Ленобласть входит в реновацию

Правительство Ленинградской области приняло постановление №425 «О регулировании отдельных вопросов осуществления комплексного развития территории». Как сообщили «Стройгазете» в пресс-службе областного стройкомитета, документ подготовлен для реализации в регионе так называемого «закона о всероссийской реновации» (494-ФЗ), вступившего в силу 30 декабря 2020 года. Локальные условия, как отмечают эксперты «СГ», даже отличаются от той программы, что действует у соседей — в Санкт-Петербурге, и заметно упрощают процесс комплексного развития территорий (КРТ).

В постановлении, в частности, четко перечислены критерии, по которым многоквартирный дом может быть включен в программу КРТ. Среди них — физический износ конструктивных элементов более 70%, совокупная стоимость потенциального ремонта, превышающая предельную стоимость работ, финансируемых фондом капремонта. Кроме того, постройка должна быть типовой и введена в эксплуатацию до 1975 года. Также в ней должно отсутствовать централизованное водо-, тепло- или электроснабжение.

По мнению опрошенных «СГ» участников рынка, принятие постановления — важный шаг к запуску реновации в регионе, где доля «хрущевок» в жилищном фонде составляет более 19%, встречаются и ветхие дома барачного типа. Однако остается открытым ряд вопросов. «Реновация — неизбежный процесс, — рассказывает руководитель отдела по связям с органами государственной власти компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. — Старение жилья — и моральное, и физическое — делает обновление кварталов необходимым для развития городов. Но краеугольным камнем для этого являются условия расселения. А сейчас они расширены, и для принятия решения о сносе дома требуется всего лишь две трети голосов собственников квартир, а не 100%, как в петербургской программе «Развитие застроенных территорий», опыт реализации которой учитывался при разработке областного документа. Именно эта норма несколько лет тормозила расселение домов в Северной столице из-за шантажа отдельных собственников».

Вместе с тем, другие эксперты оценивают перспективы ленреновации более скептически. По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, реновация на территории Ленинградской области может начаться с ближайших пригородов. «Для девелоперов будет выгодно проводить реновацию только в районах с высоким спросом на строящееся жилье. А это территории, вплотную прилегающие к границам Петербурга, — Мурино, Кудрово, Всеволожск, Сертолово. Между тем, большая часть городов Ленобласти с ветхим и аварийным жильем находится на расстоянии более 70 км от Петербурга», — говорит она, уточняя, что новое жилье там практически не строится: местные жители, имея небольшие доходы, не могут позволить себе покупать квартиры по рыночным ценам. С ней соглашается и президент «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов, полагающий, что это постановление областное правительство подготовило «под какую-то конкретную историю». В свою очередь, директор центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов указывает на другую проблему, с которой могут столкнуться девелоперы, включившись в реновацию. Он считает, что федеральный закон, на основании которого разрабатывалась программа, построен таким образом, что позволяет игнорировать генеральные планы поселений и городов, где будет проходить обновление жилого фонда. «Это не дает возможности для масштабного планирования», — утверждает он, подчеркивая, что если Ленобласть не предпримет специальных усилий, чтобы компенсировать этот недостаток, и пойдет предложенным путем, то вреда от запуска этой программы будет больше, чем пользы.

Еще один важный вопрос — финансовая модель программы. По мнению независимого эксперта рынка недвижимости Дмитрия Синочкина, мало провозгласить старт реновации, надо еще и определить, где взять на это денег. Дмитрий Синочкин считает, что по московскому пути она точно не пойдет: таких средств в бюджете региона нет. Значит, нужны иные инструменты, которые могли бы заинтересовать и привлечь застройщиков. И эти решения областным чиновникам придется искать в ближайшее время.

Кстати:

В соседнем Санкт-Петербурге программа обновления жилья действует больше 10 лет, но пока особых успехов не достигла: из 22 кварталов, которые вошли в адресную программу реновации, она развивается лишь в восьми.