Офисный барометр

Эксперты отмечают рост активности арендаторов на рынке коммерческой недвижимости

Спрос на офисные помещения является одним из маркеров, отражающим состояние экономики по стране в целом. И, как показывают данные по московскому рынку за I полугодие, собранные ведущими консалтинговыми агентствами, ситуация еще не вышла «из глубокой ночи», но все же ощущается приближение «рассвета».

Фактором, позитивно влияющим на офисный сегмент, по мнению директора по маркетингу делового квартала «Неополис» Светланы Григорьевой, является замедление инфляции (3,3% за первое полугодие) и, как следствие, снижение ключевой ставки ЦБ РФ до 10,5% годовых в июне.

В целом, девелоперская активность остается пока на низком уровне: в офисном сегменте наблюдается избыток предложения. По данным компании Colliers International, общий объем площадей на московском офисном рынке превысил, по итогам II квартала 2016 г., 16,9 млн кв. м. При этом, площадь введенных в эксплуатацию объектов в течение II квартала составила 111,8 тыс. кв. м, что почти в два раза больше, чем кварталом ранее (63,1 тыс. кв. м. офисных площадей). Однако годовая динамика оказалась отрицательной — за апрель-июнь 2016 г. введено на 16% меньше площадей, чем во II квартале 2015 г., и на 65% меньше объема за аналогичный период два года назад. Объемы ввода по полугодиям, подсчитали в Colliers, также свидетельствуют о замедлении темпов строительства: всего с января 2016 г. было введено около 175 тыс. кв. м офисных площадей — на 19% меньше, чем в I полугодии 2015 г. и на 67% ниже результата I полугодия 2014 г. Введенный с начала года объем был представлен преимущественно объектами класса В+/–, их доля составила 73%. Сегмент класса А пополнился всего одним объектом «G10» офисной площадью 30,2 тыс. кв. м.

Общая структура офисного предложения, считают в Colliers International, не изменилась, так как из года в год более 50% вводимых площадей представлены классами В+/–. Офисы класса А формируют 23% офисного рынка Москвы, класса В+/– — порядка 77%. Надо отметить и еще одну особенность рынка 2016 года: продолжается тенденция децентрализации — все новое предложение сосредоточено в районах, удаленных от центра города.

При этом, отмечает собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев, новых проектов девелоперы практически не начинали, поскольку спрос на коммерческую недвижимость пока остается достаточно низким, а банковское финансирование остается дорогим и труднодоступным.

Но, несмотря на это, по данным аналитиков компании S.A. Ricci, офисная недвижимость в I полугодии 2016 г. стала главным направлением коммерческой недвижимости с точки зрения привлеченных инвестиций. При этом, как отмечает управляющий партнер компании Алексей Богданов, почти весь объем средств в данном сегменте был направлен в бизнес-центры Москвы. Объем инвестиций в столичную офисную недвижимость составил 1,88 млрд долларов, увеличившись более чем в 3 раза по сравнению со значением I полугодия 2015 г. (561 млн долларов). Четыре сделки прошли с бизнес-центрами класса А (башни «Эволюция» и «Евразия», Marr Plaza, Nordstar Tower). Они сформировали 95% объема вложенных средств, что свидетельствует об интересе инвесторов, прежде всего, к качественным объектам недвижимости. Оставшиеся три сделки были связаны с продажей офисных площадей в бизнес-центрах класса В+ и В (БЦ «Парк Победы», БЦ «Солюшенс», дом-«книжка» на Новом Арбате). Ставки капитализации офисной недвижимости сохранились в I полугодии 2016 г. на уровне 10,5-11%.

По данным аналитиков компании Cushman & Wakefield, объем поглощения на офисном рынке Москвы с начала года составил 215 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше, чем за весь 2015 год. В то же время, считают в S.A. Ricci, нужно учесть, что больше половины от общего объема поглощенных площадей пришлось всего на одну сделку — по покупке башни «Евразия» в «Москве- Сити». Без учета данной сделки общий объем сделок за II квартал был бы на 21% ниже значения аналогичного периода 2015 г., а полугодовой объем сократился бы почти на 10%.

Правда, считают аналитики, во многом такой высокий уровень поглощения связан не с появлением новых игроков или расширением компаний. Арендаторы, в основном, переезжают в более качественные объекты на привлекательных условиях. Наиболее востребованными остаются объекты классов А и В+ — именно в них мигрируют арендаторы, причем, в основном, отечественные. Что же касается зарубежных игроков, то, отмечает Светлана Григорьева, как и ожидалось, объем сделок с иностранными резидентами продолжает уменьшаться, более того — появилась тенденция к урезанию офисных площадей со стороны иностранных компаний.

Трендом 2016 года можно считать продолжение перепрофилирования офисных площадей и появление нестандартных проектов. В качестве примера директор по брокериджу NAI Becar Илья Фокин приводит «O1 Properties», которая в целях снижения рисков по части строительства коммерческих объектов приняла решение о перепрофилировании части офисных площадей в апартаменты.


Справочно:

По данным S.A. Ricci, арендная ставка на офисные помещения класса А на конец II квартала составила 24,4 тыс. руб./кв. м/год, это на 1,2% меньше, чем в начале года. Помещения класса В+ предлагаются по средневзвешенной ставке 13,8 тыс. руб./кв. м/год, что на 2% ниже значения конца IV квартала 2015 г. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная ставка аренды сохранилась на прежнем уровне и составляет 10,6 тыс. руб./кв. м/год.