Банки не хотят, застройщики не могут

Почему механизм проектного финансирования запускается с трудом?

Чем ближе 1 июля 2019 года, тем больше в профессиональном сообществе волне­ний по поводу перехода отрасли на про­ектное финансирование и эскроу-счета. По мнению экспертов, именно в связке «банк-застройщик» могут возникнуть ос­новные проблемы. Строители не могут быстро перестроить свои бизнес-процес­сы, а банкам не хватает опыта кредитова­ния стройки.

Что видно сверху

В Минстрое России всерьез обеспокоены как низким числом заявок на проектное финансирование, поступивших от за­стройщиков, так и готовностью банков к переходу на новые условия работы. Как отметил в своем выступлении на недав­ней конференции «Проектное финанси­рование в России: состояние и перспекти­вы» заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, застройщики в регионах жалуются на то, что в 90% слу­чаев банки выставляют к проектам, зало­гам и резервированию такие требования, что им не могут соответствовать даже крупные столичные застройщики. «Зачем мы выпускали новую инструкцию вместе с Центральным банком? Зачем мы делаем методические рекомендации о том, какие документы рассматривать, как проводить андеррайтинг? Чтобы отрасль обанкро­тить? У нас такой задачи нет», — подчер­кнул Никита Стасишин.

Он напомнил, что 63 российским бан­кам разрешено на сегодняшний день при­влекать средства граждан на эскроу-счета, однако кроме Сбербанка, ВТБ, Россель­хозбанка, Альфа-банка, Банка Санкт-Пе­тербург и банка ДОМ.РФ, никто с застрой­щиками не сотрудничает. Замминистра еще раз подчеркнул, что до вступления в силу новых правил осталось всего три ме­сяца, а банки являются очень важным звеном в финансировании жилищного строительства. «Мы должны с вами рабо­тать в одной парадигме, прошу аккурат­нее и внимательнее отнестись ко всем связанным с проектным финансировани­ем вопросам, — обратился Стасишин к представителям банковского сообщества. — Напомню, в уже строящихся объектах, которые продолжат строить по новым правилам после 1 июля, уже приобретены квартиры, и мы никак не можем допу­стить, чтобы из-за плохо налаженного взаимодействия между банком и застрой­щиком у нас остановились стройки и поя­вились новые обманутые дольщики».

Что думают на местах

Вопросы взаимодействия банков и за­стройщиков в рамках новой схемы фи­нансирования жилищного строительства стали одной из главных тем прошедшего в Новосибирске форума «Геострой 2019». Тревожные цифры привел в своем докла­де «Банковское сопровождение строи­тельных проектов» генеральный дирек­тор ООО «Сибэксима» Василий Ожередов, в прошлом управляющий филиалом бан­ка «Глобэкс». По его подсчетам, только двадцать из шестидесяти с лишним упол­номоченных банков имеют свои филиалы в Новосибирске, и только десять заявили о своем участии в проектном финансиро­вании. Без привлечения кредитов жилье строят в регионе 11% застройщиков. По состоянию на 22 марта 2019 года Сибир­ский банк Сбербанка рассмотрел всего четыре проекта и открыл 35 эскроу-сче­тов. В стадии проработки находятся еще 20 проектов на 5 млрд рублей. В соседнем Алтайском крае, в Барнауле, открыто фи­нансирование по двум проектам! «Впро­чем, по одному уже приостановлено, — заявил эксперт. — В чем проблема? Поче­му банки и застройщики не могут найти общего языка?» По мнению Василия Оже­редова, одна их главных причин — это теневое финансирование строительного комплекса. Для выхода из «тени» требует­ся перестройка организационной струк­туры, финансовых потоков и выбора по­ставщиков, а к этому готовы далеко не все компании, так как это ведет к росту себе­стоимости жилья.

Что же касается банков, то сложность, по словам эксперта, заключается в том, что с рынка за последние несколько лет ушло большое число кредитных организа­ций, система стала более централизован­ной. «Это привело к тому, что сопрово­ждение проектного финансирования ока­залось замкнутым в штабах центральных офисов головных банков, но контроль не­возможно осуществлять, находясь в Мо­скве, — считает Ожередов. — Всю эту ма­хину необходимо сейчас запустить в реги­онах, а банки оказались к этому не гото­вы». Помимо этого, финансовые органи­зации столкнулись с новыми рисками, к оценке которых они также пока не гото­вы. Возникают сложности с предоставле­нием требуемой банками информации. По мнению Василия Ожередова, часть этих проблем возможно решить за счет создания независимых компаний, кото­рые смогут вести контроль за строитель­ной деятельностью.

Новый механизм работы стал предме­том активного обсуждения и на «Строи­тельном часе» в правительстве Ярослав­ской области. Участниками мероприятия стали местные застройщики, специали­сты профильного департамента и пред­ставители банка «ДОМ. РФ». Во время этого мероприятия представители кре­дитного учреждения рассказали о своем продукте, который подходит как для не­больших компаний, так и для крупных участников рынка. Например, ставка по такому кредиту будет снижаться по мере наполнения эскроу-счетов, а жестких тре­бований к объему собственных средств застройщика не существует. И. о. дирек­тора департамента строительства Ярос­лавской области Виктор Жучков отметил, что в регионе число запросов от застрой­щиков на получение проектного финан­сирования в жилищном строительстве с начала этого года существенно возросло. «Сегодняшняя встреча направлена на устранение остающихся информацион­ных пробелов во время переходного пери­ода, — сказал он. — Думаю, что непони­мания стало меньше, а знаний о преиму­ществах эскроу-счетов — больше. Такие ликбезы в рамках «Строительного часа» мы будем проводить и в дальнейшем. Это позволит сделать максимально безболез­ненным переход на новые принципы ра­боты в жилищном строительстве».

4,6 трлн рублей составляет сумма вложений частных лиц (дольщиков) в жилищное строительство, в течение двух лет эти средства должны быть замещены проектным финансированием (банковскими кредитами)

Кстати:

В начале апреля президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам февральского расширенного заседания президиума Госсовета, который был посвящен реализации национального проекта «Жилье и городская среда». Документ предписывает правительству предпринять ряд оперативных мер по смягчению перехода на новый механизм финансирования жилищного строительства. В частности, Минстрою России, Банку России и госкомпании «ДОМ.РФ» поручено в срок до 15 апреля текущего года разработать методические рекомендации по оптимальным процедурам взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при переходе на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Речь идет о составе и содержании документов, необходимых для получения застройщиками кредитов и оговаривающих сроки предоставления таких кредитов, процедуры и сроки рассмотрения банками заявок и т.д.