Снижение объемов продаж недвижимости подрывает финансовое положение строителей
По итогам 2015 года в России банкротами признано 2713 компаний строительной отрасли, что в пять раз больше, чем в 2014 году. Негативный тренд сохранился и в начале 2016 года — только в январе с рынка ушли 167 строительных компаний, что на 81% больше, чем в январе прошлого года. Об этом свидетельствуют данные недавнего исследования Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).
Несмотря на то, что отечественный стройкомплекс в целом смог приспособиться к новым экономическим условиям, положение многих компаний остается сложным. Основная часть банкротств пришлась на микро- (68%) и малый (25%) бизнес — на компании, выполняющие функции подрядчиков и субподрядчиков. Увеличение числа банкротов в РАСК связывают с сокращением объема финансирования государственных строек и с высоким уровнем закредитованности. В 2015 году доля просроченных кредитов возросла относительно аналогичного показателя за 2014 год в два раза. Это может привести к росту числа срывов договорных обязательств, снижению темпов строительства и замораживанию работ, предупреждают эксперты.
«В строительной отрасли действует «эффект домино», причем с мультипликативным эффектом: снижение платежеспособного спроса со стороны населения влечет за собой снижение объемов продаж у застройщиков, далее — снижение объемов строительных работ у подрядчиков, снижение объемов потребления строительных материалов и так далее, — рассказал «СГ» исполнительный директор РАСК Вячеслав Строкань. — При этом стоит говорить о двойном ударе для девелоперов: спрос на недвижимость падает, чтобы хоть как-то поддержать его, застройщики начинают снижать стоимость квадратных метров, руководствуясь принципом «выживет сильнейший, готовый некоторое время работать с минимальной маржой».
При этом, как отметил президент Ассоциации застройщиков Московской области, генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков, сейчас застройщики и так предлагают цены с очень небольшой маржинальностью. «Дальше двигаться вниз просто некуда, — говорит он. — Дальнейшее снижение цены означало бы демпинг и торговлю в убыток, а значит, серьезные риски как для девелопера, так и для покупателя'BB. По его словам, в Московской области, например, застройщики демонстрируют устойчивость к кризису, но запас прочности не бесконечен. «Очевидно, что марафонскую дистанцию выдержат не все игроки, — продолжает Андрей Пучков. — Сильное давление на рынок оказывает отсутствие проектного финансирования и снижение спроса».
Эксперт видит два серьезных катализатора спроса. Первый — снижение стоимости жилья не за счет демпинга, а за счет снижения так называемой «инвестиционной себестоимости», в состав которой входят затраты на подключение к инженерным сетям, строительство соцобъектов и дорог, проценты по кредитам. «Здесь мы видим большой резерв для снижения себестоимости — на уровне 20%, что может повлиять на снижение цены для покупателей и повысить доступность жилья», — поясняет Андрей Пучков. Второй фактор, по его мнению, — работа над «конечным продуктом». «Наша отрасль действительно серьезно отстала от потребностей современного человека, — отмечает он. —Мы далеки от социологии, урбанистики, психологии в конце концов. Мы недооцениваем потенциальный спрос, который не выходит на рынок просто потому, что наш продукт не отвечает потребностям. На своем опыте мы убедились, что рыночная стратегия, которая учитывает изменение структуры спроса, позволяет наращивать объемы продаж даже по сравнению с докризисными при цене, на 20% превышающей среднюю по рынку».
Вячеслав Строкань, в свою очередь, наблюдает сейчас даже некое затоваривание рынка. «Предложение недвижимости существенно превышает спрос, — уверен исполнительный директор РАСК. — Застройщики приостановили введение новых проектов — об этом говорят данные проектных деклараций: всего 13% объемов текущих проектов были заложены в 2015 году, оставшаяся часть — 2014 год (44%) и ранее.
По мнению генерального директора ГК «РКС Девелопмент» Марины Щербаковой, спад пока еще не так заметен, поскольку сейчас на рынке присутствуют проекты, начатые в 2013-2014 году. «Но за произошедшим в прошлом году почти двукратным снижением объема продаж обязательно последует сокращение объемов запуска новых проектов и соответственно объема ввода, — считает она. — Мы уже это фиксируем, например, дробление текущих проектов на меньшие по объему очереди. В полной мере это отразится на статистике в 2017-2018 годах».
Снижение производственной активности застройщиков естественно прямым образом отражается на подрядных организациях. «Безусловно, сейчас стало меньше заказов, подрядов, и часть участников рынка остались без гарантированных объемов работ», — поясняет Андрей Пучков. Не исключает он и возможных банкротств среди застройщиков. «Однако эту ситуацию можно предвидеть и заранее создать работающий механизм санации таких компаний, — добавляет он. — Эта проблема уже успешно решается в банковской сфере. Пришло время создать такой механизм и для строительной отрасли».
148 тысяч компаний, имеющих допуски на выполнение строительных, проектировочных, изыскательских работ, насчитывалось в России, по данным РАСК, на конец 2015 года
Исполнительный директор РАСК Вячеслав СТРОКАНЬ: Ожидать «строительного чуда» в ближайший год не приходится. Застой на рынке недвижимости приведет к снижению числа участников рынка и уходу с рынка небольших застройщиков, осуществляющих строительство за счет привлеченных средств. В связи с этим мы прогнозируем, что по итогам 2016 года может сформироваться целый рынок перепродажи недостроев, особенно в регионах»