Каникулы льготного режима

Вступил в силу закон о помощи ипотечным заемщикам

Идею предоставлять «каникулы» ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации и неспособным своевременно погашать долг, президент Владимир Путин выдвинул во время ежегодного послания Федеральному собранию в феврале 2019 года. А уже 31 июля соответствующий закон (№ 76-ФЗ) вступил в силу. Что такое платежные каникулы? Кто и в каких случаях может ими воспользоваться? И как это нововведение скажется на рынке жилья? Ответы на эти вопросы вместе с обозревателем «Стройгазеты» постарались дать эксперты и представители компаний-застройщиков.

Всему есть предел

Платежные или ипотечные каникулы — это беспроцентная отсрочка платежей по ипотечному кредиту на определенный срок, предоставляемая банком по просьбе заемщика. По сути, это одна из форм реструктуризации кредита. Возможно либо полное приостановление платежей, либо уменьшение их размера на срок, длительность которого заемщик вправе определить сам, как и дату начала этого льготного периода. Для получения льготы заемщик должен обратиться с заявлением в банк-кредитор. Если человек сам не определит длительность «каникулярного» периода, то автоматически назначается предельный срок — 6 месяцев. Прекратить льготный период заемщик также может в любой момент. Срок возврата кредита будет автоматически продлен на период действия каникул.

Воспользоваться правом на ипотечные каникулы можно только один раз за время пользования кредитом. Важное условие: жилье, на покупку которого взят кредит, должно быть у заемщика единственным. Допускается наличие у гражданина доли в ином жилом помещении, если общая площадь собственности не превышает норму, установленную органом местного самоуправления (например, в Москве это — 18 кв. метров). При выполнении этого условия не допускается обращение взыскания на предмет ипотеки, то есть переданное в залог единственное жилье нельзя будет изъять в течение всего срока каникул.

Кроме того, закон не распространяется на роскошное жилье — предельная сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей. Предполагается, что в будущем правительство дифференцирует лимиты с учетом региональных особенностей. На льготный период нельзя будет претендовать, если вы уже реструктурировали ипотеку — в своем или другом банке.

После окончания льготного периода заемщик обязан будет платить банку по первоначальным условиям договора. Все отложенные платежи переносятся на конец периода выплат, соответственно общий срок кредита увеличивается на время каникул. При этом сохраняется возможность досрочного погашения. Важно отметить, что закон распространяется и на кредиты, договоры по которым были заключены до вступления новаций в силу.

По какому праву

Закон предусматривает несколько оснований для получения права на ипотечные каникулы. Прежде всего, это потеря работы и регистрация в качестве безработного в службе занятости. Кроме того, поводами для временной приостановки или сокращения платежей являются получение I или II группы инвалидности и временная нетрудоспособность сроком более двух месяцев подряд. Трудной жизненной ситуацией признается и снижение семейного дохода на 30% и больше, если это привело к тому, что среднемесячные выплаты по кредиту стали превышать 50% от среднемесячного дохода. Также льготный период можно оформить в случае увеличения числа иждивенцев, которых обеспечивает заемщик (под этот пункт попадают и семьи, ждущие ребенка), если среднемесячные выплаты по кредиту превышают 40% дохода. Уйти на кредитные каникулы можно и при рождении/усыновлении детей, получения одним из членов семьи инвалидности I или II группы со снижением среднемесячного дохода по описанной выше схеме, но не на 30%, а на 20% и с долей расходов на долг не 50%, а 40%.

При обращении в банк заемщик может к своему требованию приложить необходимые документы или выдать доверенность банку на их получение. Предполагается, что в будущем банки сами смогут брать всю информацию из соответствующих госреестров и баз. Сейчас же для подтверждения своего статуса заемщику могут понадобиться выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), справка 2-НДФЛ, выписка о статусе безработного, справка об инвалидности, листок нетрудоспособности или свидетельство о рождении, об удочерении/усыновлении или акт о назначении опекуна.

В законе четко прописаны сроки рассмотрения заявки и уведомления заемщика о результатах ее рассмотрения. Если документы подтверждают право на каникулы, об изменении условий кредитного договора банк должен проинформировать в течение пяти рабочих дней. Если все документы в порядке, а кредитная организация не ответила в течение десяти рабочих дней, заемщик может считать, что льготный период уже начался. А изменения договора нужно добиваться в суде. Срок их действия отсчитывается с даты, когда клиент направил требование.

Ради спокойствия заемщика

Мнения экспертов относительно нововведений разделились. Так, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ГК ФСК Андрей Вербицкий полагает, что закон об ипотечных каникулах адресован тем гражданам, которые находятся в тяжелом положении из-за стагнации экономики. «Для тех, кто приобретает квартиру с привлечением ипотеки, а таких у нас большинство, ипотечные каникулы будут дополнительной гарантией надежности в завтрашнем дне», — говорит Вербицкий. Однако, по мнению эксперта, закон вряд ли окажет существенное влияние на спрос и продажи квартир в новостройках, потому что кредиты берут те заемщики, у кого желание улучшить свои жилищные условия сильнее страха не исполнить свои обязательства.

Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров отмечает, больше 90% заемщиков успешно преодолевают временные трудности и возвращаются в платежный график. Наличие «подушки безопасности» в виде платежных каникул позволит снять психологический стресс у тех граждан, которые пока откладывают покупку. Вследствие этого спрос на кредиты возрастет. «Однако нельзя сказать, что этого шага для подкрепления рынка новостроек достаточно, — говорит Назаров. — Для многих ипотека по-прежнему остается недоступной из-за снижения доходов. Чтобы сделать ее по-настоящему доступной, необходимо снижение ставок до 7%».

Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев уверен, что данная мера будет способствовать снижению количества и доли дефолтных кредитов. Объем таких займов у крупных банков уже сейчас довольно ощутим, а у мелких банков ситуация вообще критичная — их кредитный портфель может быть признан высокорисковым. «Но на спрос в целом данное нововведение вряд ли повлияет, так как это лишь еще один инструмент повышения качества ипотечного продукта, — думает Родионцев. — Стимулировать спрос могут субсидии, упрощение процедуры по оформлению ипотечного кредита, а также снижение требований к физическим лицам».

Руководитель направления ипотечного кредитования ГК «Инград» Вячеслав Приймак напоминает, что такую меру, как платежные каникулы, банки использовали и раньше, потому что заинтересованы в урегулировании вопросов с заемщиками. «Клиент, попавший в сложную финансовую ситуацию, приходил в банк, писал заявление, прикладывал документы, подтверждающие его положение, и банк делал реструктуризацию, — рассказывает представитель компании. — Были случаи, когда банк давал отсрочку по платежам тела кредита на один год. Раньше такие обращения заемщиков рассматривались индивидуально. Сейчас все условия определены законом: описаны конкретные случаи, условия и максимальный срок». Однако при этом Вячеслав Приймак тоже считает, что эта мера, скорее всего, не повлияет на спрос на новостройки. Большинство покупателей, оформляющих ипотеку, на старте не думают о худшем. Наоборот, они уверены, что кредит будет погашен быстрее графика.

А вот общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский новым законом доволен. «Закона об ипотечных каникулах ждали много лет, наша жизнь нестабильна, человек может потерять работу или потребуются средства для решения срочных жизненных ситуаций, — рассуждает он, — но всех пугало отношение банков к этому — банку было все равно, он настойчиво требовал внесения очередного платежа». Данная мера, по мнению Котровского, улучшит отношение граждан к ипотеке, а значит, будет расти спрос на этот продукт, что окажет самое благоприятное влияние на реализацию текущих проектов в России. «Надо добавить, что и предприниматели ждут и надеются, что, оказавшись в нестабильной ситуации, и им будет предоставлена такая возможность», — заключает эксперт.

Кроме того:

Законом вводится упрощенный порядок сделок с недвижимостью, который сделает процедуру легче и дешевле. Обязательному нотариальному удостоверению больше не подлежат: сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделки по отчуждению земельных долей; договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями, и др.