Вопросы от обеспокоенного москвича без квартиры в пятиэтажке
Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Пятиэтажные столичные дома стали в последние месяцы, кажется, главной темой не только в профессиональном сообществе, но и в городской среде. Жители хрущевок, при этом, разделились на два лагеря: одни требуют внесения своих домов в списки и уже «сидят на чемоданах», другие борются с управами и носят подписи «против» во все инстанции. Обсуждать включение того или иного дома в программу можно сколько угодно – почва для споров подходящая, учитывая высокую индивидуальность тех самых «типовых» домов, которую каждый из них приобрел за десятилетия своего существования. Проблема заключается еще и в том, что не вся Москва не состоит из пятиэтажек: исходя из озвученных сейчас планов, снести планируется почти 5000 домов, в которых проживает по предварительным оценкам от 1 млн до 1,6 млн москвичей – одна двенадцатая часть официально зарегистрированного городского населения.
Пятиэтажки в Москве, как известно, не стоят в чистом поле друг рядом с другом: малоэтажная застройка московских районов активно «разбавлялась» в разные годы многоэтажными домами, от 9 до 25 этажей. Жители этих домов делят с жильцами пятиэтажек придомовую и дворовую территорию, делят торговую и социальную инфраструктуру. Мы живем единым массивом, который неоднороден по этажности, разнится по классам жилья и коммунальным условиям – плохо это или хорошо, но так сформировалось. В рамках каждой локации обжитых городских районов в пределах МКАД есть нечто сформированное годами – как раз то, что называется городской средой, о которой так много говорят в контексте создания современного жилья. В районах, где планируется снос малоэтажного жилья, хватает мест в детских садах и школах, доступны инфраструктурные объекты, есть парковые зоны и скверы – то есть все то, что, безусловно, повышает привлекательность локации, а, значит, и стоимость жилья в ней.
Я не живу в пятиэтажке: в моем доме 12 этажей, он находится на Просторной улице, в районе Преображенское на востоке Москвы. Если в пятиэтажках, стоящих рядом с ним, в среднем проживает 300 человек в каждой, то в 12-этажном доме – минимум 1000 человек. Судя по карте утвержденных на данный момент объектов под снос, мой дом и сотни таких же окажутся в «осадном» положении на несколько ближайших лет: в окружении стройки. При этом, выбирая квартиру, покупатель обычно трезво оценивает локацию и окружение: если бы я не беспокоился о перспективах жить в «стройке» несколько лет, то приобрел бы более дешевое жилье в менее обжитом районе. Нельзя не отметить также и тот факт, что традиционно жилье в пятиэтажке стоит на 1-1,5 млн рублей дешевле аналогичных по площади квартир в соседних более новых домах – именно из-за возраста домов и объективного устаревания коммуникаций. Нельзя также отрицать, что в пятиэтажках много конструктивных недостатков в сравнении с современными домами: в них, безусловно, не хватает лифтов и мусоропровода, не самые привлекательные квартирные планировки. Мы, жители города, знаем это и понимаем. Но разве является снос и возведение многоэтажных домов реальным решением проблемы? Что получим мы, остальные жители города, от появления новых домов в локации? Почему, в конце концов, никто не спросил наше мнение, как людей, живущих бок о бок с пятиэтажками?
В первую очередь мы получим увеличенную плотность жилья. Согласно планам властей, новое строительство увеличит плотность населения в локациях в 2-4 раза. Самое интересное, что на это будут брошены налоговые ресурсы всех жителей города. В стране победившего капитализма гораздо разумнее было бы выделить на эти цели деньги самих жителей пятиэтажек: «Каждый должен возделывать свой сад», – сказал Вольтер, так почему же мы всем миром должны сносить дома, далеко не каждый из которых, во-первых, реально нуждается в сносе, во-вторых – действительно может быть отремонтирован по программе капитального ремонта и за счет жильцов? Я не говорю о социально незащищенных слоях населения: государство обязано безмерно поддерживать их и в этом аспекте в том числе. Но те жители, которые как и я, приобрели квартиры на собственные средства, выплатили или выплачивают по ним ипотечные кредиты – как они должны объяснить всем москвичам, что ради них мы должны пожертвовать строительством дорог, благоустройством улиц и озеленением, которые также осуществляются на бюджетные средства, и выдать всем тем, чья стоимость квартир сравнительно ниже, новые дома? Благотворительность сейчас гораздо нужнее в других сферах. В конце концов, давайте компенсируем по рыночной стоимости каждому владельцу квартиры в пятиэтажке его страдания: люди должны понимать, что доприватизационные времена прошли, и теперь жилье каждого из нас что-то да стоит, а чтобы его стоимость росла – необходимо поддерживать свой дом в надлежащем состоянии, а не ждать каких-то призрачных благ от государства.
Что ж, если мы идем таким путем, снесите тогда и мой 12-этажный дом и переселите меня в «Москва-Сити»: звучит дико, не правда ли? Но в этом и смысл: есть квартиры за условные 100 рублей, и есть за 50 рублей, пусть и находятся они в одной локации и аналогичны по площади друг другу. И вдруг внезапно спустя годы сложившегося рынка и сформировавшихся законов нам радостно объявляют: давайте те квартиры, которые стоят 50 рублей, будут стоит 100? Причем все это делается за счет тех, кто купил свои квартиры за 100 рублей. Повторюсь, что речь не идет об аварийных домах, о программе «Жилище» или реально нуждающихся в увеличении жилплощади и качества жилья многодетных семьях: для этих категорий существуют отдельные меры поддержки, и то, как они работают на самом деле – уже другая история.
Наконец, как владельца квартиры в доме, окруженном пятиэтажками, меня не может не волновать следующий вопрос: что будет со стоимостью моего жилья после того, как программа реализуется? Учитывая все законы рынка (которые пока еще работают), я знаю, что если новое строительство жилья в Москве сохранится в рамках освоения промзон и грамотной точечной застройки на месте снесенных аварийных домов, то моя квартира должна дорожать, и мне от этого должно быть только радостно. Так происходит в столичных европейских городах: в Париже или Лондоне не строят огромные новые массивы в старых границах города. К домам прошлого века относятся внимательно, их вовремя ремонтируют, в том числе за счет самих жителей. Почему же я должен потерять в стоимости своей квартиры из-за того, что плотность застройки в моем районе увеличится в разы, количество инфраструктуры объективно снизится, а идея с парковыми зонами будет похоронена под плитой новой панели? Спросите и меня в «Активном гражданине» о том, что бы я хотел увидеть на месте пятиэтажки во дворе: я скажу, что хотел бы видеть там новый парк, а рядом – крытый паркинг, если вы так сильно хотите стереть малоэтажное жилье с карты Москвы как факт.
В общем, господа чиновники, поговорите и с нами тоже, а не только с жителями пятиэтажных домов: возможно, мы сможем рассказать о том, что реально необходимо нашим районам.