальной. И отечественный девелопмент в этом смысле не является исключением. Крупные девелоперы уже делают акцент на использовании безопасных технологий и экологически чистых материалов при строительстве своих ЖК, возводят здания, соответствующие высоким международным стандартам LEED и BREEAM. Такой подход позволяет не только снизить углеродный след и выбросы парниковых газов в атмосферу в процессе строительства и в ходе эксплуатации, но также уменьшить эксплуатационные затраты за счет повышения энергоэффективности зданий и выгодно позиционировать свой объект на рынке, что особенно актуально с учетом выхода на рынок молодых поколений, для которых ESG-повестка — почти религия. Поскольку ESG подразумевает также социальные аспекты деятельности, помимо внедрения принципов «зеленого» строительства, девелоперы будут создавать инфраструктуру, обеспечивающую высокий уровень комфорта проживания и сохранение здоровых привычек жителей мегаполиса (зарядки для электромобилей, парковки для велосипедов и самокатов, контейнеры для раздельного сбора мусора, отработанной одежды, батареек и прочее). «С учетом выхода на рынок жилья поколений, для которых ESG и цифровизация почти религия, ТИМ и «зеленое» строительство становятся для застройщиков актуальной повесткой