Эскроу берут свое

К сентябрю доля многоквартирных домов, строящихся в России с использованием эскроу-счетов, достигла 39%. Об этом свидетельствуют данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), согласно которым сейчас в стране по новым правилам силами 1570 застройщиков (47% от общего числа) в 76 регионах возводится 753 тыс. квартир площадью свыше 38,5 млн «квадратов» (при общем объеме текущего индустриального строительства на уровне 99 млн кв. м). При этом около 80% такого жилья приходится на крупнейшие субъекты РФ, где объем стройки превышает 1 млн кв. м. В настоящий момент в стране насчитывается 21 такой регион. И в некоторых из них количество «эскроу-жилья» с начала 2020 года даже удвоилось. В целом по России площадь девелоперских проектов, где применяются спецсчета, выросла с января по сентябрь на 12,1 млн кв. м (+46%).

Берут количеством…

По итогам восьми месяцев 2020 года увеличение объема жилищного строительства с использованием эскроу-счетов более чем вдвое было зафиксировано сразу в трех субъектах РФ — в Тюменской, Новосибирской и Воронежской областях.

Лидером по переходу на новые правила среди указанных регионов является Тюменская область, где с начала года объем строительства с эскроу вырос на 132%, с 671 тыс. до 1,18 млн «квадратов». На втором месте расположилась Новосибирская область, в которой число проектов с эскроу увеличилось с начала текущего года на 127% — с 513 тыс. до 915 тыс. кв. м. Третье место заняла Воронежская область с показателем роста в 103%. Объем вводимого «эскроу-жилья» здесь вырос с 361 тыс. до 710 тыс. «квадратов».

В пятерку передовиков входят Санкт-Петербург (+75%, с 1,19 до 2,78 млн кв. м) и Республика Татарстан (+71%, с 436 тыс. до 1,05 млн кв. м). Примечательно, что «самая строительная» Москва не попала даже в десятку (подробности — в таблице).

«Новые правила работы со средствами граждан выгодны как гражданам, так и застройщикам, — подчеркнул в беседе с обозревателем «Стройгазеты» заместитель руководителя аналитического центра финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» Никита Белоусов. — Дольщикам они обеспечивают полную гарантию сохранности средств. Девелоперам они позволяют получать банковское финансирование по пониженным ставкам (при этом чем больше средств будет находиться на эскроусчетах проекта, тем еще меньше будет кредитная ставка — «СГ») и не зависеть от текущего уровня продаж в их объектах. В условиях неблагоприятной экономической конъюнктуры, вызванной последствиями пандемии коронавируса, счета эскроу и проектное финансирование сыграли роль подушки безопасности для застройщиков. Мы внимательно следим за адаптацией нового механизма и получаем регулярную обратную связь от девелоперов о преимуществах счетов эскроу. За все время с начала реформы ни один дом, строящийся по новым правила, не стал проблемным».

…и под защиту

Эффективность новых правил финансирования жилищного строительства подтверждается и результатами опросов общественного мнения. Самый последний из них, проведенный Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) совместно с «ДОМ.РФ» в августе, показал, что 78% россиян оценивают реформу долевого строительства положительно. А 77% опрошенных считают, что благодаря реформе риски покупателя жилья на стадии строительства снизились.

Опрос общественного мнения зафиксировал не только высокий уровень поддержки реформы населением, но и значительный рост осведомленности граждан о новых правилах. По сравнению с сентябрем 2019 года, когда проводился предыдущий аналогичный опрос, доля знающих или слышавших что-то о реформе в августе 2020 года выросла практически вдвое: с 32% до 59%.

«В 2017 году президент России поручил в течение трех лет заместить средства граждан, привлекаемые для многоквартирного строительства, банковским кредитованием и иными формами финансирования, — напоминает генеральный директор «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. — Задача, поставленная Владимиром Путиным, полностью выполнена. Сегодня на рынке есть все механизмы защиты покупателей квартир. Средства дольщиков по больше чем трети текущих проектов на рынке уже хранятся на банковских счетах, покрытых гарантией Агентства по страхованию вкладов. Банки, выдавая проектное финансирование, проводят тщательную проверку состоятельности проектов и полностью принимают на себя все риски. Это, в свою очередь, приводит к тому, что на рынок попадают только качественные проекты».

Вопреки опасениям некоторых участников рынка и граждан, переход на проектное финансирование и эскроусчета не привел к существенному росту цен на квартиры в новостройках. А даже наоборот — понизил тревожные настроения на рынке, что подтверждается результатами опроса ВЦИОМ: с сентября прошлого года доля граждан, ожидающих роста цен из-за реформы, снизилась с 68% до 53%.

Вместе с тем, как считает председатель «Справедливой России», депутат Госдумы РФ Сергей Миронов, новые правила, конечно, защитили рынок от откровенных мошенников, но жилье при этом не стало доступнее. «Особенно если квартира покупается в ипотеку, ведь дольщику нужно сначала все же взять кредит, а потом положить деньги на эскроу-счет», — уточняет он. В связи с этим парламентарий выступил на днях с такой инициативой: отложить начало кредитных обязательств для тех, кто приобретает жилье на заемные средства, до того момента, когда дом будет достроен.

«Иными словами, если человек покупает квартиру в доме, который построят через два-три года, ему надо разрешить в течение этого срока платить не проценты по кредиту, а основную стоимость квартиры, — объяснил Сергей Миронов. — Например, если комфортный ежемесячный платеж по кредиту составляет 25 тыс. рублей, то за два-три года дольщик выплатит от 600 до 900 тыс. рублей. Соответственно, брать в долг у банка ему потребуется на 600-900 тыс. рублей меньше».

По мнению депутата, такая схема также может быть удобна для тех, кто не может сразу набрать на первый взнос по ипотеке, и тех, кто не хочет влезать в кредит и может накопить денег на покупку квартиры до того, как она будет построена. «Она будет выгодна всем, включая застройщиков и банкиров, — подчеркнул Сергей Миронов. — Во-первых, чем меньше размер кредита, тем меньше рисков того, что он не будет выплачен. Во-вторых, это расширяет круг потенциальных покупателей и ипотечных заемщиков».

Мнение:

По прогнозам главы Минстроя России Владимира Якушева, полный переход жилищного строительства на проектное финансирование и эскроу-счета состоится в 20222023 годах. Это, по словам министра, связано со сроками окончания проектов, возводящихся по старым правилам, — они варьируются от полутора до трех лет. Кстати 9 сентября в Москве провели первое раскрытие эскроу-счетов. Объем перечисленных банком ВТБ средств группе компаний ПИК, получившей разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса в столичном жилом комплексе (ЖК) «Дмитровский парк», составил 3 млрд рублей. Данный ЖК является первым проектом застройщика, который начал реализовываться в рамках нововведений. Заключенное между ВТБ и ПИК соглашение по нему было крупнейшим в России — объем проектного финансирования составил 19,9 млрд рублей.

Справочно:

С 1 июля 2019 года все новые проекты многоквартирного жилищного строительства в России осуществляются по новой схеме. Деньги дольщиков привлекаются застройщиками не напрямую, а на специальные банковские счета — эскроу. Получить эти средства девелопер может лишь после сдачи дома, строительство которого осуществляет за свой счет или с помощью банковского проектного финансирования. В случае банкротства стройкомпании деньги в полном объеме возвращаются гражданам. Это полностью исключает возможность появления новых обманутых дольщиков.

Кстати:

9 сентября в Москве провели первое раскрытие эскроу-счетов. Объем перечисленных банком ВТБ средств группе компаний ПИК, получившей разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса в столичном жилом комплексе (ЖК) «Дмитровский парк», составил 3 млрд рублей. Данный ЖК является первым проектом застройщика, который начал реализовываться в рамках нововведений. Заключенное между ВТБ и ПИК соглашение по нему было крупнейшим в России — объем проектного финансирования составил 19,9 млрд рублей.