Рынок столичной недвижимости ищет новые форматы продаж.
За прошедший год рынок московского жилья адаптировался к непростым экономическим условиям. Застройщики и риэлторы научились ждать, покупатели — думать, прежде чем покупать, брать ипотеку с господдержкой и даже менять квартиры на предметы роскоши.
Конечно, в разных ценовых сегментах события развивались по-разному, но было и кое-что общее. Так, везде увеличился объем предложения — жилых комплексов строится много, а вот продажи идут не так бойко. «На первичном рынке в массовом сегменте объем предложения в 2015 году увеличился на 80% по сравнению с прошлым годом», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. В комфорт-классе предложение с начала года выросло практически вдвое — на 92%, подсчитали в компании «Бон Тон», в «бизнесе» — на 30,1% (по данным компании Est-a-Tet). И только «элита» стоит особняком. Суммарная площадь предложения по сравнению с концом 2014 года уменьшилась на 8%.
Другая важная тенденция — «удешевление» квартир за счет уменьшения площади при улучшении местоположения. «На протяжении всего года наблюдается переориентации спроса с объектов Подмосковья и Новой Москвы в пользу столичных новостроек, — отмечает Мария Литинецкая. — Отчасти это стало следствием появления в старых границах Москвы квартир стоимостью 3-4 млн рублей». Такие демократичные цены стали возможны благодаря уменьшению площадей. Сегодня на рынок выставляются проекты с квартирами по 20-25 кв. м, что позволяет девелоперам устанавливать минимальную стоимость за «штуку».
В сегменте комфорт-класса ситуация, по словам генерального директора компании «Бон Тон» Надежды Коркка, схожая. Наиболее привлекательными для покупателей становятся небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах эконом- и комфорт-класса. Как следствие — уменьшение стоимости покупки на 30%. Текущая средняя цена предложения в комфорт-классе составляет около 8 млн руб., а средняя цена сделки — около 5,8-6 млн руб. В структуре продаж доля сделок на объекты в пределах МКАД увеличилась более чем на 20%, отмечают в «Бон Тон».
В бизнес-классе в 2015 году в лидеры вышли небольшие для данного класса квартиры. «Основной объем предложения относился к квартирам площадью60-69,9 кв. м и 70-79,9 кв. м — 13,9% и 11,2% от общего объема предложения соответственно, поскольку небольшие площади квартир обеспечивают привлекательный бюджет покупки», — отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. При распределении объема предложения бизнес-класса по бюджету покупки, отмечают в Est-a-Tet, основная часть квартир находилась в диапазоне до 24,9 млн рублей — 74,4%. Больше всего квартир было представлено в ценовом диапазоне от 10 до 14,9 млн рублей — 20,2%. Доля квартир стоимостью до 10 млн рублей составила 19,3%. Средневзвешенная цена предложения в бизнес-классе находилась на уровне 238,1 тыс. руб./кв. м, за год она сократилась на 5,7%.
Не столь однозначной была ситуация в элитном сегменте. Для начала надо сказать, что «элита» подешевела. По словам заместителя регионального директора департамента аналитики компании Knight Frank Никиты Белоусова, по сравнению с ноябрем 2014 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы снизилась в долларовом эквиваленте на 27%, в рублевом выражении — на 2%. По подсчетам других компаний, падения цен в рублях и вовсе не было, а был рост — на 10-11%.
Спрос на первичном элитном рынке оставался стабильным. По данным Knight Frank, за одиннадцать месяцев 2015 года в Москве было продано 617 элитных квартир и апартаментов, что на 7% больше, чем за весь 2014 год (тогда было заключено 575 сделок c дорогими квартирами и апартаментами).
При этом структура спроса по стоимости претерпевает серьезные изменения. За год на 24% увеличилась доля проданных квартир и апартаментов стоимостью до 1 млн долларов, в то время как доля объектов стоимостью 1-2 млн долларов сократилась на 32%. При этом эксперты отмечают, что доля квартир и апартаментов стоимостью более 5 млн долларов возросла и теперь в общей структуре спроса составляет 10%.
Однако самые интересные события, по мнению директора по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank Алексея Трещева, происходят на вторичном рынке, где продавцы не успевают за падением рынка и живут ценами как минимум годичной давности. В результате переоцененные собственниками объекты образуют «выставку недвижимости», жилье экспонируется месяцами, а иногда и годами, а долларовый дисконт может составлять 30-50% от заявленной цены. Алексей Трещев отмечает также, что в 2015 году появились необычные для элитного рынка предложения от клиентов: «Один из клиентов предлагал внести аванс за квартиру кольцом стоимостью 2 млн долларов. В другом случае предлагали эксклюзивный автомобиль. Нередкими стали просьбы о прямом обмене загородного дома на квартиру в центре Москвы и наоборот. Поведение частных инвесторов также изменилось, один из клиентов попросил продать его загородный элитный коттедж и приобрести 20 квартир эконом-класса».