Изменения в законодательстве о долевом строительстве коснутся не только застройщиков, но и дольщиков.
На этой неделе Минстрой России внес в Правительство РФ поправки в действующее законодательство о долевом строительстве. На разработку поправок к 214-ФЗ ведомству потребовалось около четырех месяцев. В течение этого времени представители ведомства и профессионального сообщества неоднократно обсуждали изменения на заседаниях специально созданной рабочей группы Минстроя. Теперь стало понятно, по каким пунктам законодательство претерпит существенные изменения.
В первую очередь перемены коснутся застройщиков, которые привлекают по договорам долевого участия (ДДУ) средства граждан-соинвесторов. Компаниям придется пройти проверку на соответствие новым требованиям. Одно из них касается минимального размера собственного капитала застройщика. Если поправки будут приняты, то с 1 марта 2016 года минимальный собственный капитал застройщика должен будет составлять не менее 5% от суммы, рассчитанной по формуле: общая площадь жилых помещений, строящихся с участием средств дольщиков, помноженная на среднюю цену квадратного метра. Если размер капитала не дотягивает до этой планки, то нужно, чтобы сумма собственных капиталов застройщика и юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, составляла хотя бы 1 млрд рублей.
Кроме того, застройщики столкнутся с ограничениями по использованию средств граждан-соинвесторов. Законопроект вводит контроль за целевым использованием денег дольщиков. Застройщик сможет направлять их только на конкретные цели, в частности на строительство или возмещение затрат на строительство одного многоквартирного дома (в соответствии с проектной документацией) либо многоквартирных домов, при условии, что строительство указанных объектов осуществляется в границах элемента планировочной структуры, предусмотренной в документации по планировке территории.
При этом на застройщика будет возложена обязанность вести учет средств дольщиков отдельно в отношении каждого строящегося объекта. Регулирующие органы в свою очередь получат дополнительные полномочия по контролю за целевым использованием застройщиком средств соинвесторов, а также за соблюдением графика строительства.
При этом московские власти не стали дожидаться окончательной корректировки закона о долевом строительстве и на местном уровне решили уже сейчас призвать к административной ответственности застройщиков, которые не в полном объеме предоставляют необходимые данные по бухгалтерской отчетности о своей деятельности.
Как пояснил «СГ» председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, такая мера принята правительством с целью определения финансовой устойчивости застройщика. Уже сейчас московский застройщик должен в бухгалтерском балансе отдельными строками раскрывать информацию по своим обязательствам перед участниками долевого строительства, исходя из цены ДДУ, обязательствам участников долевого строительства перед застройщиком, а также стоимости незавершенного строительства.
Кроме того, все строительные компании, имеющие дело с деньгами граждан, с 1 июля следующего года попадут в общедоступный единый реестр застройщиков. Как рассказал «СГ» заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, такой ресурс поможет прекратить злоупотребления, которые допускают многие строительные компании. По его словам, любой гражданин сможет в течение нескольких секунд найти в реестре данные о любом застройщике, оценить опыт его работы, надежность, сроки исполнения обязательств, получить информацию о материалах, используемых в строительстве, социальной и транспортной инфраструктуре и так далее.
Строителям жилья в целом придется стать более информационно-открытыми и прозрачными. Соответствующие положения также содержатся в поправках к 214-ФЗ. По каждому объекту недвижимости, строящемуся с привлечением средств дольщиков, застройщик должен будет размещать на сайте электронные копии следующих документов: аудиторского заключения за последний год осуществления предпринимательской деятельности; разрешения на строительство; заключения экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; документов, подтверждающих право застройщика на земельный участок; разрешений на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов; проектной декларации; технических условий и договоров на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения и сетям электросвязи; договора участия в долевом строительстве, используемого застройщиком для привлечения денежных средств граждан и др.
Изменятся и требования к проектной декларации застройщика. В частности, расширится перечень информации о застройщике и о проекте строительства, которая подлежит раскрытию в проектной декларации. Форму документа и порядок предоставления отчетов будет утверждать Минстрой России.
Остался в законопроекте, внесенном в правительство, и самый обсуждаемый пункт — альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков (наряду с сохраняющимися банковским поручительством и страхованием), который предполагает размещение средств участников долевого строительства на счетах эскроу (англ. escrow). Этот специальный счет, предназначенный для расчетов по договору участия в долевом строительстве, открывается банком для учета и блокирования денежных средств, полученных от дольщика в счет уплаты цены ДДУ. Средства передаются застройщику после подписания сторонами документа о передаче объекта.
Что же касается самих участников долевого строительства, то им законопроект предлагает с 1 января 2017 года самостоятельно страховать свои имущественные интересы, связанные с риском непередачи объекта долевого строительства. Дольщик, как и любой другой инвестор, должен сам заботиться о безопасности своих вложений. Как рассчитывают авторы законопроекта, это приведет к переориентации системы страхования в области долевого строительства и послужит косвенным механизмом защиты дольщиков от недоб росовестных застройщиков. Весь пакет документов, который при страховании подается участником долевого строительства, будет проверяться страховой компанией, и при его несоответствии закону или при возникновении малейшего подозрения страховщика относительно чистоты совершаемой сделки в страховании будет отказано. Во многих случаях это послужит сигналом для участника долевого строительства еще раз обратить внимание на все нюансы совершаемой сделки.