Апокалипсиса не будет: цены и спрос на рынке жилья продолжат расти
Текущий кризис – не самый страшный на рынке недвижимости. Ситуация скорее искусственно отягощается паникой вокруг неблагоприятной эпидемиологической обстановки в стране. Но бывалые девелоперы знают – чем быстрее прошло падение, тем быстрее будет восстановление. Своими соображениями о том, какие предпосылки для роста есть на рынке и почему стагнация не будет затяжной, озвучил «Стройгазете» Андрей Колочинский, управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс».
Пандемия и карантин погрузили рынок недвижимости в ненормальное состояние, которого на нашей памяти прежде не было. Формально отделы продаж застройщиков и агентств недвижимости, офисы банков и Росреестр продолжают работать, но количество сделок уменьшилось в разы. Снижение спроса обусловлено разными причинами. С одной стороны, принять решение о покупке квартиры мешают неизвестность, неуверенность в завтрашнем дне, риск потери работы и снижения доходов. С другой стороны, действуют физические ограничения, а расстаться с внушительной суммой денег, не посетив строительную площадку и офис продаж новостройки, готовы немногие.
Сейчас участникам рынка приходится нелегко, но все проходит, и коронавирус пройдет. А вот потребность в улучшении жилищных условий не никуда не денется. Карантин означает рост отложенного спроса, который выстрелит сразу после отмены ограничительных мер. И чем дольше продлится режим самоизоляции, тем выше будет всплеск покупательской активности. Но рассчитывать, что показатели по объемам продаж откатятся к докризисным значениям, все же не стоит. Из-за неблагоприятных последствий распространения коронавируса, в частности снижения реальных доходов населения, платежеспособный спрос серьезно сократится.
Однако некоторые покупатели все же останутся активными, в их числе: люди, давно откладывающие на покупку квартиры и рассчитывающие улучшить жилищные условия в этом году, заёмщики, которые захотят воспользоваться уникальными условиями по ипотеке со ставкой 6,5%, а также частные инвесторы. Последние задумались о переводе денег в недвижимость после новости о введении налога с процентного дохода по банковским вкладам и облигациям. Налог начнет действовать с 2021 года, а значит инвесторам придется определиться с покупкой квартиры до конца текущего года.
Высокий спрос на новостройки продлится несколько месяцев после отмены карантина. Как будет развиваться ситуация в долгосрочной перспективе, сейчас оценить сложно. Помимо коронавируса, шок-фактором для российской экономики, и рынка недвижимости в частности, являются замедление мирового спроса на энергоносители и падение цен не нефть. Неразрывную связь между стоимостью барреля и ценой квадратного метра отрицать не приходится. Ухудшение ситуации на рынке черного золота в совокупности со снижением платежеспособного спроса в сегменте недвижимости породили разговоры о скором падении цен на жильё. Но есть ли объективные причины для отрицательной динамики?
К числу основных ценообразующих факторов на рынке недвижимости относится не только спрос, но и объем предложения. С началом очередного кризиса и переходом на новую схему финансирования строительства количество квартир в экспозиции на первичном рынке в Москве сократилось, а выход новых проектов замедлился. Так, по итогам первого квартала на рынке новостроек массового сегмента объем предложения уменьшился на 20% по отношению к декабрю, а в продажу поступило всего два новых проекта. Сокращение объема новостроек на фоне сужающегося спроса обеспечит необходимый баланс и предотвратит падение цен.
Почему еще застройщики не станут опускать цены? Ажиотажный спрос в марте, спровоцированный девальвацией рубля, позволил создать задел на будущее и сформировать финансовую подушку безопасности, которая позволит продержаться на стагнирующем рынке несколько месяцев. Кроме того, с переходом на эскроу счета финансовая устойчивость девелоперов больше не зависит от объема текущих продаж. Недополученные доходы в апреле и мае застройщики смогут компенсировать за счет проектного финансирования, по которому государство обещает предоставить льготные ставки. Увеличение себестоимости строительства за счет роста инфляционных ожиданий и стоимости импорта также свидетельствуют против снижения рыночных цен.
Со сказанным можно поспорить, приведя в пример скидки в отдельно взятых проектах. Но если взглянуть на историю ценообразования, станет понятно, что дисконт предлагается в изначально переоценённых ЖК, девелоперы которых использовали всплеск покупательской активности в марте, чтобы завысить стоимость. Теперь акционные предложения помогают нивелировать форсированный рост и привести цены к общерыночным знаменателям.
Коронавирус – временное явление, не стоит переоценивать его значение в долгосрочной перспективе. Принимая решение о покупке квартиры в обозримом будущем, не нужно рассчитывать на снижение стоимости в приглянувшихся проектах и надеяться, что квартира мечты дождется вас. Отложенный спрос на рынке жилья будет реализован по факту стабилизации ситуации. После возвращения к привычному офлайн формату наиболее доступные и ликвидные варианты будут быстро вымываться с рынка, а цены продолжат расти, по крайней мере за счет изменения стадии строительной готовности объектов.