По пути исправления

Офисный рынок столицы постепенно восстанавливается

Прошедший год запомнится как один из самых малопродуктивных с точки зрения девелоперской активности. По предварительным оценкам, объем нового предложения на рынке офисной недвижимости Москвы составит 312 тыс. кв. м. Он был сформирован в основном за счет качественных бизнес-центров класса А (258 тыс. кв. м.), доля которых увеличилась. В классе B+ было введено в 5 раз меньше офисных квадратов — 54 тыс. кв. м, что составило 17% от общего объема нового предложения. Для сравнения: в 2016 году ввод БЦ класса B+/B более чем в 2,5 раза превышал ввод БЦ класса А (195 тыс. кв. м против 79 тыс. кв. м соответственно).

Стоит отметить ввод в эксплуатацию БЦ «IQ квартал» (123 тыс. кв. м), на который пришлось около 40% от общего объема нового предложения. Среди других объектов можно вспомнить Neopolis (54 тыс. кв. м), офисную часть в МФК «Фили Град» (21 тыс. кв. м), БЦ «Оазис» (34 тыс. кв. м) и др.

Наибольший объем нового предложения — 164 тыс. кв. м (52%) мы наблюдали в ЦАО, что было связано с вводом в строй здания IQ в ММДЦ. Примечательно, что объект ушел с рынка прежде, чем был введен в эксплуатацию: около 44 тыс. кв. м офисных площадей здесь приобрел «Россельхозбанк», а 74 тыс. кв. м — АИЖК. Наиболее активными игроками на столичном офисном рынке оставались в минувшем году финансовые организации, а также компании сферы IT-технологий.

По предварительным прогнозам, объем реализованных сделок может составить в 2017 году 650-750 тыс. кв. м. Это меньше, чем в прошлом году, когда объем сделок приблизился к отметке в 900 тыс. кв. м. Объем инвестиций в офисный сегмент оценивается в 1,7 млрд долларов (43% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость). Это примерно наполовину меньше, чем в 2016 году (3,5 млрд долларов). Среди ключевых сделок года — уже упоминавшееся приобретение АИЖК башни «IQ квартал», сумма сделки составила 429 млн долларов. Кроме того, заслуживает упоминания покупка «Военторга» («Воздвиженка центр») Fosun Eurasia Capital & Avica, сумма сделки — 180 млн долларов. В конце года девелоперская компания AFI development продала БЦ «Аквамарин III» общей площадью 45 тыс. кв. м (сумма сделки — 135 млн долларов). Надо отметить, что низкий курс рубля в 2017 году служил определенным тормозом инвестиционной активности: в переводе в доллары стоимость объектов недвижимости выглядела завышенной.

Ставки нащупали дно

В БЦ класса А средневзвешенная ставка аренды составила 23,1 тыс руб. за кв. м в год. Это на 5% ниже, чем в 2016 году (24,3 тыс. руб. за кв. м в год). Однако необходимо отметить, что снижение арендной ставки мы наблюдали лишь в первые месяцы 2017 года, затем ставка оставалась стабильной, а в IV квартале даже наметился небольшой рост.

Средневзвешенная ставка аренды в классе B+ в течение 2017 года колебалась от 13,2 тыс. до 13,8 тыс. руб. за кв. м в год и опустилась до нижнего уровня этого диапазона в IV квартале. В итоге в классе В+ зафиксировано небольшое снижение ставки аренды (на 3%) по сравнению с 2016 годом.

В классе В средневзвешенный уровень арендной ставки составил 12,1 тыс. руб. за кв. м в год. Ставка менялась в течение года незначительно (на 200-300 руб.), и по итогам года показала небольшой рост на 1%. По нашей оценке, ставки аренды нашли свое ценовое дно, и на фоне кризиса и значительного объема вакантных площадей резкого подъема ставок ожидать в ближайшее время не следует.

Благодаря достаточно высокой активности арендаторов и покупателей, а также низкому объему ввода в последние годы мы наблюдаем снижение уровня вакансии во всех классах бизнес-центров. Средний уровень вакантности в 2017 году составил 13,9%, что в абсолютном выражении составляет 2,2 млн кв. м. Напомним, что в 2016 году уровень вакантности на рынке помещений класса А, В+ и В составлял 17,1%. В территориальном разрезе снижения объемов свободных площадей активнее всего шло в зонах Садового кольца и ТТК. Но даже при двукратном превышении спроса над вводом новых офисных площадей пустующие площади будут заполняться медленно.

Прогноз на завтра

Новый год игроки рынка офисной недвижимости встретили со сдержанным оптимизмом. В 2018 году заявлен к вводу ряд интересных проектов, не исключено, что спрос вновь сможет превысить новое предложение, а уровень вакантных площадей продолжит снижаться.

В первом полугодии мы не ожидаем высокой активности на офисном рынке. Как правило, накануне выборов наступает затишье, инвесторы занимают выжидательные позиции.

Увеличение инвестиционной активности может произойти во второй половине года. Ведущее положение российских инвесторов сохранится. Мы предполагаем, что на их долю придется около 80% от общей суммы инвестиций. Наиболее активными инвесторами будут оставаться банки и крупные компании. Сегодня у кредитных организаций много объектов в залоге, и не исключено, что в наступившем году кто-то из банкиров решит переехать в доставшиеся им БЦ. Традиционно у инвесторов спросом будут пользоваться лучшие объекты на рынке: бизнес-центры класса А с премиальной локацией.

15,6 млн кв. м составляет совокупный объем офисных площадей на рынке Москвы по итогам 2017 года (прирост 2%)