Рынок арендного жилья простимулируют налоговыми льготами
Развитие рынка арендного жилья в России планируется поддержать целым рядом мер, в том числе коллективными инвестициями, налоговыми льготами, а также разрешением прописываться в апартаментах. Эти и другие инициативы, озвученные чиновниками и представители банковского сообщества, корреспондент «СГ» вместе с многочисленными представителями СМИ выслушал на панельной дискуссии «Коллективные инвестиции в рынок арендного жилья: to trust or not to trust» и в кулуарах ежегодного Петербургского международного экономического форума.
Как известно, идея наведения порядка на рынке аренды жилой недвижимости давно витала в умах российских чиновников. Изначально речь шла, прежде всего, о «серых» доходах арендодателей и соответственно, налоговых потерях государства. Однако, затем у власти появилась и другая мотивация, а именно обеспечение доступным и комфортным жильем, граждан, которые по тем или иным причинам не могут купить квартиру.
Кроме того, арендное жилье, по мнению чиновников, является не только способом решения жилищной проблемы, но еще и важным фактором повышения мобильности трудовых ресурсов, то есть обеспечения квалифицированных специалистов «временной» качественной жилплощадью.
В итоге, сейчас речь идет уже о масштабном государственно-частном проекте, реализацию которого курирует Единый институт развития в жилищной сфере при активной поддержке Минстроя России. В последние несколько лет мега-проект обретал все более конкретные очертания - была проделана серьезная работа по формированию законодательных основ развития рынка арендного жилья, в частности, приняты поправки в Жилищный кодекс, регулирующие отношения между нанимателем и наймодателем. На ПМЭФ-2016 были озвучены другие важные параметры.
Про деньги
Любой «стартап», а именно таковым является проект по развитию в стране рынка арендного жилья, который призван помочь россиянам с решением жилищного вопроса, требует первоначальных инвестиций. В текущих экономических условиях привлечь бизнес в такой проект, как, впрочем, и любой другой, невероятно сложно.
Выступая на форуме, глава Минстроя Михаил Мень отметил, что на данный момент основная проблема в развитии рынка арендного жилья в стране в стоимости привлечения кредитных средств для крупных инвесторов и длительной окупаемости таких проектов. «Чтобы построить арендный дом, компании нужно взять кредит и достаточно быстро расплачиваться по займу. Получается, что экономики здесь нет», - пояснил он.
В связи с этим, Минстрой и решил опробовать пилотные проекты, в том числе в Москве, с использованием механизмов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «В ближайшее время пару таких проектов интересных вы увидите», - пообещал Михаил Мень.
В свою очередь, глава АИЖК Александр Плутник в ходе панельной дискуссии рассказал, что уже в этом году агентство может привлечь в свое начинание до 30 миллиардов рублей. По его словам, в ближайшее время наблюдательный совет АИЖК может рассмотреть зафиксировать объем выделяемых средств на текущий год. «Инвестиции пойдут, прежде всего, в города-миллионники на строительство жилых комплексов площадью от 20 до 100 тысяч квадратных метров», - уточнил он, напомнив, что механизм финансирования предполагает создания закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).
Также Плутник отметил, что до конца года в законодательство могут быть внесены поправки, разрешающие постоянную регистрацию в апартаментах. «Таким образом, апартаменты уравняют в правах с жильем», - пояснил он. Это заявление было сделано не случайно. В рамках форума АИЖК и группа компаний «Интеко» подписали меморандум о сотрудничестве по созданию арендного жилья на базе строящегося в Москве апарт-комплекса «Лайнер». Стройхолдинг за 2 млрд рублей продает агентству 295 апартаментов в одном из корпусов комплекса.
Про параметры и преференции
Со своей стороны, первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов, отметил, что россияне должны иметь возможность не только покупать доступное жилье, но и снимать комфортные квартиры. При этом он подчеркнул, что навязывать россиянам найм жилья нельзя. «Наши граждане часто хотят иметь квартиру в собственности, и их не нужно от этого отговаривать», - заявил он.
Говоря о перспективах развития арендного сегмента, Игорь Шувалов отметил, что «одним домом здесь не отделаешься». «Вам придется заниматься этим по всей стране от Калининграда до Владивостока», - сказал он, обратившись к руководителю АИЖК, подчеркнув, что для начала «нужно задать определенный стандарт развития».
Игорь Шувалов также высказал мнение, что на первом этапе нужно инвестировать средства в строительство жилья с малогабаритными квартирами площадью до 40 квадратных метров, так именно такие объекты будут пользоваться спросом. «На втором этапе имеет смысл менять концепцию и вкладываться в квартиры площадью до 100 квадратных метров», - добавил он, оценив перспективный портфель арендного жилья АИЖК в 200-300 домов.
Говоря о финансировании проекта, первый вице-премьер, заметил, что возможности государства в плане выделения средств небезграничны, особенно в кризисный период. «Нужно для этого (развития рынка арендного жилья,- прим ред.) поднять капитал. Капитал у государства взять в ближайшие годы невозможно», - подчеркнул он.
По словам Шувалова, если опыт агентства по развитию арендного жилья в России будет успешным, то следующим этапом может стать привлечение в этот сегмент частных инвестиций уже без гарантий АИЖК. В связи с этим, для развития арендного сегмента на рынке жилой недвижимости, по мнению первого вице-премьера, можно и нужно, как можно скорее, вводить определенные налоговые льготы и вычеты.
«Мы сможем их предоставить. Решение будем принимать до конца года. Ожидаем от Минстроя и Минфина соответствующих предложений по корректировке законодательства. Чуть позднее глава Минстроя Михаил Мень пообещал, что ведомство уже скоро внесет свои предложения по налоговым льготам на имущество по наемным домам.
Про международный опыт
У российского правительства, как выяснилось, уже есть четкое представление о том, каким образом можно «вовлекать» россиян в процесс сдачи квартир. «Здесь не нужно придумывать велосипед», - сказал Игорь Шувалов, добавив, что для создания цивилизованного рынка аренды жилья можно использовать такие же законодательные конструкции, которые есть в США и других государствах.
Идею льгот и использования международного опыта развил первый заместитель председателя Банка России Сергей Шевцов. По его словам, Центробанк еще несколько лет назад предлагал активно стимулировать физических лиц к сдаче в аренду так называемых инвестиционных квартир, то есть купленных и пустующих квартир. «В Москве таких объектов насчитывается до 15% от общего числа квартир», - сказал он.
«Если брать опыт США, там есть важный элемент, стимулирующий физическое лицо сдавать жилье в аренду. Во-первых, это большие налоги. Достаточно дорого иметь недвижимость и не распоряжаться ею. И поэтому недвижимость становится пассивом, а чтобы она стала активом, надо ее сдавать в аренду», - рассказал Шевцов, напомнив, что увеличившемся в России налогообложении недвижимости.
Банкир отметил также, что в США налог на прибыль от сдачи квартир уменьшается за счет амортизации, а сдача неиспользуемого жилья стимулируется за счет налога на имущество. Кроме того, по его мнению, граждане, которые хотят сдавать квартиры в аренду, могут передавать их управляющим компаниям, к которым «сейчас на рынке арендной недвижимости не хватает доверия».