Одна из самых обсуждаемых тем последнего времени — инициатива Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России. Ее представители направили в правительство письмо с предложением включить чистовую отделку и меблировку в критерии стандартного жилья. В ассоциации считают, что отделка и меблировка должны стать обязательными для жилья, предоставляемого очередникам и переселенцам по программам с госфинансированием, и предлагают, чтобы это распространялось и на коммерческое жилье. «У нас три четверти нового жилья относится к категории стандартного — это основная часть продаваемых квадратных метров, — аргументирует президент ассоциации Александр Шестаков. — И новоселам, которые приобретают жилье без отделки, все равно приходится тратиться на обустройство. Но покупатели, которые берут ипотеку, зачастую не могут взять еще и потребительский кредит на ремонт и мебель, у них уже есть серьезное кредитное обременение, не позволяют доходы».
По его словам, при оптовой закупке мебели застройщиком меблировка квартиры дешевле. Для двухкомнатной квартиры площадью 55,2 кв. м средняя цена комплекта мебели в розницу составит 300 тыс. рублей, тогда как от застройщика — 180 тыс. Но самая большая выгода получится, если отделка с меблировкой будут включены в платеж по ипотеке. Квартира с отделкой и встроенной мебелью стоит значительно дешевле, чем три этих продукта по отдельности.
«Предложение Минпромторгом России в целом поддерживается, если на это готов пойти Минстрой России», — заявили «Стройгазете» в пресс-службе министерства, согласившись с тезисом мебельщиков, что в случае оптовой закупки мебели застройщиком меблировка новой квартиры получится дешевле, значит, это может быть выгодно покупателям. Позитивно это отразится и на мебельной отрасли, поскольку повлечет стилизацию спроса и привлечение дополнительных инвестиций в ее развитие.
Вместе с тем, в Минпромторге России напомнили, что сейчас законодательных норм, препятствующих продаже квартир с мебелью — даже за счет заемных средств, — не существует. Более того, многие крупные застройщики запустили собственные программы по продаже квартир с мебелью (в том числе с привлечением инициатора проекта — Первой мебельной фабрики). «К сожалению, пока доля реальных продаж таких квартир крайне невысока (около 1%), и, скорее всего, это инвестиционные покупки», — отметили в пресс-службе
. Девелоперы активно подключились к обсуждению предложения мебельщиков. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка считает, что стоит разделять два направления реализации данной инициативы. Первое связано с предоставлением квартир в рамках различных госпрограмм: реновации, комплексной реконструкции кварталов, переселения из пятиэтажек сносимых серий, аварийных и ветхих домов. В этом случае квартиры уже имеют чистовую отделку. Оснащение их мебелью может служить дополнительным фактором в пользу переселения. Коммерческая реализация квартир с чистовой отделкой и меблировкой также имеет неплохие шансы найти отклик у покупателей, прежде всего в массовом сегменте. Это связано с растущим трендом на покупку лотов с предчистовой и чистовой отделкой, доля которых среди лотов экономи комфорт-классов постоянно увеличивается. Тем более, стоимость подобной опции включается в тело кредита и равномерно распределено между платежами, что позволит оптимизировать расходы.
Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что расширение предложения с подобной опцией позволит загрузить заказами соответствующие предприятия, что, в свою очередь, обеспечит не только сохранение имеющихся, но и создание новых рабочих мест, что крайне актуально в текущей непростой экономической ситуации.
Надежда Коркка полагает, что в случае добавления чистовой отделки и меблировки в список опций размер итогового подорожания будет зависеть от класса жилья и комплектации. «Если брать массовый сегмент, то для него стоимость ремонта под ключ и набора мебели составит порядка 600-800 тыс. рублей, то есть не более 5-10% от итогового прайса недвижимости. Разумеется, для премиальной и элитной недвижимости данные параметры будут совершенно иными», — говорит эксперт.
Среди потенциальной аудитории при реализации инициативы стоит выделить следующие целевые группы. Первая — покупатели с относительно небольшим бюджетом, вложившие практически все средства в приобретение жилья. Вторая — вчерашние арендаторы, вынужденные какое-то время мириться с тем, что их отделка и мебель будут такими же, как и у соседей. Третья — инвесторы, взявшие квартиру для сдачи в аренду. Отдельно стоит отметить покупателей высокобюджетного жилья, но в данном случае речь идет об индивидуальных решениях.
И, кстати, подобные варианты уже предлагаются многими застройщиками. При этом у каждого из девелоперов своя комплектация: кто-то предлагает квартиры с отделкой, кто-то — с кухонной мебелью, а некоторые участники рынка — и с бытовой техникой.
Напротив, гендиректор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park) Давид Худоян считает, что обязательным включение отделки и меблировки в проекты новостроек делать не следует, ведь рынок жилья сложный и многомерный, и равновесие между интересами покупателей и застройщиков везде разное. В крупных городах, где платежеспособный спрос достаточно высок, всегда будет значительная часть клиентов, которые не захотят приобретать готовые дизайнерские решения вместе с квартирой. В то же время возможность включить расходы на отделку и меблировку в ипотеку не всегда могут однозначно сыграть в пользу покупки квартиры: такое жилье все равно будет дороже, чем «черновое», а качество выбранных застройщиком материалов и мебели может не устроить покупателей. «Полагаю, необходимо сохранить рыночную среду, свободную для гибких решений как застройщиков, так и покупателей. Мы видим, что без всяких директивных указаний за 5 лет квартиры с отделкой стали нормой рынка в Москве, хотя все равно можно найти и промежуточные варианты (white box), и квартиры без ремонта», — говорит Давид Худоян.
По его оценке, в зависимости от выбранных застройщиком материалов и мебели совокупный ценник может прибавить 2040% от стоимости черновой квартиры. Это существенная добавка к цене, и не стоит забывать, что в целом новостройки за последний год подорожали на 20-30%. Что касается потребителей, то их готовность к такому продукту разная. «В массовом сегменте, полагаю, покупатели не столь однозначно будут рады рынку, на котором присутствуют квартиры только с отделкой и меблировкой. Да, суммарно дешевле приобрести квартиру «под ключ», но она все равно будет дороже. Ремонт и меблировку клиент может растянуть во времени, чтобы не обременять семейный бюджет, скажем, высоким ежемесячным платежом по ипотеке», — резюмирует Давид Худоян.
Как напомнили в пресс-службе Минпромторга, в Госдуме не поддержали идею включить чистовую отделку и меблировку в критерии стандартного жилья, но пока по этой теме высказались лишь отдельные депутаты. Обсуждение продолжается, и еще рано подводить его итоги.
Алексей Перлин, гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
«Меблированные квартиры предпочтут далеко не все клиенты. По моему мнению, каждый покупатель хочет создать пространство по своему вкусу. В основном резиденты выбирают лоты с чистовой отделкой, а мебель приобретают в дальнейшем самостоятельно. Однако если речь заходит об инвестиции с целью последующей сдачи недвижимости, меблировка от застройщика позволяет сэкономить время и быстрее найти арендатора. Для личного пользования квартиры предпочитают подбирать без мебели.
Меблировка может быть востребована в эконом-классе, в остальных случаях ценится индивидуальный подход. Поэтому застройщики ограничиваются предчистовой и готовой отделкой. Мы, например, предлагаем в ЖК «Любовь и голуби» white box и два варианта «под ключ»: «комфорт» и «бизнес». Предварительно были внимательно изучены популярные интерьеры и цветовые схемы, и в итоге мы разработали образцы, которые станут универсальной основой для любых дизайнерских решений.
Безусловно, квартиры с мебелью не могут продаваться дешевле или по той же стоимости, что без нее. Я считаю, что, предлагая меблированные квартиры, застройщик рискует не угодить всем покупателям. К тому же цены на мебель варьируются. Поэтому сложно рассчитать стоимость усредненного варианта»
Номер публикации: №27 16.07.2021