Разница в кредитных ставках на первичном и вторичном рынке продолжает сокращаться
Аналитики АИЖК подвели итоги I квартала 2016 года в сегменте ипотечного кредитования. Главная хорошая новость — российский рынок ипотеки вырос на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Населению в январе-марте 2016 года было выдано 188,3 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 323,4 млрд рублей. Средневзвешенная ставка выдачи составила 12,5%. Это практически повторяет параметры I квартала «докризисного» 2014 года (198,1 тысячи кредитов на сумму 333,2 млрд рублей при средней ставке 12,2%). Максимальная выдача ипотеки наблюдалась в феврале, когда россияне торопились взять кредит, ожидая окончания срока действия госпрограммы субсидирования. По оценкам аналитиков АИЖК, в случае, если бы в I квартале этого года программа субсидирования не действовала, общий объем выдачи ипотеки не превысил бы уровень I квартала 2015 года, когда было выдано кредитов на сумму около 220 млрд рублей.
В итоге доля кредитов, выданных по госпрограмме субсидирования в I квартале 2016 года, составила, по данным АИЖК, 147,3 млрд рублей, или 45,6% от суммы всех выданных ипотечных кредитов. В общей сложности в рамках программы ипотечными заемщиками было приобретено 4 млн кв. метров жилья, что составляет около 40% жилья, введенного в этот период.
Клуб кредиторов
При этом следует отметить ряд важных тенденций, развивающихся на рынке. Одна из них — концентрация все большей доли ипотечного рынка в руках крупнейших коммерческих банков, в том числе с государственным участием. «В рамках госпрограммы российское правительство выделило из федерального бюджета 20 млрд рублей, предоставив банкам возможность разработать более доступные условия по кредитам на получение жилья в новостройках, — напоминает директор департамента продаж подразделений сети «Абсолют банка» Иван Любименко. — Таким образом, удалось поддержать как строительную сферу, так и ипотечное кредитование в целом».
Основным условием участия банков в программе госсубсидирования являются ежемесячные выдачи ипотечных кредитов в рамках этой программы в размере не менее 300 млн рублей. При этом банки, не выполняющие требования по такому объему ежемесячного кредитования, также могут участвовать в госпрограмме — через АИЖК. В итоге на рынке сейчас представлены игроки с соответствующими компетенциями и опытом работы с застройщиками. Особенно укрепились в связи с этим позиции госбанков — Сбербанка и ВТБ. Их доля в общей выдаче ипотечных кредитов, по данным АИЖК, уже достигла почти 80%. Для сравнения — несколько лет назад этот показатель был чуть выше 50%.
Ставки сделаны
Снижение уровня инфляции и ставки рефинансирования по сравнению с началом 2015 года привело к падению ставок по ипотечным кредитам и вне программы субсидирования, отмечают в АИЖК. Если в I квартале 2015 года ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке держались на уровне 15,5-18% в рублях, то в I квартале 2016 года они снизились до уровня 13,5-15%. После того как в начале марта ставка по кредитам на первичном рынке в рамках программы субсидирования немного выросла — с 11-11,5% до 11,5-12% — разница в ставках при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке сократилась до 1,5-3 п.п. Это поддержало спрос в сегменте ипотеки на вторичном рынке.
По оценкам АИЖК, вместе с нормализацией ситуации на финансовых рынках и после ожидающегося снижения ставки рефинансирования этот разрыв продолжит сокращаться, что приведет к постепенному росту доли ипотеки, выдаваемой для покупки жилья на вторичном рынке. «Разница в стоимости кредитов на строящееся и готовое жилье становится все меньше и меньше, — комментирует руководитель департамента «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Получить заемные средства сейчас можно по ставке в размере примерно 12% годовых, что вполне сравнимо с условиями, предусмотренными в рамках ипотеки с господдержкой. Вторичное жилье — дешевеющий актив в текущих рыночных реалиях. Поэтому тем, кто планирует покупать квартиры, не стоит упускать хороший момент».
Очевидное оживление ипотечного спроса на вторичном рынке жилья отмечается уже с осени прошлого года, и в настоящее время эта тенденция сохраняется. «В целом можно говорить о том, что I квартал текущего года характеризуется последовательным увеличением сделок с использованием ипотеки, — отмечает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. — С одной стороны, это ожидаемая коррекция в контексте общего роста покупательской активности. С другой — ответная реакция потребителей на повышение доступности ипотеки на «вторичке». В марте-апреле ряд банков снизил ставки по ипотеке в сегменте вторичного жилья. Коррекция составила от 0,5 до 1,25 п.п.». В итоге, резюмирует эксперт, в ряде случаев ставки опустились ниже докризисных показателей и оказались даже привлекательнее средних ставок при покупке жилья в новостройках по программе субсидированной ипотеки.
Задание на завтра
Тема развития ипотеки стала одной из главных на заседании Госсовета по строительству 17 мая. Президент Владимир Путин заявил, что надо добиваться снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, не создавая при этом дополнительной нагрузки на бюджет. «Ипотека — это мощный двигатель жилищного строительства, — отметил глава государства. — И правительству совместно с Центробанком, безусловно, нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку, при этом не нагружать бюджет новыми дополнительными расходами».
Со своей стороны Единый институт развития в жилищной сфере в рамках «Фабрики ИЦБ» уже разработал ипотечные облигации, обеспеченные гарантией АИЖК, которые устраняют кредитный риск для инвесторов. Новый формат позволит банкам на рынке ипотечного кредитования максимально быстро привлекать дополнительное финансирование для выдачи новых ипотечных кредитов. По оценкам АИЖК, реализация данной инициативы позволит обеспечить снижение ставок по ипотеке примерно на 1 п.п., что эквивалентно эффекту госпрограммы субсидирования ставок, но не потребует затрат бюджета. Возможность выпуска такой высоконадежной ипотечной ценной бумаги была согласована недавно с ЦБ РФ. Первая эмиссия может состояться уже в этом году.
521 млрд рублей было выдано с марта 2015 года по март 2016 года в рамках программы субсидирования ипотечных ставок
Цитата в тему
СЕРГЕЙ ГОРДЕЙКО, РУКОВОДИТЕЛЬ АНАЛИТИЧЕСКОГО ЦЕНТРА КОМПАНИИ «РУСИПОТЕКА»: «Программа госсубсидирования имеет четкие количественные ограничения. Поэтому рост рынка будет зависеть от кредитования на вторичном рынке. Накопленные потребности вторичного рынка недвижимости поставят с большой остротой методические умения банков в части проведения альтернативных сделок с длинной цепочкой. По нашим прогнозам, рабочая ставка кредитования «вторички» во втором полугодии уменьшится с текущих 14 до 13,5%. Следующая планка в 13% будет осилена уже в IV квартале. В целом объем ипотечного жилищного кредитования в 2016 году превысит 1,3 трлн рублей, а при оптимистичном сценарии даже достигнет 1,4 трлн»