Эксперты PwC составили рейтинг районов Москвы, наиболее перспективных для развития коворкингов, который позволит коворкинг-операторам сориентироваться при выборе новой локации, а собственникам - проанализировать потенциальную востребованность своего бизнес-центра для его размещения.
Сегмент коворкнигов (co-working – это оборудованное пространство, сдаваемое в аренду в формате отдельных рабочих мест на различный срок (от нескольких часов и более)), сегодня является одним из драйверов развития офисного рынка. Ключевым фактором успеха коворкинга, как и любого другого объекта недвижимости, является его расположение.
Карта районов Москвы c наибольшим потенциалом для развития коворкингов
Рейтинг районов Москвы, наиболее привлекательных для развития коворкингов был рассчитан на основе анализа рыночных и геопространственных факторов, таких как развитость деловой среды, существующая конкуренция, транспортная доступность и имидж района. В ТОП-5 районов вошли Дорогомилово, Замоскворечье, Красносельский, Аэропорт и Даниловский – районы с высокой деловой активностью, низкой текущей обеспеченностью местами в коворкингах на 1000 жителей и офисных сотрудников, высокой транспортной доступностью и высоким качеством городской среды. Помимо районов, относящихся к ЦАО, в рейтинге также участвуют удаленные от центра районы Москвы - Войковский, Савеловский и Черемушки. В этих районах на сегодняшний день сформированы предпосылки для появления коворкингов, при этом уровень конкуренции существенно ниже, по сравнению с остальными.
Согласно результатам анализа данных по рынку коворкингов, собираемых PwC на протяжении более пяти лет, по итогам 2017 года в Московском регионе насчитывается около 120 коворкингов, при этом большая часть из них (64%) - это малые коворкинги, творческие мастерские, «антикафе» с количеством мест менее 50. Крупные коворкинги, ориентированные в первую очередь на бизнес клиентов, располагаются преимущественно в ЦАО Москвы. В сетевом формате развиваются проекты Union Place, «Рабочая станция», Start Hub, Workki, Ключ, Regus, Ceo Rooms, Deworkacy, на каждую сеть приходится от 2 до 13 офисов.
В первом кв. 2018 заявлены к открытию коворкинги GrowUp в комплексе «Арт-Москва» и Meeting Point в БЦ «Белые сады», каждый более 2 тыс. кв. метров. Международная сеть WeWork планирует выйти на российский рынок в 2018 году и рассматривает площадки в пределах Садового кольца. За МКАД процесс открытия коворкингов идет не так активно: в 2016 году в Московской области было открыто 15 небольших коворкинг-центров в среднем по 27 мест в каждом. Средняя загрузка в этом сегменте составляет 60–70%. Максимальная заполняемость находится на уровне 80%. Тенденцией последнего времени стала ориентация спроса на крупноформатные профессиональные коворкинги на 100 рабочих мест и более, резидентам которых все чаще становятся крупные компании
Согласно результатам исследования, наибольшее количество коворкинг-станций сосредоточено в районах, где концентрация бизнес-центров максимальна. Это в некоторой степени опровергает тезис о том, что коворкинги - формат, позволяющий работать недалеко от дома и не затрачивать лишнее время на дорогу. На текущий момент доля данного формата все еще менее 1% (от рынка офисов со стандартной системой аренды). Однако своим появлением он постепенно меняет распределение помещений в составе БЦ: размещая коворкинг в качестве арендатора, объект становится конкурентоспособнее за счет более гибкого позиционирования и широкого охвата целевой аудитории. В то же время, учитывая существующее многообразие предложений, операторам коворкингов необходимо более тщательно оценивать будущую локацию, в т.ч. с помощью инструментов геоаналитики.
Рейтинг перспективных районов для развития коворкингов был рассчитан с использованием геоинформационных инструментов на основе анализа рыночных и пространственных факторов. Основными факторами развития этого сегмента рассматривались развитая деловая среда, существующая обеспеченность местами в коворкингах, транспортная доступность и имидж района, в том числе:
Фактор 1 - уровень деловой активности района. Значение фактора рассчитывалось на основании данных о концентрации качественных бизнес-центров классов А и В+.
Фактор 2 - существующая обеспеченность местами в коворкингах на 1000 жителей. В расчете учтено ночное население.
Фактор 3 - существующая обеспеченность местами в коворкингах на 1000 сотрудников бизнес- центров. В расчете учтено дневное население.
Фактор 4 – имидж района. Значение фактора рассчитывалось на основании данных о средней стоимости жилья.
Фактор 5 - транспортная доступность района. Значение фактора рассчитывалось на основании данных о количестве станций метро в районе.
Каждому фактору присваивался рейтинг от 1 до 10, где 1 – это минимальная оценка, 10 – максимальная оценка. Факторы были проранжированы по степени влияния.