CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок складской недвижимости в российских регионах и сделала прогноз на 2016 год.
По итогам 2015 года в российских регионах введено 683 тыс. кв. м складских площадей, показав 16,8% рост относительно 2014 года. Объемы строительства стали рекордными за всю историю рынка: предыдущий максимум был зафиксирован в 2009 году (673 тыс. кв. м).
На складском рынке в крупных городах России во 2 полугодии 2015 года можно отметить следующие тенденции:
Объем строительства в региональных центрах (исключая Москву и Санкт-Петербург) за 2 полугодие 2015 года составил 449 тыс. кв. м, что в два раза превышает объемы, введенные в первом полугодии 2015 года.
Деловая активность арендаторов и покупателей резко возросла в III и IV кварталах – общий объем сделок вырос в 4,6 раза по сравнению с 1 полугодием и составил 223 тыс. кв. м.
Количество свободных площадей незначительно увеличилось, но их доля в общем предложении складских помещений сохраняется на уровне 9%.
Средний уровень ставок аренды не изменился и составляет 4500 руб. за кв. м в год для объектов класса А и 3500 руб. – для класса В.
Спрос
В 2015 году объем сделок в регионах составил 271 тыс. кв. м, что на 10,5% ниже результатов 2014 года. Несмотря на это снижение, уровень активности на региональных рынках можно охарактеризовать как высокий.
Основу спроса формирует продовольственный ритейл, объем сделок которого относительно 2014 г. незначительно снизился (-3%), при этом нарастив долю в общем рыночном спросе до 63%. Второй год подряд более половины арендованных и купленных помещений приходится на этот сектор. Источником спроса выступают федеральные торговые сети, использующие сложившуюся экономическую обстановку для экспансии своего бизнеса.
Производственный сектор также показал хорошую динамику, забрав с рынка в 2,8 раза больше площадей, чем в 2014 году. Драйвером такой активности стали сделки с участием компаний пищевой промышленности и производителей алкогольной продукции – на них в совокупности пришлось 54% транзакций сегмента.
Крупнейшие сделки аренды 2015 года были заключены с X5 Retail Group в Краснодаре, Калуге и Перми (47 000 кв. м, 38 665 кв. м и 26 367 кв. м, соответственно). Из непродовольственного сектора компания «Леруа Мерлен» арендовала 19 856 кв. м в Самаре.
В ближайшие годы спрос на рынке будет ограниченным, а потребность рынка в новых площадях всё больше будет зависеть от планов развития компаний продуктового ритейла.
Как и в прошлые годы сделки аренды (89% всех транзакций) преобладают над покупкой (11%).
Предложение
В 2016 году объемы строительства будут снижаться за счет спекулятивного девелопмента.
В данный момент на региональных рынках 375 тыс. кв. м складских площадей уже находится на стадии строительства.
В целом объем ввода новых складов в 2016 году может составить 400 тыс. кв. м.
Девелоперы будут либо работать на реализацию уже построенных складов, либо строить новые здания под конкретных клиентов (build-to-suit), т.к. на большинстве рынков уже присутствует достаточно большой объем свободных площадей.
55% всех построенных в 2015 году объектов приходится на топ-10 региональных рынков, включая Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Казань, Воронеж, Тулу, Челябинск и Краснодар. Практически такая же пропорция наблюдалась в предыдущем 2014 году – 53% всего строительства в регионах.
Максимальный показатель строительства среди всех региональных рынков был зафиксирован в Екатеринбурге. Объёмы строительства в этом регионе выросли до 98 тыс. кв. м, показав 4-х кратный рост по сравнению с 2014 годом (было построено 24,5 тыс. кв. м). В результате, Екатеринбург вышел на 1-е место по объёму современных складских помещений среди региональных рынков, незначительно опережая прежнего лидера – Новосибирск (764 тыс. кв. м против 757 тыс. кв. м).
Уровень вакансии в российских городах с относительно развитыми складскими рынками составляет 4-8%.
Коммерческие условия
Среднее значение ставок аренды для складских помещений класса А и В остаётся на уровне середины 2015 года и составляет 4300 руб. за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС.
Средняя запрашиваемая ставка аренды:
для склада класса А – 4 700 руб. за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС;
для склада класса В – 3 500 руб. за кв. м в год, включая операционные расходы и НДС.
Василий Григорьев, старший консультант отдела исследований рынка CBRE, комментирует: «В 2015 году мы наблюдали рекордные объёмы строительства на региональных рынках складской недвижимости. Тем не менее, говорить о перенасыщении рынка нельзя – 80% этих площадей уже занято конечными пользователями. В ближайшие годы потребность регионов в новых складах сохранится, а спрос будут формировать компании продуктового ритейла. Мы ожидаем, что новое строительство, в большинстве случаев, будет осуществляться по схеме build-to-suit, т.к. именно такой «продукт» интересен компаниям розничной торговли».
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует: «Основными потребителями складских площадей на региональных рынках являются крупнейшие продуктовые сети (Х5, Магнит, Лента и другие), которые активно осваивают локальные рынки и наращивают складские площади вместе с расширением торговой сети. В 2016 году эта тенденция сохранится. Уже сейчас в стадии строительства находится почти полмиллиона складских площадей, предназначенных под ведение бизнеса федеральных сетей».
