Больше, чем стены: зачем компании превращают свои штаб-квартиры в витрины

Рынок офисной недвижимости Москвы переживает один из самых интересных периодов за последние годы. Впервые за долгое время предложение ощутимо превысило спрос, и собственники начали бороться за арендаторов, а не наоборот. В этих условиях меняется и концепция главного корпоративного актива — штаб-квартиры. Она перестает быть просто статьей расходов и все чаще выступает в роли стратегического инструмента: помогает продавать, удерживать таланты и формировать внутреннюю культуру компании.

По данным IBC Real Estate, объем профессионального офисного рынка Москвы достиг 22,5 млн кв. м. Только за девять месяцев 2026 года в эксплуатацию ввели 812 тыс. кв. м — в семь раз больше, чем годом ранее. К концу года ожидается миллион «квадратов», что на 41% превышает прошлогодний показатель. При этом спрос за тот же период — всего 673 тыс. кв. м. «Для Москвы это необычно: последние десять лет спрос серьезно превышал новую стройку», — отмечает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Формальный уровень вакансии — 8%. Однако с учетом скрытой вакансии (площади, которые освободятся до конца 2027 года, и субаренда) реальный показатель достигает 11,7%. «Это сигнализирует о приходе рынка арендатора. Реальные ставки по сделкам могут быть на 30% ниже запрашиваемых. Если есть реальный клиент, собственники стараются удержать такого арендатора», — подчеркивает Екатерина Белова.

Штаб-квартира — не про экономику, а про ДНК

В сегменте штаб-квартир логика сделок отличается от спекулятивного рынка. «Это не всегда объект, построенный под конкретного заказчика. Многие покупают готовые здания. И это не всегда собственность — Т-Банк, например, арендует свою штаб-квартиру у AFI. Для компании это не возможность заработать, а имиджевая, пусть даже затратная составляющая. Конечный пользователь может переплатить ради того, чтобы здание максимально отвечало внутренним потребностям», — говорит эксперт.

По словам Екатерины Беловой, для таких клиентов экономика не на первом месте — важнее эмоциональная составляющая и соответствие здания ДНК компании. При этом речь, как правило, идет о крупных площадях — от 30 тыс. кв. м. «Буквально вчера мы работали с запросом на 30 тысяч метров. По-прежнему есть крупные компании, которые хотят купить офис. Но несмотря на то, что на рынке есть переизбыток и мы говорим про 6,5 миллиона квадратных метров, компании, которой нужно купить сегодня 30 тысяч квадратных метров, приходится сложно. Потому что есть два варианта: пойти в строящийся объект и ждать до 2028-2030 года либо купить существующее здание с арендаторами, которых нужно расселять. Ситуация, когда новое, пустое, прекрасное здание стоит и ждет покупателя на 30 тысяч квадратных метров, практически нереальна», — говорит Екатерина Белова.

Бизнес-модель офиса

Именно поэтому дизайн и наполнение офиса выходят на первый план. Сооснователь и генеральный директор бюро АРХИСТРА Алексей Санду сформулировал главный тезис так: «Современный офис — это не только дизайн, это эффективность работы компании. Пространство формирует бизнес. Это бизнес-модель, которая должна работать».

По словам эксперта, 90% сотрудников остаются в компании, если их устраивает рабочая среда, а 87% компаний по всему миру уже перешли на гибридную модель работы. «Гибрид подразумевает возможность бронировать место, локеры, тихие зоны для видеоконференций. Все это должно быть продумано заранее», — говорит он.

Отдельно Алексей Санду остановился на том, как меняется характер работы внутри компаний: «Компании специально инвестируют в кросс-функциональное взаимодействие. Даже если это бухгалтерия, юристы и продажи, компании хотят, чтобы они взаимодействовали». Это уже не просто тренд, а устойчивый сдвиг. Офис перестает быть местом, где люди сидят за столами, и становится площадкой, где команды встречаются, обмениваются идеями и быстрее принимают решения. Доля пространств для командного взаимодействия выросла с 14% офисной площади в 2021 году до 20% в 2023-м.

В эту логику укладывается кейс штаб-квартиры холдинга Smart Group, специализирующегося на производстве и поставке отделочных материалов, мебели и оснащении коммерческих интерьеров «под ключ». Компания объединила четыре разрозненных офиса в единое пространство площадью 3 080 кв. м на севере Москвы. Концепцию разработало бюро АРХИСТРА. Перед переездом было проведено трехмесячное исследование Workplay Strategy.

«У нас больше тысячи сотрудников, восемь офисов. Надо было соединить четыре разных офиса с разной культурой. Мы проанализировали все процессы, чтобы создать пространство, куда хочется приходить», — рассказала коммерческий директор мебельного направления холдинга Ирина Мыслина. После появления нового офиса сотрудники стали чаще приезжать на работу даже при гибридном графике 70/30.

Шоурум, в котором работают

Ключевая особенность проекта — двойная функция. «Это и офис, и шоурум. Все материалы для пространства произведены или поставлены компаниями, входящими в Smart Group. Клиенты видят продукты проекта не только в каталоге, но и в реальной жизни», — делится Ирина Мыслина. По ее словам, это напрямую повлияло на экономическую эффективность компаний холдинга. Среди клиентов Smart Group — штаб-квартиры «Лукойла», Т-Банка, «ВКонтакте», «Авито» и другие.

Именно в этом и заключается практическая ценность такого формата. Представители компаний, приезжающие в шоурум, могут воочию оценить, как тот или иной материал ведет себя в реальном интерьере, насколько комфортны в работе акустические панели, как ложится свет на разные поверхности, как выглядит мебель не на рендере, а в живом пространстве. Это снимает главную проблему проектных решений — разрыв между картинкой и результатом.

Концепция офиса получила название AIRLAB. Пространство разделено на три зоны. Front — представительская с ресепшн и бизнес-гостиной. Middle — зона для работы с материалами, амфитеатром и библиотекой. Back — спокойная зона для сосредоточенной работы выделенных отделов.

«Концепция строилась на максимальной открытости. Но есть отделы, которые должны быть закрыты. Для них созданы отгороженные пространства, отдельные кабинеты, переговорные, — объяснила сооснователь и главный архитектор бюро АРХИСТРА Татьяна Эвич. — Особое внимание уделено акустике. Основная задача — погасить лишний звук. Акустические панели — это классный материал, который мы очень любим и используем во всех проектах». В офисе представлены акустические панели, перегородки и светильники собственного производства холдинга, которые сочетают функции шумопоглощения и освещения.

Штаб-квартира перестает быть затратной статьей. Она становится многофункциональным активом, который при правильном подходе работает как инструмент продаж, повышает эффективность коммуникаций и удерживает профессионалов. В условиях рынка арендатора и высокой конкуренции за кадры именно такое отношение к пространству становится значительным преимуществом.