Активность девелоперов притормозила сокращение предложения новостроек
Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая в блиц-интервью рассказала «СГ-Онлайн» об итогах третьего квартала на московском рынке новостроек массового сегмента. Главная тенденция в сегменте – активный вывод новых проектов на фоне сокращающегося общего предложения.
«СГ Онлайн»: Мария, расскажите вкратце об основных итогах квартала в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения? Есть ли новые проекты на рынке?
М.Л.: На рынке продолжается своеобразное «противостояние» застройщиков и покупателей: девелоперы опережающими темпами выводят в продажу новые проекты, а клиенты не сбавляют беспрецедентный уровень активности. В этой «борьбе» застройщики добились тактического успеха – замедлилось сокращение объема предложения, которое наблюдалось в предшествующие месяцы. Количество квартир в продаже уменьшилось всего на 1% и достигло 14,7 тыс. При этом за квартал продажи начались в 16 проектах – это абсолютный рекорд для этого периода. В июле началась реализация восьми ЖК, в августе – трёх, а в сентябре – пяти. Всего на массовом рынке сейчас 87 жилых комплексов.
«СГ Онлайн»: Какие изменения произошли в структуре предложения?
М.Л.: Наиболее заметно поменялась структура предложения массовых новостроек Москвы по стадии строительства. Если во II квартале преобладали дома на стадии отделки, то есть практически готовые здания, то в III квартале большую часть предложения вновь составили проекты на начальном этапе реализации. Их доля возросла с 18% до 37%. Такое изменение стало следствием активного выхода на рынок новых проектов, старта продаж корпусов в уже реализуемых (всего таких ЖК было 15 в III квартале). Кроме того, было зафиксировано снятие с экспозиции значительного числа квартир. К примеру, в ЖК «Некрасовка» объем предложения сократился более чем на 1000 лотов, в других крупных проектах около 300 квартир ушло из реализации.
«СГ Онлайн»: Как ведут себя цены в комфорт-классе?
М.Л.: Цены в московских новостройках комфорт-класса в III квартале выросли на 2,2%. Средняя стоимость квадратного метра достигла 157,7 тыс. рублей. Особенно важно, что высокая средняя цена сохранилась даже несмотря на коренное изменение структуры предложения по стадиям строительной готовности, ведь большое число проектов на старте должно было «потянуть» расценки вниз. Такой эффект мы наблюдали, к примеру, во второй половине 2015 года, когда резко стал расти объем предложения за счет новых ЖК. Однако сейчас этого не случилось. Отчасти это связано с тем, что новые проекты выходят в очень привлекательных локациях. Также в уже реализуемых комплексах очень быстро растут цены. В некоторых ЖК пересмотр расценок происходит по три раза в месяц. Средняя стоимость массовой квартиры в Москве выросла на 3,6% за три месяца и достигла 9,6 млн рублей.
«СГ Онлайн»: Что происходит с реальным спросом и количеством сделок в массовом сегменте?
М.Л.: За июль-сентябрь в общей сложности заключено 13,4 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) по всем сегментам. Порядка двух третей сделок приходится на массовый сегмент. По сравнению с II кварталом спрос увеличился на 5%, а в годовом выражении количество сделок со столичными новостройками выросло на 44%. Беспрецедентно высокие темпы прироста спроса, таким образом, сохранились. Во многом это было связано с началом роста ипотечных ставок, которое послужило сигналом клиентам, которые по разным причинам откладывали покупку квартиры, хотя были готовы к такому шагу.
«СГ Онлайн»: Выделите основную тенденцию этого месяца.
М.Л.: На мой взгляд, главная тенденция месяца – это активный выход новых проектов. Расширять масштабы деятельности девелоперов подталкивает переход к новой системе финансирования строительства, который произойдет уже меньше, чем через год. При этом объем предложения из-за высокого предложения продолжает сокращаться, правда, замедленными темпами. Нельзя исключать, что в перспективе ближайшего года число квартир в продаже вновь начнет расти, так как ипотечный спрос постепенно начнет снижаться, а активность девелоперов по-прежнему будет нарастать.