Места знать надо

Названы районы Подмосковья с перспективой взрывного роста цен на недвижимость

На рынке Подмосковья находится в продаже порядка 28 500 жилых домов и таунхаусов, и более 80% из них не могут найти покупателей больше года. Вместе с тем, даже в депрессивных уголках области можно удачно вложиться в недвижимость — как рассчитал искусственный интеллект, разработанный компанией Realiste, речь идет о возможном росте на 200% и более. Основатель компании Алексей Гальцев рассказывает «Стройгазете» о перспективах загородных инвестиций.

Цена на участки и дома в Подмосковье традиционно определяется транспортной доступностью. Если доехать из Москвы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район более конкурентоспособен, а значит, и дороже менее «проходимых» соседей. Однако ситуация начинает меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, что постепенно меняет «карту» транспортной доступности. Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Скажем, уже сейчас заметен тренд на удаленную работу. Так что транспортная доступность в течение следующих десяти лет, по нашим прогнозам, перестанет быть основным фактором, влияющим на цену загородной недвижимости. А это означает, что если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока что не слишком просто добираться, через десять лет его цена может вырасти на 100-200%. Это реальные цифры, подсчитанные искусственным интеллектом.

Какой район выбрать

Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, разработанный Realiste искусственный интеллект проанализировал все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца («бетонки»), — в среднем, это 30 км от МКАД. Померив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит наценка за лишние 10 или 30 минут в пути.

Районы, которые сегодня недооценены из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этим могут воспользоваться как простые покупатели, так и инвесторы.

Вот список из десяти районов Подмосковья, в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется большой потенциал роста.

1. Тимошкино — Веледниково

2. Фрязино

3. Пестовская гавань — Тишково

4. Буняково — Витяково

5. Опалиха

6. Нефедьево — Надовражино

7. Звенигород

8. Крекшино — Санино

9. Коптелино — Жуковка

10. Веревское — Клушино

Согласно анализу Realiste, стоимость жилой недвижимости в этих районах за десять лет вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — до 231% (в районе Тимошкино и Веледниково).

Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тысяч рублей. При этом по прогнозу за десять лет она подорожает до 294 тысяч рублей, то есть, на 288%.

А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 и 411 тысяч рублей соответственно. Однако и потенциал роста существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.

Все районы, проанализированные Realiste, представлены на карте:

Красным цветом обозначены районы, инвестиции в которые, вероятнее всего, не принесут в будущем прибыли, поскольку текущие цены завышены. Зеленым — наиболее перспективные районы, стоимость земли в которых будет расти.

Предположим, вы определились с районом покупки и ищете подходящее предложение. И здесь возникает сложность — стоимость большинства готовых частных домов в Подмосковье сильно завышена. Продавцы устанавливают цены нерационально: привязывают их к цене квадратного метра жилья в новостройках, включают расходы на строительство дома, которые понесли 10-20 лет назад, добавляют эмоциональные факторы («Я всю душу в этот дом вложил»).

В среднем цены завышены примерно на 50% по сравнению с адекватной рыночной стоимостью недвижимости. Скажем, за 12 миллионов рублей можно купить дом только в 30 километрах от МКАД. Эту проблему можно решить, если купить участок без дома и построить жилье самостоятельно. Еще один выход — покупать у девелоперов. Или все же искать те 10-20% выгодных предложений от «частников».

Проанализировав все предложения на рынке, искусственный интеллект Realiste выделил районы Подмосковья, в которых логичнее строиться самостоятельно, и те, где выгодно искать готовое жилье.

Где строить, а где покупать готовое

Поскольку стоимость строительства дома по всему Подмосковью примерно одинакова, решающим фактором снова оказывается стоимость земли. Но нужно учитывать и еще один фактор — соседство. Если стоимость домов в районе высока, значит, окружение благополучное. На наш взгляд, строиться имеет смысл в районах, где сегодня стоимость квадратного метра построенного жилья в 10 и более раз ниже стоимости земли. Мы выделили пять таких районов:

* многим проще представить себе квадратный метр, а не сотку земли, поэтому мы скорректировали расчет. В одной сотке земли 100 квадратных метров.

Если же в районе земля уже сегодня стоит достаточно дорого, а цены на соседние дома разумные, имеет смысл покупать готовое жилье. При оценке целесообразности покупки нужно смотреть на соотношение стоимости квадратного метра дома и «квадрата» земли: если оно ниже 1000%, то экономически выгодно покупать готовый дом.

В следующих районах лучше покупать частные дома или выбирать предложения у девелоперов:

Если вы твердо решили приобрести недвижимость недалеко от Архангельского или Битцы, имеет смысл искать владельцев домов, которые хотят продать свои дома по рыночной цене. Определить ее можно, прибавив к стоимости строительства дома (сегодня это примерно 10,5 млн рублей за дом бизнес-класса стоимостью 150 кв. метров) 25% — это средняя маржинальность строительства по рынку.