«Палаццо де Агой»
Реклама: ООО «СЗ «ЮГ». ИНН 5404958260
erid:
По данным компании IBC Real Estate, в ближайшие два года на Краснодарский край придется более четверти ввода новых отелей (28%). Такая девелоперская активность обусловлена устойчивым спросом со стороны туристов. При этом в регионе сохраняется дефицит современного качественного номерного фонда. Исправить ситуацию поможет пятизвездочный курорт «Палаццо де Агой», который строится на первой береговой линии Черного моря в Агое, между Небугом и Туапсе. Международные стандарты управления, приватность и круглогодичная инфраструктура сделают отель конкурентоспособным не только с сочинскими, но и с турецкими проектами. Как организовать управление премиальным курортом, чтобы сделать его привлекательным и для туристов, и для инвесторов, «Стройгазета» побеседовала с генеральным директором управляющей компании (УК) «Прованс» Сергеем Тыщенко.
Сергей Александрович, что является самым уязвимым местом бизнес-модели проекта «Палаццо де Агой»?
Основное влияние на проект будет оказывать рынок и его состояние, в том числе доступность турецких премиальных отелей. Самый частный вопрос по рынку в целом — это доходность, которая отличается от декларированной при покупке. Предусмотреть это невозможно, так как инвестиции в курортную недвижимость априори связаны с риском и неопределенностью. Резюмируя — слабые места проекта, если вообще так корректно говорить, больше лежат вне рамок проекта.
Вы планируете увеличить ADR посредством монетизации инфраструктуры, продажи пакетных туров и дополнительных услуг в «Палаццо де Агой». Повлияет ли это на доход собственников номеров и из чего в принципе он складывается?
Доход собственника номера зависит от чистой стоимости продаж номера (ADR) в сутки. Наличие премиальной инфраструктуры помогает продавать номера дороже. Это способствует росту средней цены и доходности собственника.
Сейчас многие проекты для усиления продаж предлагают инвесторам гарантированный доход на первые годы. Почему в «Палаццо де Агой» вы решили от этого отказаться? Как вы в целом относитесь к такой модели?
На мой взгляд, практика фиксированной доходности порочна, особенно со стороны УК. Если рынок идет вверх, и планка фиксированной доходности выглядит скромно — собственник чувствует, что его обманули. Когда рынок идет вниз, УК не может платить фиксированную доходность — экономит на все чем можно, «убивает» номерной фонд и банкротится в итоге. Отношусь к этому, как к маркетинговому ходу на этапе продаж номеров. Практика показывает, что в дальнейшем все приходит к устойчивым моделям расчета вознаграждения от выручки.
Многие отели предлагают распределение доходности в пропорции 50% на 50%, некоторые — 38% на 62% в пользу отельера. Вы же предлагаете модель 40% на 60% в пользу инвестора. Как вы планируете уложиться в 40%?
Нашей задачей от девелопера было дать привлекательный тариф для собственников. Мы понимаем, как уложиться в 40% при распределении доходности в номерном фонде. Часть затрат отеля, такие как питание и СПА, будут отнесены на доходную инфраструктуру девелопера и учтены там вместе с доходами.
Каким образом проект получит высокую доходность на фоне спада туристического потока и демпинга от других отелей?
Наша компания исходит из того, что данный кризисный период — временный. Государство продолжит наводить порядок в отрасли вытесняя малые отели — то есть рынок будет меняться. Мы создадим премиальный, уникальный курорт и будем конкурировать не с сочинскими отелями, а с турецкими. При этом есть возможность продавать номера дороже.
Как собственники смогут отслеживать выручку отеля? Покупатели могут заподозрить УК в скрытии доходности и выставлении нужных цифр.
У частного инвестора будет возможность отслеживать выручку через онлайн приложение и отчеты. Мы технически не сможем искажать данные, ведь они будут поступать в режиме реального времени и их можно сверить с каналами продаж. Кроме того, обман собственника может трактоваться как преступление.
Какую ответственность несет УК за невыполнение плана заполняемости и доходности?
Ответственность управляющей компании прописана в контракте с застройщиком. В случае существенного продолжительного отклонения от плана доходов предусмотрены штрафные санкции, вплоть до расторжения контракта.
«Палаццо де Агой»
Расскажите о структуре управления. С кем собственник заключает договор? Есть ли у «Прованса» опыт управления фондом более чем на 1000 номеров?
Компания «Домина» является франшизой, а «Прованс» — управляющей компанией. Собственник заключает договор с организацией «ГО ГОА» — это компания девелопера, которой, по сути, управляет «Прованс». Это еще одна гарантия финансовой стабильности — компания принадлежит де-юре и де-факто застройщику. Что касается опыта управления, то в нашем портфеле есть объект на 830 номеров в Олимп парке — Бридж Резорт 4*.
Отель создаст более 700 рабочих мест. Где в удаленном поселке Агой вы найдете такое количество обученных сотрудников с итальянскими стандартами сервиса? И что вы готовы им предложить, чтобы они не ушли работать в Сочи или к конкурентам?
95% персонала, даже в Сочи — иногородний. Девелопер построит общежитие для персонала. Сотрудников наймем в регионах предложив жилье и адекватную зарплату. Дополнительным преимуществом над конкурентами будет корпоративная культура и круглогодичная работа за счет разнообразной инфраструктуры проекта. При этом 90% стандартов сервиса Домина написаны в России и на русском языке. В этом смысле они ничем не сложнее отечественных стандартов.
Какое главное преимущество «Палаццо де Агой» перед другими курортными проектами?
У нас премиальный курорт с международной тематической концепцией — это продукт для взыскательного туриста. Большой земельный участок и просторная пляжная зона в совокупности с лимитированным количеством номеров обеспечивают проекту высокий уровень приватности.