Инфраструктура на картинке: экономика пустых коммерческих помещений

Евгения ХАКБЕРДИЕВА, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group:

В рекламе жилого комплекса — пекарня, кафе и магазин у дома. В жизни на их месте могут оказаться пустые витрины или череда одинаковых небольших сервисов. За покупками приходится ехать, подходящего детского центра поблизости нет, а вывески на первом этаже меняются чаще, чем хотелось бы. Дом построен, коммерческие помещения предусмотрены, но обещанного удобства не возникло. Почему?

Покупая квартиру, человек выбирает и свой будущий распорядок: куда зайти за завтраком, где купить продукты, сколько времени потратить на повседневные дела. Поэтому первый этаж влияет на качество жизни не меньше, чем благоустройство двора. Однако между помещением, обозначенным на плане как магазин, и работающим магазином — целая цепочка решений. Ошибки в ней могут дорого обойтись и жителям, и владельцам коммерческой недвижимости, и самому застройщику. Какие же мифы мешают застройщикам создавать работающую инфраструктуру и на что стоит обратить внимание покупателям квартир.

Миф 1. Если передать первые этажи под коммерцию, инфраструктура появится сама

Проблема начинается с отношения к первым этажам как к побочному продукту строительства: достаточно выделить помещения, разделить и продать. Однако их объем и назначение должны соответствовать спросу: сколько людей будут ими пользоваться, что работает по соседству, каких услуг не хватает. Избыток площадей оборачивается простоями, снижением арендных ставок и сменой арендаторов. Количество витрин не равно качеству инфраструктуры.

Миф 2. У крупного застройщика инфраструктура заведомо лучше

Известное имя застройщика тоже не гарантия. Небольшой региональный девелопер может точнее оценить местный спрос и создать более удобную среду. Покупателю полезнее изучить уже заселенные проекты компании: какие услуги появились, много ли пустых помещений, насколько разнообразен состав арендаторов.

Миф 3. Продал помещение — его дальнейшая судьба застройщика не касаетс

я Продажа первого этажа не завершает его историю. Если помещения переходят независимым владельцам без закрепленных ограничений, единая концепция может распасться. Каждый собственник решает свою задачу доходности, и вместо нужных жителям услуг возникают случайные арендаторы — вплоть до складских функций. Поэтому заранее важно определить, как сохранять концепцию после продажи.

Особенно чувствительно это для дорогого жилья: покупатели платят и за ожидаемый уровень сервиса. Но отсутствие нужного магазина осложняет жизнь в любом сегменте. Застройщик может уже не владеть помещением, однако разочарование жителей будет связано с его именем. Репутационные риски сохраняются и способны повлиять на будущие продажи.

Миф 4. Помещение свободного назначения подойдет любому бизнесу

Другая ловушка — слова «свободное назначение». Они не означают, что помещение подойдет любому бизнесу. Магазину, ресторану и медицинскому центру нужны разные площади, мощности, вентиляция и условия загрузки. Важны также видимость с улицы, пешеходные потоки, расположение входов, геометрия и нагрузки на перекрытия. Эти параметры нужно учитывать еще при проектировании дома.

Требования различаются даже у операторов одного профиля: федеральной сети и местной компании могут требоваться разные условия. При этом локальный бизнес иногда лучше соответствует аудитории квартала. Отсутствие у арендатора технического задания не отменяет требований: практически у каждого есть обязательные и желательные условия, которые можно собрать заранее.

Если вспомнить о них после строительства, нужному бизнесу может оказаться некуда въехать. Исправление ошибок бывает дорогим или невозможным. Не спасет и хороший брокер: снижение ставки не добавит помещению витрину, удобный вход или вентиляцию. Причина простоя может заключаться в самом объекте, а не только в рынке.

Миф 5. Чем мельче помещения, тем выгоднее

Не всегда полезна и мелкая нарезка. Небольшие лоты проще продавать частным инвесторам, но, разделив весь первый этаж, можно лишить квартал места для супермаркета, фитнеса или детского центра. Размеры помещений должны определяться будущими функциями, сочетая небольшие сервисы с крупными форматами.

Что проверить перед покупкой

Покупателю квартиры стоит уточнить: какие услуги предусмотрены, подходят ли под них помещения, ведутся ли переговоры с операторами, кто будет отвечать за состав арендаторов после продажи площадей? Инвестору — какой бизнес сможет здесь работать и откуда придут посетители? Такие вопросы помогают оценить, насколько обещания подкреплены решениями.

В проектах комплексного развития территорий принцип тот же: жилье, торговлю, офисы, общественные пространства и исторические здания нужно увязать между собой. Построенный нежилой объект еще не означает появления рабочих мест: он должен быть востребован бизнесом. Качество среды проверяется после заселения — когда жителю нужно купить хлеб или отвести ребенка на занятия. Тогда и выясняется, что он получил вместе с квартирой: удобную жизнь или обещание на картинке.