Что ждет рынок малоэтажной загородной недвижимости
Как и для других сегментов рынка загородной недвижимости, для малоэтажного сектора 2016 год стал годом открытий, продемонстрировавшим, что теперь мы живем в совершенно иной реальности, не позволяющей проводить параллели с 2014, 2010 или даже началом 2000-х годов. Рынок становится все более и более цивилизованным, все прозрачнее намекая девелоперам, что создаваемый ими продукт должен формироваться с учетом всех требований потенциальной аудитории, как в части создания комфортной среды проживания для самых разных групп населения, так и в части разработки таких финансовых инструментов, которые бы сделали это жилье доступным. Что же дальше будет с загородным сегментом? Кто останется здесь и по какому пути двинется развитие загородного рынка в целом?
Артур Григорян, генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость» для СГ-Онлайн:
Отвечая на эти вопросы, я бы хотел начать с того, что зарубежный опыт, особенно опыт развитых стран, показывает нам, что более 60-70% территории пригородов крупнейших мегаполисов застроены малоэтажным жильем, которое, с нашей точки зрения, и является естественным и логичным для загорода. Думаю, многие сегодня готовы согласиться с тем, что загород все же предполагает некий иной, отличный от городского образ жизни.
Ситуация, которую мы наблюдаем сейчас (а именно, огромное количество высотных загородных проектов) – это результат того, что к концу 2000-х – началу 2010-х жилье в Москве стало невыносимо дорогим. Следовательно, все те, кто хотел купить квартиру, двинулись в Московскую область. Вслед за этими людьми, сформировавшими первичный спрос, двинулись и девелоперы, осознавшие, что подмосковный рынок весьма себе перспективен и имеет большую емкость в части спроса. Этот период я бы назвал погоней за плотностью квадратных метров. В это десятилетие многие инвесторы даже не рассматривали малоэтажную недвижимость как продукт, обладающий хоть каким-то потенциальным спросом. Новые проекты, которые выходили на подмосковный рынок, были исключительно многоэтажными, с высокой плотностью застройки. Затем нас всех настиг кризис, который резко снизил покупательную способность и вывел в фавориты только что народившийся комфорт-класс.
Что же дальше? Сегодня мы видим огромное количество многоэтажных проектов, которые уже вышли на рынок в 2016 году или планируются к запуску в 2017 году. Причем тенденция в последнее время сместилась в сторону крупных проектов, представляющих собой не просто отдельный дом, но целый квартал, небольшую улицу или даже район. При всех плюсах, которые очевидны девелоперу, запускающему такой проект, думаю, что в ближайшее время их ждут крайне нелегкие времена, так как на фоне выросшего на 50%, по оценками аналитиков, объема предложения на загородном рынке (речь о многоэтажных проектах) спрос остался прежним. Это приведет если не к падению цен (всем известно, что девелоперы сегодня в комфорт-классе работают с крайне низкой маржинальностью, не более 10-15%), то к недостроям, замороженным стройкам и появлению трущоб, что грустно.
Что касается, малоэтажной недвижимости и, в частности, таунхаусов, то сегодня в общем объеме предложения таунхаусы занимают скромные 5% (вся малоэтажная недвижимость – в районе 10-15%). При этом наши полевые исследования и опросы показывают, что каждый второй покупатель квартиры за МКАД в целом был бы готов приобрести таунхаус, однако не очень понимает, что это за тип недвижимости и как с ним обращаться. И действительно, поселков таунхаусов в регионе немного, еще меньше проектов комплексных, продуманных и понятных своей целевой аудитории. То есть таких, которые совмещали бы высокое качество строительства, продуманные территориальные решения и разумные финансовые инструменты, дающие возможность человеку или семье со средним достатком приобрести жилье, в том числе и в ипотеку.
Мы видим в сложившейся ситуации весьма привлекательные условия для развития малоэтажного сегмента. В частности, по нашим оценкам, в ближайшие пять-шесть лет доля проектов таунхаусов на рынке может составить 20%, а в 10-летней перспективе и вовсе достигнет 50%.
Что укрепляет нас в этой мысли? Во-первых, поведение крупных землевладельцев, которые в последние 2-3 года значительно внимательнее прислушиваются к девелоперам из данного сегмента. Во-вторых, нельзя не сказать и о банках, которые все охотнее соглашаются аккредитовывать поселки таунхаусов (ремарка – речь идет только об объектах, возводимых в соответствии с 214-ФЗ). Если два года назад это были только такие крупные игроки, как Сбербанк и ВТБ, то сегодня это и «ДельтаКредит», и Россельхозбанк, и Уралсиб, и многие другие уважаемые банковские структуры. А в ситуации, когда более 80% сделок в нашем сегменте совершаются именно с привлечением ипотечных продуктов, согласитесь, это чуть ли не самый важный фактор. И в-третьих, и в самых главных, клиенты, потенциальные покупатели начали понимать, зачем они едут за город. Им важны три вещи:
1. приватность (не квартира, а свой дом, с участком земли, огороженная территория ЖК);
2. комфорт (так же комфортно, как и в городе, школы, магазины, банки рядом);
3. доступность (сегодняшний покупатель не готов платить за таунхаус, как за индивидуальный загородный дом, этот продукт не имеет массового спроса).
99% потребителей едут за этим. Те, кто располагает более солидными средствами могут поставить на комфорт и приватность, не особенно принимая во внимание экономическую доступность выбранного объекта. Однако таких потребителей сегодня мало, они не оказывают существенного влияния на массовый спрос. Большинство же хотят и первого, и второго, и третьего.
Таким образом, подводя итоги этого небольшого, но драматического анализа сложившейся ситуации, хочется обратить внимание на тот факт, что подмосковный рынок в ближайшие годы ждут большие перемены, однако все они будут происходить в интересах главных участников рынка – наших клиентов, нынешних и будущих жителей Московской области. Убежден, что уже в перспективе 10-15 лет у большинства из них будет возможность жить в самом комфортном типе загородной недвижимости, а именно в малоэтажных жилых комплексах.